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Victor刘磊
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杂谈

经历过房改的人,现在回忆起来,恐怕有后悔、有得意;有的为了生计出让名额,不想竟然出让掉十几年后成为中产的机会;有的当年过了几年苦日子买下来产权,现在想想如果那时候不苦一些,现在恐怕更不好过。然而,宏观上,房改刺激了地产开发的热情,募集了社会资金盖房子,先不说现在的房子买得起买不起,起码房改后,我们现在人均40平米了。

人均,不等于居者有其屋;而房子是用来住的,不能作为炒作的工具; 房子可以抵押,但不能为了抵押套现就去炒房。既然人均40平了,那么接下来就应该回归房子的居住属性啦。

近期传出的一些政策风向,也体现了未来的方向;2017年的调控只是一个阶段性的目标,虽然达到一定成果,但是手段还停留在治标阶段;也难怪会有人认为,调控总会过去,现在抄底等待报复性上涨。

但长效机制的提法,可能会让这些投机客的美梦破灭。

这里说的长效机制,与之前的管控并不一样,之前的

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杂谈

老房子、旧小区、小户型,现在人们俗称“老旧小”。他们的房龄都是在20年之上,但由于是成熟社区,生活气息浓厚,加之多为小户型,所以一度受到首次置业的年轻人的青睐。然而,青睐是一方面,看看这样的房子,有几个人会有购买的欲望呢?

即便如此,这类房子的业主还舍不得降价呢,尤其是在去年房价高涨的时候,这种“老旧小”房子也水涨船高,单价都跟新房看齐了;更有甚者,有些传出要拆迁的区域,房价甚至出现了倒挂,比周边的新房还要高,真是让人匪夷所思。

其实,不管是要买这样的房子的“炒房客”,还是囤着多套“老旧小”的投资者,都是看中了好的位置下,一旦改造带来的溢价;操作方法无非是拆迁后高价转卖协议,因为拆迁后面积可以按照大于1比1的水平置换,并能享受一定优惠购房面积;用低价撬动未来新房,是这些投资者打的如意算盘。

不过,住建部最近的一项试点政策,可能要改变“游戏规则”了。

消息显示,住房和城乡建设部召开老旧小区改造试点工作座谈会,推出了广州、张家口、长沙等15个试点城市,并传达了这样的精神:

“他说,老旧小

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​近日,中科院例行发布了中国住房报告(2017-2018)显示,2018年房地产市场将迎来盘整期,住房价格增幅或将继续保持平稳下降,商品住宅销售额增幅将明显回落,库存进一步下降。或许这看起来有些矛盾,库存下降了,房价应该上涨才对啊,为什么房价库存同降了呢?因为市场不是简单的跷跷板游戏,而是一个复杂的过程,其中多重因素相互纠结,让研判走势并不是一件容易的事情。因此,要看待未来房产走势,应该摒弃过去的思维,多元化地考量问题。

房价快速上涨的时代过去了

过去二十年,房子的价格持续在上涨。未来的情况,比起过去二十年更加复杂。央行行长周小川今年发声:全球进入货币紧缩时代,人民币也将放弃宽松政策。如果理解不了宏观的“收紧”,看看现在贷款的难度就理解了:在很多城市,二套房的首付提高到了八成以上,首套房的利率折扣也不复存在了,加息成了大概率事件……这些都增加了买房的成本;而

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此前,有观点认为,楼市将在年底形成翘尾局面,并且限制也会逐渐放松。然而,从数据看,楼市成交状况并未得到明显改善:11月份第三周,包括北京、上海、南京等在内的22个城新建商品住宅成交出现双降现象,其中环比下滑14.0%,同比下滑23.6%。其中,北京成交量是13.5万㎡,上海是25.3万㎡,广州是10.6万㎡,深圳是5.9万㎡;其中,北京和广州同比大幅下降,跌幅超过30%。

可以说,此前越调越涨的规律,已经被打破;一方面在于最严的限购不再是纸上谈兵,而是动真格的,官方也表态不放松,让炒房者放弃幻想;另一方面,则是资金来源被卡住,去杠杆化成为金融工作的重点。两重力量合力,别说让炒房客无处立足,连所谓的自住性购房需求,都受到了抑制。

​举个例子,北京海淀的房价,从4月份的95008元/平果然跌到了10月份的88205元/平,对于购房者是不是好机会来了呢?一套80平米的住房,价格是下降了,但是首付比例从过去的30%,提到了60%,首付门槛从200多万,涨到了400多万;这还不算,银行贷款利率

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鈥嫛盎诖窗⒗铩保八撤岵豢臁保氨逼豢唷保惺焙颉按罄忻恰彼档幕白苋萌丝扌Σ坏谩>貌环⑸娜沃厩孔罱怠胺考鄄桓摺保∷穆劬菸薹橇降悖1.聽现在房价超过2万元的不到10个城市,超过1万的不到20个城市;2.聽全国房价扣除地价以后的房价收入比不到6:1,北京、上海都不到40%,房价离合理水平还差的很远。不过他忽略了几点:统计数据偏低,实际房产交易中的房价要高;房价地价比虽然地,但房价和居民收入比却很高,房子不是用来炒的,如果不让居民买起房,那么建房何用呢?不过,关于房价的预测,他倒是隐晦的表达了一些趋势:房地产的价格信号都是不太能反映真实的市场情况,从而无法正确研判市场。笔者之所以在之前的文章中,反复强调抛开房价涨跌去研判房产投资趋势,其实表达的意思是一样的:干预过多的市场,未来无法通过数据和规律研判,投资的风险也就无法把控了。

那么这种市场中我们该如何买房子?单买一套自己住?似乎有些心不甘;买几套投资,却又不知道未来走势如何。或者有人说,我手里也有大几十万了,可是依旧连房子都买不起,讨论这个有什么用呢?

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为什么中国人特别痴迷于买房?由房价上涨的历史经验,从而对未来形成一种价格上涨的预期。问题在于,当价格高到一定程度,其风险会增加,后期上涨的势头也会减弱。尤其是在确定了“房子是用来住的”这样一种居住属性之后。倒不是说房子绝对不能买了,而是再不能像之前那样见房就买,有多少杠杆加多少杠杆了。

对任何事物的过度追捧都会产成泡泡,倒不是说现在的市场一定存在泡泡,只有在投资失败之后才知道自己成了“接盘”的。买家和卖家的信息永远是不对等的,即便是卖家也不知道自己会卖在最高点;那么为什么会有人盈利呢?就在于在这种不对等的信息,在对未来不确定的预期中,赢家总是先人一步,不去追求价格的最高点,而是根据自己的实际情况找到了收益的最大化的点。

对于买房人,就要在房子尚未被大众认为是一种投资品时,选择低价的、折扣的房产

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​遏制炒房已经成为了社会共识;然而如果把房价上涨的原因都归于炒房,或者如果说买房的人都是炒房客,倒也有失公允。有声音总是说,不要误伤刚需,问题在于,大家都有刚需,你需要住,是“刚需”,我需要买房保值、谋求养老,也是“刚需”。

不仅如此,普世大众都认为房价上涨是非常好的事情,非常容易就使得财富值上涨。但在“经济分析”上却有了问题。有时候,实际情况比经济理论来的更复杂,是经济理论所不能解释的。

比如说,房价上涨,老百姓财富上涨这个理论,先不说是否让大部分人都拥有了房产财富,单说前者,就显得片面;房价上升期,有的人确实及时出售了房产变现,并在另一个城市的房地产市场升温之前提前布局,扩大了财富;但更多人只能是看着房价上涨,想象着自己住进了千万级的“豪宅”,生活并没有发生太大变化。

因此资产价格变化和财富并无直接关系,如果不卖出变现,所有的涨幅都体现在账面上;其次,房价如果涨了50%,而物价指数涨了,利率涨了,唯独收入没有变化,居民反而更穷了。很多人看不到这一点,他们觉得买房就是最好的投资:即便是“房住不炒”的精神反复被强调,还有人抱有幻想,只要买房就可以赚到,甚至他

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​当房价上升空间时,地产销售们的说辞会说明天还要涨;当房价进入下行空间时,说辞马上变成“抄底时候来临啦?”“十年来,你说房价涨了多少?”;他们会用历史来打未来的保票,来证明现在买房有多么的重要。

然而,住建部在最近的表态中,却驳斥了这一点:对于楼市的调控不能有“喘口气、歇歇脚”的念头,基本上否定了那种“调控不可能持续”的幻想。

基本上,房价持续上涨有三个前提:M2持续增长,杠杆持续增加;其他投资品安全和收益比不过房地产;房地产库存低,供不应求。

首先,我们看M2余额增长情况,据央行公布的最新数据显示,截至10月末,广义货币(M2)余额同比增长8.8%,增速创下27年来新低。别忘了,自1990年以来,M2增速一直保持两位数的增长速度,这次增速回落到个位数,某种意义上说,货币贬值的速度就会下降;而中国老百姓买房为了什么?就是为了避免货币贬值,从而争先恐后的买房保持;如今经济发展趋于稳定,币值看起来也坚挺,那么买房的动力又从何而来呢?不如持币观望,寻找更好的投资机会。

另一方面,买房也不像之前那么容易;先不说零首付之类的极端情况,现在连首付三成都十分罕见了。而且,目前全国首套

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再做了太多市场预测之后,笔者认为,应该适当收回目光回到房地产市场本身;看清房地产市场本身的规律、性质和现在的状况,从事实出发去做未来的预测与研判更为科学、更为精准。

到底有没有泡沫?

首先我们来说说大家关心的地产泡沫问题,众所周知,中国房价上涨,很大一部分原因和信贷有关,尤其是2016解除限贷之后,居民购房最大限度加杠杆,造成了买房热潮,继而推高了房价。目前中国居民总负债占比超过了50%,这个比例算不算高呢?比美国低,美国和加拿大都超过80%了,北欧国家都超过150%了;但中国总负债的增速,却超过了美国金融危机时候的负债增速,在美国人看来,这样的场景似曾相识,这不就是当年他们干过的事情吗?这算不算是一个危险的信号呢?如果不跟发达国家比,在金砖国中,中国确实远超其他金砖国家。

如果说经济的繁荣仅仅靠信贷支持,那么某种意义上说就是泡沫;但如果撑起来泡沫及时填满,还能叫泡沫吗?泡沫只有在破了之后才能成为泡沫,看起来诡辩,但却是事实;给我们投资者的启示是:也许脱手资产套现之后,发现资产还在溢价,不要后悔,因为没有人能卖在最高点,只有进入市场下行期,或者泡沫溃败期,才能知道哪里

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​对于房地产市场的调控动作,终于起到了作用;从数据能够看出,历经整整一年的调控,热点城市房价几乎已回归平稳。如果想买房的人,听到这样的消息,欢欣雀跃,那么别急,算一算实际的购房成本就发现,现在买房很不划算。2016年十月,深圳新房均价55000,如今是54000;同样一套100平米的房子,之前首付165万,如今162万,不错,省了3万。然而,贷款部分就悲剧了,虽然之前需要贷款385万,现在贷款378万,但此前利率9折,现在上浮20%,算下来之前还款总额连本带息一共是695万,而现在则需要还款805万,房价跌了,购房成本却涨了100万!

说好的遏制炒房呢?很多评论都发出了“不要误伤刚需”的声音;然而,结合前阵子南京全款抢低价房,我们需要改变既有的思维模式,重新审视一下目前地产市场的逻辑:

第一,买房已经是有钱人的游戏,南京争抢的10个楼盘全部要求最低八成首付,最好全款,此前北京、上海等新房热销,也多是要求全款;此前不是有个段子吗?全款的往里走,办贷款的门口坐一会,公积金的可以回家了,走的时候把你们骑来的共享单车挪挪,别挡门。

第二,刚需需要重新定义。笔者之前撰文分析,刚需是不是真正的“需”,其实人们是

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