据《中国房地产》记者 朱蕾 广州报道

  “目前房地产市场整体上处于周期高点，因此调控会在今年年底见效。”6月23~24日在广州召开的“2006年宏观调控与房地产走势报告会暨中国房地产广州模式高峰论坛”上，浙江大学管理学院副院长贾生华表达了自己的观点。而中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华则表示，由于房地产行业产品特有的周期性，宏观调控的效果要到明年年底才会初步显现。在此过程中，房价走势将保持平稳，而企业间瓜分市场，排名坐序的争斗会异常激烈，制胜的关键取决于企业的资金运营能力。

旺盛需求将支撑稳定房价

   在本次高峰论坛上，与会者普遍认为需求的快速增长导致了房价上涨过快。一些专家认为，政策的强制作用在短期内对房价会有抑制作用，但从长远看，房价还是由市场需求所决定，仍然会在调整中平稳上升。

“当前我们国家房地产主要形势是供不应求，因此，解决房价上涨过快的问题，必须在保证住房供应同时针对上涨的原因采取措施。”国家发改委投资研究所所长张汉亚认为，由于刚性的市场需求的支撑，在经历过观望期后，房价仍将维持坚挺的走势。

“我们不能以一般商品的规律来看待房地产的价格和它的发展规律，房地产的供求关系是长期紧张的趋势，所以从长远看，住房价格也会不断上涨。”浙江大学管理学院副院长贾生华同时认为，“这是一个波动的过程，波动既产生了风险也提供了机遇。”一位与会的广州知名地产企业的负责人透露，他们正在借此时机扩大土地储备，“很多小发展商感到压力越来越大，纷纷打算向我们公司转让土地。”

“今年房地产价格上涨，我个人更愿意把它放到整个国家经济运行的角度来看，在未来比较长的时间内，国民财富快速增长，市场上资金流动性增强，将导致房地产领域的投资性需求增加。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松建议丰富金融品种，满足人们对房地产的投资性需求，而一个健康、平稳的房地产市场有助于吸纳过分充足的流动性资金。

加快金融创新，拓宽融资渠道

   “资金链紧绷是整个行业都存在的问题，随着信贷政策收紧，房地产企业过于依赖银行贷款的弱点明显暴露，房地产企业必须通过金融创新来解决资金压力，而上市公司应对调控的能力比较强，可以通过创新金融品种来拓宽融资渠道。”巴曙松认为，宏观调控将促进房地产行业洗牌，而政府应该从宏观层面放宽对房地产企业融资渠道的限制，促进行业的良性发展。

“当前宏观调控考验的是金融体系对企业的支撑能力，这是整个房地产企业赖以生存的基石。目前中国的房地产行业，房地产信贷几乎是惟一的融资渠道。”巴曙松分析认为，银行是追求稳健的，贷款只能满足企业由现金流扩张到成熟这一个阶段所需的资金需求，企业在其他阶段显得非常薄弱。因此在宏观调控时期，金融方面的创新将强化房地产企业在这场淘汰赛中的生命力。

宏观调控要双管齐下

  “现在中国整个市场是挡不住的需求。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，总体来说全国房地处于卖方市场的阶段。因此，采用分类供应的方式满足各种层次的住房需求，才能最终达到宏观调控的目的。

国家发改委投资研究所所长张汉亚认为，“过多的行政干预不利于商品房市场的健康发展。不能因为个别城市的房价快速增长而限制所有城市的房地产业发展。”

“房地产业以及国内的房地产企业将来的发展模式取决于两个关键性的关系问题：一是政府与市场的关系，二是中央政府和地方政府的关系。”美国加州大学洛杉矶分校教授吴立范认为，宏观调控源于中央和地方政府在房地产市场上的作用不明确，“从去年起，中央越位行使职权，开始对微观政策进行干预，是对地方政府对房价过快上涨抑制失效的补救措施，只是暂时的权宜之计。”吴强调，这种方式见效可能会比较快，但成本太高。因此最好的方式是双管齐下，既要执行中央的措施，也要改善地方政府的决策机制，建立由当地民众参与的自下而上的制衡机制。

观点

吴立范：三个不对称导致地方政府功能失效

   地方政府的失效表现在它既作为运动员又作为裁判员出现在市场上，这导致了地方政府功能的失效，表现在三个不对称：第一，当房价上升时，政府供应土地获得的边际收益与相应增长的边际成本不对称，也就是说边际收益大于边际成本，政府处于垄断的地位。第二，政府征地的收入与对拆迁户和征地农民的补偿不对称，边际收益大于边际补偿。第三，政府提供低收入家庭住房保障的成本与其所产生的社会效益不对称。

包宗华：小户型低价位符合中国国情

  调控管理的关键是建小户型、低价位的住宅。这次新十五条体现为三个要点：第一，通过政府发布具有法律效力的文件，把调控权交给地方政府。第二，覆盖面大，70%的住宅由政府调控。第三，调控的主要内容有三个，户型（或者叫套型）、价格和供应对象。

张汉亚：用经济手段调节

  由开发商根据市场需要自主建设商品住宅，不必限制。为了防止单套住宅面积不断扩大、价格上涨过快，可以通过向购买者征收住房消费税和向开发商征收加价税，调节开发商的开发行为和房屋的价格水平。可将之用于廉租房的建设，解决穷人住房需求，补助穷人，缩小贫富差距。

顾云昌：疏导房地产业投资渠道

   现在开发商除了到银行借款以外很难找到第二个融资渠道，老百姓除了银行以外很难找到第二个投资渠道。房地产市场问题无非是要把资金旺盛的需求分解掉，特别是虚火要疏导。房地关键是要解决好投资渠道的问题，平衡供求关系。

巴曙松：合理引进外资意义重大

   因为国内的体系管得死，大量的企业跑到海外上市。如果今年对房地产企业融资还紧卡，房地产企业海外上市会成为一个新的热潮。房地产企业把优质资产拿到海外去，筹集外币拿到国内来，最后又结成人民币卖给中央银行，推动外汇储备增长，加大了整个国家的货币错配，非常危险。

贾生华：房地产周期滞后于宏观经济周期

  房地产周期一般滞后于宏观经济周期1~3年，这在很多国家已经得到了证明。房地产企业的投资决策一定要观察宏观经济，看看宏观经济的拐点。如果不能准确判断拐点的话，当拐点出现的时候再做决定也不迟，这是对房地产决策很有利的一个规律。

黄长乐：广州市场不会大起大落

  广州房地产市场从上世纪90年代初开始发育，已经形成了自成一体的地产业态。由于政府的有效调控，广州房地产项目基本上还是卖准现楼，运作也比较规范。广州地产业务实低调、稳健持重，不易大起大落。“国六条”推出后，其他一些城市的发展商非常敏感，而广州的地产商都表现得比较冷静。不管国家政策怎样变化，广州房地产市场都是一路淡定走来。