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分类: 房产
过去1些年,围绕房价问题的国家调控政策措施大多数都是短时间化的,生命力很低。也包括2008年10月份以后推出的1些振兴国家经济、刺激房地产业发展的政策。究其缘由,这些政策大都脱离了中国房地产业中长时间发展目标,脱离了国家建设小康社会的战略目标。大都在没有做中国城镇房屋普查的情况下匆忙作出的决定,仅仅是根据民怨、舆论、房价快速上涨、领导人的表态而颁布的。结果屡调,中国的房价屡涨。屡涨,又屡调。房价没有遏制住,政府政策的权威性、科学性和公信力倒是跌去了很多
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杂谈

我看主要有以下1系列的恶果:1、上海带头否定了中国土地和住房制度改革的现行法律和政策。这是对上海经济制度改革在1个侧面的倒退和反动。中国的土地和住房制度改革,是由1系列的地方行政法规、地方立法、中央行政法规和全国人大立法确立并得以保障的,现在都被所谓的“地方试点”和“地方行政措施”冲得个7零8落。保障住房的土地供应、住宅供应和覆盖人群最少在“1025”期间都弄得超过了50%的比重。这是打着公平正义的旗号,悄然将改革的已有成果进行抹杀。社会主义市场经济条件下的住房商品化改革已轰然塌陷。50%的量比界限1突破,量变就产生了质变。在今后的上海,最少是5年内,上海土地和住房的供应体制机制实质性重返计划经济。2、没有土地、资金支持的高比例住房保障建设只能是短时间行动。保障住房的土地靠平调、靠强征、靠划拨、靠非财政的国有企业利润转移支付购置、靠对开发企业的契约强求,只有行政基础,没有市场条件,根本难以可延续。保障住房的投入资金没有财政支出的列支,没有土地转让金净收益的10%转移,只有行政命令下的银行贷款和公积金管理增值部份的占用(这部份资金目前还不清楚是公积金借款还是地方政府税外收入划拨),只有对经营性房地产企业的强令
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房价走势2012

房产税

杂谈

分类: 房产
开发商再遇紧箍咒 上海将现降价狂潮11月29日,来自上海市房管局官方网站的1则最新消息显示,市房地产交易中心将根据市局统1部署进1步加强新建商品房销售监管,措施分别为:1是配合做好商品房销售方案审批备案和后续衔接工作;2是对楼盘“1房1价表”的履行情况进行后续跟踪,逐套核对实际成交价格;3是配合做好背法背规楼盘的查处工作,暂停相干楼盘的网上销售。可以说,这是继“限购”、“限外”、“限贷”以后的又1严厉举措,特别是“1房1价”政策,我们可以将其理解为“限价”。
此政策无异于给开发商头上又加了1道紧箍咒,上海势必在近期出现降价促销狂潮。首先,1直以来,开发商的销售行动1直缺少有效的监管。开发商及销售人员在上报相干审批材料时弄虚作假、在销售进程中利用销控对消费者进行讹诈、分批推盘雇人排队制造热销场面等行动随处可见。在信息严重不对称的状态下,很多消费者乃至投资者被蒙蔽而盲目购房的例子屡见不鲜,这也是致使前几年房地产延续火爆房价疯涨的重要缘由。而1旦加强对开发商及销售人员的监管,利于减少或杜绝销售讹诈,消费者、投资者的心态势必趋于理性,市场需求势必大幅减少,开发商降价促销以期从市场拿钱是必定。其次,就定价而言
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房价走势2012

房价

杂谈

分类: 房产
我们谈论最多的,是房子、车子,和女人,这是1个被物资裹挟的时期,人们评判1个人是不是成功,便是以物资作为衡量的标准,以致于我们经常堕入旁皇与不安当中,由于当大家的话题都集中于此时,如果不加入其中,那末,你将显得的格格不入,不言而喻,在消费主义时期,现实的问题没有解决,谈何未来? 我们的焦虑便由此产生,1个纠结的问题摆在眼前:面对不断高涨的房价,你将如何应对? 大部份时间,重庆的人民是幸福的,最少,房价不会让大部份人望而生畏,至于那位北漂的仁兄花6000元自造蜗居,不过是抗议1线城市高企房价的又1次行动艺术罢了。 房子,无疑是我们这代人的1大焦虑。 实际上,房子的背后,是关于梦想的1个故事。 我相信,每一个人都会有梦想,只不过,大部份的梦想,都被现实无情的碾碎——如果你爸不是李刚,我相信,凭仗自己的能力在大城市白手起家的青年,都会感慨这变幻的世界,是如此的捉摸不透,他是如此的诱惑,又是那末的残暴,乃至,是那末的血腥。 我不知道为何不管走到哪里,总有那末多的人不厌其烦的提及这个名词:有些人,是由于高昂的房价而诅咒这万恶的楼市;而有些人,则是在掘金的楼市里收获1个5彩祥云的世界…有人恨,便有人爱,有人实现梦想
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房价走势2012

房价

杂谈

分类: 房产
面对逐日上升的高房价,我们更多的是抱怨,抱怨对象从中央政府,到地方政府,到开发商,到投资客,到城市化阶段,甚至怨恨我们的土地招拍挂制度。其实我们真的没有看到问题的实质。从长远来看,如果政府在建立一个更好的住房制度的情况下,能够保障中低层收入有房可住,其实高房价是好事。在高房价条件下,如果我们建立起以商品房和廉租房为主体,二手房销售和租赁为补充的房地产供应体系,那么就可以将市场上房地产消费的方式分成自有住房和租赁住房两种。住房的保障主要是本地居民,北京的不可能将来自福建的人纳入保障用房供应对象,福建人也不可能将北京人纳入保障对象。这样情况下,自有住房的人所拥有的房屋价值的增加归为其所有,因为他们也付出了代价。不愿意付出代价,或者没有能力付出代价的人们只能租房居住,不能享有所有权,自然不能享受地价增值。二者都在从政府那里得到好处。
不是哪一方的利益取得需要剥夺另外一部分人的利益。这就是进步的体现。因为大家都会随着城市的建设得到好处。这才是所谓取之于民,用之与民,政府与人民同乐。由于房价走势趋高,一定带来地价趋高,那么政府获得的地价收入
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房价走势2012

房产

房贷利率

分类: 房产
现代管理学之父彼得·德鲁克有句名言:“企业之间的竞争,不是产品,而是背后的商业模式”。在一线城市中心城区居住用地几乎开发殆尽、房地产调控政策层出不穷的背景下,主流房企不仅是在产品和客户层面竞争,决定它们未来的竞争终将是商业模式的竞争。中国的城市化已经发展到了一个新的阶段,在一线城市的土地拍卖市场上,我们将很难见到比较单纯的位于中心城区的住宅用地。偶尔拍出的几块中心城区土地,基本上是商业地产用地或者是配套大量商业地产的城市综合体用地,并且基本上是“地王”。如果一个主流房企还想在北京、上海和广州的中心城区发展,它就没有办法不进入商业地产的开发。万科董秘谭华杰最近自嘲地说,“确切地说,我们是‘被商业地产’了。万科从来没有转型做商业地产,而只是为了更好地做住宅。” 尽管万科董事长王石表示,万科专注于主流住宅开发的定位并没有改变。但是,如果万科还想呆在一线城市的城区而不是郊区,万科的商业模式必然转型,由单纯的住宅开发商变成综合的销售住宅和持有物业的开发商。根据有关统计数据,2010年1月至11月,全国住宅销售面积同比增长7.4%,但是办公楼和商业营业用房的销售面积同比增长分别为25.9%和35.2%。这表明,越
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房价走势2012

房产

杂谈

分类: 房产
铁牛驴印:2005年10月永定河上游河谷  中国人民银行决定,自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。   在此之前,央行决定自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点,由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点,由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。   2010年12月25日中国人民银行决定,自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。   这是今年的第一次加息,即在人们的预料之中,也是央行货币政策进入加息后的第三次加息。  对楼市来说,加息明显加大了购房人还贷压力,也加大了开发商贷款的成本。但是在以往房价上涨的过程中,加息的幅度与房价的上涨来比较是在是可以微乎其微,因此,在很多时候,几次加息抑制房价的作用并不明显。 &
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房价走势2012

房贷利率

房产

杂谈

分类: 房产
 在中国,因为建造城市住宅的土地是国家所有的,理解住宅的所有权不是一件容易的事情。《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”,这在某种程度上也表明了住宅的所有权不能脱离土地的使用权而独立存在。有期限的土地使用权和无期限的建筑物所有权始终存在着法理冲突,除非将中国的住宅所有权理解成和土地使用权同时续期同时到期的、有限期的、特殊形式的所有权。在普通法系的国家,不动产的交易有leasehold(租赁持有)和freehold(自由持有)的区别。当你购买freehold的房屋,你同时拥有房屋和房屋所属的土地。当你购买leasehold的房屋,你仅拥有一定时期(土地租赁期)的房屋,且并不拥有房屋所属的土地。这样对照理解的话,中国的城市住宅都是租赁持有的,土地出让金就相当于土地的租金。这样的住宅所有权显然不同于其他物品的所有权,因为你对一块手表的所有权是没有到期期限的。《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”
,但是法律对住宅建设用地使用权期间届满后,是否需要缴纳续期的土地使用费(租金)并没有给出说法。如果不需要继
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杂谈

分类: 房产
“在城市化进程不断加速的今天,城市综合体是一个城市最具价值的核心,成为城市升级的引爆器和发动机。”近期新趋势房贷网采访阳光100置业集团常务副总裁范小冲时他对城市综合体的作用给出这样的评价。过去的住宅开发要不断加快周转率、不断扩大规模,而今天宏观调控和金融紧缩都让住宅开发的路越来越难走,在这样的背景下靠过去的旧模式生财行不通了,所以现在大家都杀出红海,寻找更具开发价值的模式——综合体。城市综合体开发与住宅开发的本质区别范小冲认为,综合体开发与住宅开发不是一回事首先,住宅开发的利润来自于土地增值,一次性拿地、分期开发,随着地价不断上涨,住宅也越卖越贵,土地的价值变现了;而综合体是集约开发,在一个比较小的地块进行深度开发、一次开发,因而受地价影响相对而言比较小。另外,综合体运营初期租金回报很低,所以做综合体往往配备一定量的住宅,就是要靠住宅的销售快速回笼资金。
其次,住宅只需要简单的开发、销售,而综合体不光是开发,还有未来的持有和运营,不是卖掉就完,而要持续增长。这对开发商定位能力、开发能力、招商能力、运营能力甚至资金能力要求都极高,而且一个成功的城市综合体不是一个人就能运营好的,它是搭
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房价走势2012

房产

分类: 房产
房价泡沫究竟有多大 当前房价到底有没有泡沫?广州的房价泡沫又是多少?近日,中国社科院公布的《住房绿皮书》给出了他们的答案:全国35个大中城市平均房价泡沫达29.5% ,其中,二三线城市的泡沫开始高于一线城市。福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄泡沫指数最高,泡沫成分占实际价格比例在50%以上。广州的房价泡沫指数相对较低,在全国排名23,在一线城市中最低。如何看待社科院的“泡沫说” 由于统计办法,测量方式的不同,同一个市场不同研究机构可能会得出完全不同的结论,所以社科院的泡沫比例只能代表社科院的观点,至于各个城市的泡沫究竟有多少实在是不好说,也永远说不清楚,但有一点是可以肯定的,就是广州乃至全国的房地产市场都存在一定程度的泡沫,总的来说中国房地产业有过热的情况存在,而这个过热不单是行业层面的,更有政府层面的。
从《住房绿皮书》来看,二三线城市的泡沫开始高于一线城市,主要原因是什么?又如何看待这种现象? 主要原因在二三线城市的实际供需关系上。我们知道住房有使用属性,所以衡量泡沫一个比较重要的指标是购房实际用于使用的比例有多少。就当前中国城市发展现状来看,多数二、三线城市的收入水平并不高,居民当前
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