目前，高房价不仅成了国内绝大多数民众的过度负担，也成了社会最为关注的热点问题。那么国内的房价为什么会如此之高，尽管其理由众说纷纭，但无论是对政府官员还是房地产开发商来说，他们都认为目前国内房地产市场的价格为什么上涨过快、价格过高就在于中国的住房保障体系没有建立起来，就在于国内住房保障体系不健全与不完善。这就好比城市中的交通，现在人和车都挤到一条道上，势必会造成交通混乱。一方面，巨大的住房需求刺激了房价上涨，另一方面，中低收入者承受不了高房价。因此，住房保障制度不健全促使了房价上涨。正因为这个理由，有房地产开发商说，房地产开发商生产的住房是卖给富人，穷人住房就得由政府来解决。

在这样的理由或言论的误导下，无论是2005年的国八条，还是2006年的国六条，基本上都提到了建立中国的住房保障体系的重要性。如在“国六条”中提到了加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。从这些政策的内容来看，就是如何为中低收入家庭解决住房问题着眼，就是如何建立起中国的住房保障体系。

正如建设部的官员所指出的那样，未来五年，房地产业继续提升百姓居住质量的同时，国家也将不断完善面向整个社会的住房保障体系，而这一体系在“十一五”期间将重点向四类人群倾斜：首先考虑中低收入者的住房需求，国家将提供更多廉租房，不管是货币贴租形式还是实物贴租，国家将首先保证社会上最贫困那部分人群都有房子住；完善政策来满足工作时间不长，而已经处在婚育阶段的年轻人的住房需求；已有房产但日常收入过低无法进一步改善居住质量的人群将被优先纳入保障体系；未来住房保障体系将更多给予农村进城务工人员以购房支持。按照这种指向，国内住房保障体系面对的对象是，中低收入者、新参加工作年轻人、需要改善住房条件者及城市化过程中向城市转移的农民。也就是说，中国的住房保障体系应该涉及到所有的需要住房与改善的人。

一般来说，保障每一个人的居住权是现代文明社会的一个基本标志。但是这种居住权如何来安排、如何来分配、如何来保障，不同的经济制度、不同的国家是不一样的。在中国的计划体制下，个人住房分配是以身分差异性为标准。在这种情况下，不仅住房资源不能有配置，而且以个人身份为标准的住房分配方式必然导致个人住房分配的严重不公，绝大多数民众的住房福利水平被压抑与剥夺。可以说，计划体制下的福利分房造成民众住房的严重短缺，造成了绝大多数民众的居住权利压抑与剥夺。这也正是1998年国内住房体制货币化改革根本所在。

在市场经济下，各个国家或地区往往也会根据其经济与社会条件做出不同的安排。比如，在香港与新加坡，由于这些地方的地理条件与经济环境，也就决定它采取的是高房价、高地价、高公屋的住房分配模式。即绝大多数中低收入的民众的住房问题，由政府建立廉租屋或公屋来解决（香港居民住公屋的比重达50%，新加坡的比重还要高一些），而中高收入的居民的住房问题则就通过市场的商品房来解决。

可以说，这样的一种住房分配的发展模式，对于一个区域面积小、土地公有及土地十分稀缺、经济繁荣的小经济体来说，可能是一种不错的选择。在土地稀缺程度较高、土地为政府所有的条件下，如果房价过低，也就不能够显示出该地土地的稀缺程度；但房价高又必然把绝大多数中低收入的民众完全排队在市场之外，因此该地政府只能通过特殊的住房保障体系来解决中低收入民众的住房问题。加上香港和新加坡的经济繁荣与法律体系建全，这样该地也就形成一套独特的住房保障体系。比如，香港50%以上民众通过公屋来解决。

由于香港与中国内地人缘、地缘等关系，国内房地产市场的发展也是从学习与模仿香港房地产发展模式开始。比如早几年的广东、深圳。而且这种发展模式也很快成了国内各地学习与模仿的典范。但是，在这种学习与模仿香港房地产市场发展模式的过程中，国内市场更多的是学习高房价、高地价的一面，但高福利房或公屋则多以是文件上的提倡（以往的中央文件都对此有所强调）。比如说，截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，不足北京市不少楼盘一个项目的投入，真是杯水车薪，或不到大海中的一滴水。还有，即使是所谓的经济适用房，不仅不少地方的投资连年下降，而且即使建筑经济适用房也仅是什么定向销售，如北京。而香港居民公屋入住率达到50%以上，即香港50%以上的中低收入民众可以通过住房保障体系来解决。也就是说，就目前国内房地产市场的发展模式来看，所学习的是香港的高地价与高房价而不学习香港的高福利房（当然以往的计划体制下的住房分配是另一种体制之结果）。

正因为这些方面的缺陷，当国内的房地产市场出现问题时，或当国内房地产市场价格过高让绝大多数民众没有能力进入市场时，政府部门则把房地产出现的利益冲突、房价冲突又归结于住房保障体系不健全了，因此，在他们看来，目前国内出现的高房价问题，并非是市场有多少问题，因为高房价完全是市场供求关系的结果，而是政府住房保障体系不健全的问题。因此，政府对目前国内房地产市场的宏观调控，就是要稳定房价，就是要让国内绝大多数民众的住房问题不是进入市场来解决而是进入住房保障体系来解决。比如，香港与新加坡就是这样。事实上，从政府的意愿与房地产开发商的意愿来看，他们都希望国内绝大多数中低收入民众的住房问题不是通过市场而是通过政府的住房保障体系来解决。这也就是最近中央关于房地产市场的文件和政府官员一直强调房价不高的理由。

在这里，一是一种大国经济与一种岛地经济是无法比拟的，不要说香港的房地产发展模式弊端十分严重，即使是一种发展较好的模式，也是不一定适应中国的。因为，从中国的国情来看，中国的中低收入者占整个社会人口70%以上。如果让这70%人口也进入住房保障体系，政府在这方面财力十分有限。因为，无论是中央政府还是地方政府根本就没有财力来建立起一个宠大的中国住房保障体系。如果政府有这种财力，也只能让中国的住房体制改革又回以以前福利分房的老路上，证明几年前来住房制度货币化改革失败。

二是目前国内房地产市场房价上涨过快，住房价格过高是住房保障体系不完善、不健全的问题吗？我看这是找错了原因。这种找错原因，或是推辞自己之责任（如相关的职能部门的政府就是如此说），或是为房价飚升轻易获得暴利寻找理由（如房地产开发商）。因为，实际上，从目前北京、深圳、广州及上海等地的房地产市场来看，一方面，房价的快速上涨，另一方面，各地又有大量的楼宇空置没有出售。还有，近一年多来，特别是2006年一季度，个人住房按揭贷款成倍地下降。在居民住房消费迅速下降的情况下，国内房地产市场则异常活跃、价格迅速上涨，如北京与深圳，一季度房价上涨20%以上。这些情况都说明，目前国内一些地方的房价快速上涨，完全是房地产开发商、房地产炒作者、地方政府恶意炒作的结果，与住房保障体系不完善关联性不大。

还有，从今年出台的“国六条细则”来看，目前全国盛行的香港房地产发展模式将发生重大的变化。如这个文件强调重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，并把该原则落实在政府编制住房建设规划中。对于这项政策，我想这是政府通过强制性的方式来调整目前不合理的住房结构，来调整不适应中国的房地产发展模式。如果这个政策落实下来，不仅体现政府的基本宗旨（即生产更多绝大多数民众有支付能力的住房），也是保证该房地产健康发展的关键。可以说，如果我们市场生产的产品是绝大多数人都能够购买的产品，如果我们的市场是绝大多数人都能够进入的市场，那么这个市场不仅能够满足绝大多数人的需求，也能够让这个市场真正的健康持续发展。

比如，美国的住房发展模式就是一个“大市场、小政府”的二元二级市场住房体系。所谓“大市场”就是美国家庭住房的95%以上是通过住房来解决。目前美国一亿多个家庭中，有7100万个家庭通过市场拥有住房，30%左右的家庭通过市场租屋来解决。所谓“小政府”是指政府只限于帮助那些无能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解决住房问题。政府资助的公共住宅或廉租屋家庭大约在130万户，占美国全部家庭的不到2%。加拿大的情况也是如此，政府资助的廉租屋家庭不会超过5%。

因此，从目前中国的房地产发展模式来看，政府想学习香港那种高房价、高地价、高福利房的住房发展模式是根本不可能。中国住房保障体系所面对的对象只能是以丧失生活能力的低收入家庭、老人病人等不超过10%的人群，否则政府没有财政能力来解决70%以上中低收入民众的住房问题。至于绝大多数居民的住房问题，只能在政府各种帮助下通过市场来解决。比如说对不同收入层次的居民采取不同的住房货币化补贴、降低住房贷款利率、减免购房税收等方式来进行，而要做到这一点就得把目前过高房价的降下来。即各地方政府有能力把当地的房价推上高位，也有责任把当地的房价降低到绝大多数民众有支付能力的水平上。

也就是说，中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系。第一层级是不足的10%极低收入的家庭、老人病人等进入政府提供的廉租屋或公屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。第二层级是20-80%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决。而且在这一层级中，不同收入民众所获得的优惠条件也不一样。但要做到这一点，政府就得用法律来保证（美国有《住宅支付法》）国内住房市场生产出民众有支付能力的住房。第三层级20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。

因此，重构中国的住房保障体系已经势在必行。重构中国的住房保障体系，先得厘清中国需要什么的住房保障体系，在这基础上设定相关法律，取消不合理的住房制度与规则，如经济适用房制度。只有这样才能够真正保证国内居民的居住权，才能够保证国内房地产市场真正持续健康的发展。