专访北京大学法学院房地产中心主任鲁道夫

据《中国房地产报》 记者 钟园 北京报道

中国房地产报：您认为中国在资产证券化道路上，存在的主要障碍是什么？尤其在法律系统方面，您认为主要的问题在哪些方面？

鲁道夫：中国房地产市场上最大的发展障碍是不确定性。

实际上，市场可以接受任何规则，只要规则是清楚而且稳定的。真正破坏市场的是不明确和不稳定的规则。因为，假如规则已经成型我们可以遵守这些规则，如果规则有问题，我们可以努力改变这些规则。现在的问题是，规则经常发生变化，这是我们遇到的最大的问题。

在法律方面，首先是执行力问题，这是中国司法领域普遍存在的问题。

其次是法律上的模糊和不清晰的问题。从事房地产投资，讨论相关法律制度的时候，最重要的一点是法律制度要清晰。但在中国，由于历史原因和新生事物迅速出现，有很多地方存在法律界定不明确的问题。例如，产权的问题，到期之后如何更新这至今还是模糊的；又如地方政府规划的变化缺乏一致性。

我认为REITs等资产证券化产品是一个新的体系，但是它并不比中国其他的政策困难或者复杂。资产证券化能否在中国取得成功，归根结底还是取决于跟中国政策是否稳定。

我关注到中国最近对外资的规则变化，中国的政策可以理解，但是同样，需要更加清晰明确，并且保持稳定。对外国投资者来讲，中国的未来是否能保持一个稳定的政策和稳定的发展，这一点是他们最关心的。

中国房地产报：目前，中国国内有不少人对房价的快速上涨不满，政府也在努力调控房价。参照美国的经验，您对解决中国住房问题有何建议？

鲁道夫：确实，我身边的很多中国朋友都在抱怨房价过高。但是，绝大部分时候，当他们抱怨房价过高的时候，抱怨炒房者哄抬房价的时候，我认为他们不是在抱怨没有居住的空间，而是在抱怨由于自己没有机会投资的空间和机会，没有机会从高涨的房价中获利。

据我所知，目前北京的房租并没有随着房价飞速上涨，还是在一般收入者所能承受的范围内，因此，中国的住房问题实际上并没有抱怨者所描述的严重。

对比美国，我们看到很多中国人很年轻就买了房，但在美国，年轻人很少买房，而是将钱投资在别的地方。所以，中国要解决房地产过旺的需求，还应该拓展投资渠道，另一方面则应该健全社会保障体系。

另一个导致中国的购房者感到无助的原因是中国缺乏好的房地产相关的律师和专业的代理。在严重的信息不对称面前，购房者无处寻求专业的帮助。

当然，对于真正的低收入者，提供住房保障是必须的。在中国，这是宪法保障的公民权利，在美国，这是总统候选人争取选票的手段。

中国的住房保障体系的问题是，真正需要的人买不到房。应该做的是通过市场来建立保障体系。例如在美国的做法是，通过税收来补贴穷人，提供廉租房；还有专门投资于廉租房的REITs。