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河北张峰律师
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导读:最高人民法院指导案例15号:徐工集团工程机械股份有限公司诉成都川交工贸有限责任公司等买卖合同纠纷案,该案中法院以被告公司人格混同判决关联公司对川交工贸公司债务承担连带清偿责任。那么实践中如何认定关联公司及公司人格混同,值得所有企业经营者注意,避免因公司人格混同而承担法律责任。(附:该案的案情及裁判依据)

 
裁判规则

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分类: 房产婚姻
律师提示:公证并不能完全保障买房者利益,买卖房屋应当及时办理过户

石家庄律师 张峰:13933189892  QQ:619682253

    2014年,张某为了结婚,与女友共同出资在石家庄市某区购买一套婚房,由于房主购买该房屋刚刚两年,张某买该房需要交纳一笔很高的营业税,在中介的搓合下,张某与房主周某签订房屋买卖合同约定,等房本够五年后再办理过户,张某先交纳一部分首付,等办理过户前再交纳尾款,周某将房本交给张某。同时,在中介的安排下,双方办理了相关公证手续,以免事后有变。张某认为,双方签订了房屋买卖合同,又办理了公证,且房本在自己手里,以为此事万无一失了。然而,在该房本满五年后,张某催促周某办理过户时,被周某告知该房屋已出售给李某,张某一纸诉状将周某和李某告上法庭,要求确认周某和李某签订的房屋买卖协议无效。
    法院认为:李某已经支付了合理的对价,购买房屋并不知道该房主已经和张某签订了房屋买卖合同,且现在房屋已经过户到李某名下,李某符合善意第三人。因此应该享有该房
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分类: 房产婚姻
先签合同几年后再过户虽有可能避税,但存在较大风险

石家庄律师 张峰:13933189892  QQ:619682253

    案例:马某在石家庄市看中一套二手房,价格90万元,马某比较满意,就想买下房子,但中介公司告诉马某,该房屋至今尚未满5年,按规定要交纳营业税, 将是一大笔支出,中介公司告诉马某,可以先签订房屋买卖合同,等房屋满5年后再过户。在中介的安排下,马某与朱某签订了房屋买卖合同,马某将房款40万元支付给了朱某,约定等房本满5年后过户,过户时付清尾款。但等房本满五年后,马某找到朱某要求过户时,被朱某拒绝,朱某认为,房价涨幅太大,不同意再按原来的价格继续履行合同,其想解除合同,愿意承担违约责任。马某拒绝,二人协商无果,马某将朱某诉至法院,要求继续履行合同并办理过户手续。
    法院认为,双方签订的合同系真实的意思表示,未违反国家的强制性规定,应为有效合同。根据《合同法》规定的诚实信用原则,合同应当继续履行,法院经调解无果,遂判决朱某继续履行合同,协助原告马某办理产
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分类: 房产婚姻
购买房屋预付款不适用双倍返还原则

石家庄律师 张峰:13933189892  QQ:619682253

    案例:2014年5月,黄某与韦某签订《二手房购房协议》,约定韦某将其所有的坐落在石家庄市某区的房产出售给黄某,价格为130万元,协议当日,黄某给付韦某定金18万元,其后又交付预付款20万元。其后韦某一直未办理房产过户手续,黄某经催造无果,于2015年10月向石家庄市某区法院提起诉讼,请求韦某双倍返还购房购付款及定金共计76万元,法院立案后,经审理做出判决,韦某返还黄某预付款20万元,双倍返还定金36万元。韦某不服向石家庄市中级人民法院提起上诉,二审法院经过审理,驳回上诉,维持原判。
    分析:本案中,当事人在履行合同中即存在定金也存在预付款。韦某违约,可以按照定金罚则,要求双倍返还定金,同时购房预付款应当退还。预付款不能按照定金罚则来进行处理。定金的主要功能在于担保合同的履行;而预付款的主要功能在于为一方当事人合同之债的履行提供资金支持。预付款本身就构成了履行债务的行为。律师提
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分类: 房产婚姻
买卖双方明知房屋是违章建筑的,签订的买卖合同无效

石家庄律师 张峰:13933189892 QQ:619682253

    案例:张某与李某是邻居,2015年8月双方签订了一份房屋买卖合同。张某将面积为30平方米的两间违章搭建的房屋,以5万元的价格卖给李某,李某付清了全部房屋价款后,双方将房屋进行了交接。同年,该房屋所占土地被征用,有关部门对动迁居民作了安置。由于李某购买张某的两间属于违章建筑,根据国家关于房屋拆迁的法律规定,该房屋被有关部门拆除后,不实行产权交换或支付作价款的补偿办法。因此李某不仅未能分得新房,反而连购房款都无法获得补偿,动迁部门仅酌情补偿了5000元。李某遂起诉到人民法院,要求张某返还购房款5万元。
    经一审法院调解,双方达成调解协议,一、张某返还李某人民币5万元;二、李某返还张某1万元补偿款;三、案件受理费由二人各承担一半。
    分析:违章建筑是指在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的,或采取欺骗手段
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分类: 房产婚姻

房屋买卖居间合同中的“跳单”行为和“反跳单”条款的效力如何认定

石家庄律师 张峰:13933189892  QQ:619682253

    “跳单”一般是指房屋买卖合同的双方在通过房产中介机构的居间服务选定房源或与买卖双方取得联系后,为逃避或减少佣金,又通过其他中介机构或买卖双方认识后,买卖双方或一方为逃避支付佣金或减少佣金,买卖双方当事人直接私下成交,或者共同到另一家中介机构成交。在房地产市场日益繁荣和中介费居高不下的情况下,“跳单”现象时有发生,房地产中介机构为了维护自身利益,防止“跳单”行为,通常在居间服务合同中约定“反跳单”条款。
    由于现行法律、行政法规对上述情况缺乏相应的规定,因而导致在司法实务中,对“跳单”行为和“反跳单”条款的效力及“跳单”情况出现后当事人承担责任等问题的认定,存在不同的认识和做法。以下对“跳单”行为的构成及“反跳单”的条款效力问题试分析。
    就“跳单”行为的构成,一般来说可以通过以下几个方面进行审查:
    一、是否签署独家委托
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分类: 房产婚姻
二手房买卖合同中房屋差价的损失如何赔偿?

石家庄律师 张峰:13933189892  QQ:619682253

    损害赔偿是一个在二手商品房买卖纠纷中常见的问题,一般发生在合同履行中的违约产生的赔偿责任与合同被撤销或被宣告无效后产生的缔约过失责任。这一问题与二手房交易中的其他问题交织并存,在一房多卖,连环买卖、阴阳合同、共有房屋、无证售房、中介问题、承租人优先权等纠纷中均有可能出现。二手房交易损害赔偿诸问题中,由于近年来房价波动较大,房屋差价损失就成为司法实践中的一个焦点问题。
    关于房屋差价损失赔偿的问题,司法实践中存在不同观点:
    第一种观点认为,缔约过失责任中的信赖利益与违约责任中的可得利益的关系。有人认为,二者不同,前者仅包括缔约过程中所付出的费用,后者则包括如履行合同可获得的利益;有人认为,二者没有太大区别,尤其是在房屋差价赔偿问题上二者一致;有人认为,二者法律关系与请求权基础不同,但在个案处理上可能出现相同的赔偿范围。
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分类: 房产婚姻
设定抵押权的房屋买卖合同如何履行?

石家庄律师 张峰:13933189892  QQ:619682253

    签订房屋买卖合同后,出卖人没有取得抵押权人(银行)同意,也没有向抵押权人清偿债务消灭抵押权的,依据建设部《房屋登记办法》(建设部令第168号)第34条的规定,房屋管理机关不能为买受人办理房屋所有权转移登记手续,买卖合同无法继续履行属于合同履行不能,合同目的无法实现,买受人有权解除合同,并要求出卖人承担相应的违约责任。
    如果买受人要求继续履行合同,办理房屋所有权转移登记,则法院应当向买受人释明,告知其变更诉讼请求,经释明后买受人坚持不变更的,应驳回其诉讼请求。如果买受人依据物权法的规定行使涤除权,法院应予准许,并判决买受人直接代出卖人向抵押权人清偿债务消灭抵押权,再将该部分款项从未付购房款中予以扣除,待抵押权消灭后再为买受人办理房屋转移登记手续。
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分类: 房产婚姻
已设有抵押的二手房买卖合同的效力如何认定?

石家庄律师 张峰:13933189892  QQ:619682253

    首先可以肯定的是,房屋上有抵押权,出卖人(抵押人)与买受人签订房屋买卖合同的,房屋买卖合同有效。在抵押物转让制度上,我国现有法律规范从最高人民法院《民法通则意见》第115条、《担保法》第49条直至《担保法解释》第67条经历了一个从严格限制到逐渐宽松的演变过程。《物权法》第191条规定:除买受人代为清偿消灭抵押权外,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押物。这种不得转让是否会导致转让合同无效呢?笔者认为,本条与《合同法》第132条第1款一样,均非效力禁止性规定,对合同效力认定并无影响,只是影响物权登记问题。前者因出卖人无所有权而无法办理过户登记,后者因为存在抵押权而无法办理过户登记。因此,当事人以买卖的房屋存在抵押情形主张合同无效的,原则上不宜支持。如果买受人认为出卖人未告知存在抵押,有显失公平、重大误解、欺诈、胁迫或乘人之危等情形的,买受人可以主张撤销
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分类: 房产婚姻

石家庄专业房产纠纷律师

——张峰律师简介

张峰,男,汉族,毕业于河北大学,法学学士,现任河北明杰律师事务所专职律师,房产事务部主任。律师执业证号:11301201110348585

张峰律师于2009年入职河北明杰律师事务所以来,一直

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