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(2010-02-28 16:54)
宽松的信贷政策和房地产市场的刚性需求,令2009年的住宅市场经历了前所未有的火爆。相比之下,商业地产似乎平淡很多,甚至出现需求整体下滑的现象。

然而,商业地产市场的萎缩似乎更加激发了开发商对它的热情。2009年底,万科公开宣布进军商业地产。世茂系也继此前宣布加大商业地产投资后,于不久前发布公告称,成立综合体投资管理公司。而一向被看作是商业地产龙头企业的万达,更是在年初就表示要提速扩张。2009年除新开业8个万达广场外,又新增万达广场项目20个,全年新开工面积达到1000万平方米。

万达模式虽然早已被业界认可,但是并不是所有进入商业地产或者打算进入商业地产的房地产开发企业都会去选择或者适合采用这种模式。

“商业地产的开发运作模式跟一个企业的成长阶段和它的战略导向有很大的关系。”华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司地产策划部经理苗钧如是说。

商业地产模式在进化

关于商业地产,过去最流行的一句话就是“养鱼还是杀猪”,当然还有所谓的骑墙派。“养鱼派”就是自己持有
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大海才是北海楼市最具核心竞争力的资源禀赋!老实说,未来的北海楼市,也只有海地产才是最能兑现北海城市价值的绩优地产

那啥是“海地产”呀?我的粗浅定义是:以海资源作底子,可以整合多业态,多业种作支撑的复合型房地产开发和运营,就是“海地产”。

除了南中国海的三亚,还有北

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(2009-03-30 10:15)
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杂谈

测试博客搬家。。。呵呵
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(2008-09-23 15:41)

一提起天涯海角,人们便会产生遥远、蛮荒的印象。一说起珍珠,人们便会产生富贵、美好的联想。三亚正是天涯海角所在地,而北海是南珠的故乡,三亚和北海,这两个历史上都有些知名度的地方真正进入国人视野并记住他们的是九十年代初的开发热潮,短暂的高潮退却后给两个城市留下了相同的伤疤——烂尾楼。整个九十年代中后期,两个城市都在为各自120万平米的烂尾楼发愁,直到本世纪初,两个城市才先后获得国务院的特殊政策,将烂尾楼一一盘活或消灭。也许就在他们处置烂尾楼的时候,各自对下一步怎么走做出了不同的决定,在烂尾楼处置结束后,各自也就呈现出了不同的面貌,一个带给世人惊喜与欢呼,一个带给人们遗憾与忧伤;一个迅速窜升为国际性的休闲度假明星城市,另一个仍然在是搞工业还是搞旅游业或者两个都搞之间徘徊和挣扎,从而被时间和现实残酷的边缘化了。

两个城市的不同发展思路与结果带给我们什么启示呢?
   
在回答这个问题前,我们先来了解并比较一下两个城市。

 

 



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杂谈

        2008年下半年始,北海房地产业进入买方市场,有些网友发帖问北海商品房的开发成本究竟是多少,本人整理了些资料,希望为大家了解北海商品房的开发成本有一定的帮助。        

        
商品房的开发首先要有土地。那么北海开发商取得土地的成本是多少呢?
        我们先看下表:

 

        

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杂谈

    2002年初,笔者做了一个关于北海的策划,题目是“新北海、新形象、新跨越”。该方案通过分析比较北海各项资源、区位条件的优劣势,提出了把北海打造成为“中国最适宜人居的城市”及“中国最佳滨海休闲旅游目的地”的目标,从而在广西率先实现跨越式发展。策划案还指出,启动银滩中区改造和行政中心搬迁是实施策划的起爆点。尤其是银滩中区改造项目,是盘活北海全局的关键所在,而行政中心搬迁则将打破城市原有平衡格局,拉动城市向南(银滩方向)发展,也是牵一发而动全身之举。

 

      策划案出台后受到各方重视。当时广西自治区党委指出北海应实施“三新战略”(即新北海、新形象、新跨越),并下拨三亿元专项资金用于银滩中区的资源整合和景区改造。而北海市委、市政府则按策划案的思路确定了新行政中心的选址方案,并成立了专门的运作机构负责实施。然而,数年过去了,我们看到的却是:银滩中区的改造在花光了三个亿后就停滞不前,原本想以“四两拨千斤”拉动整

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杂谈

自北部湾经济区获批给北海房价送来一粒伟哥至今,北海房价就如十六岁的后生晨勃---一直挺那个的。

 

近来受全国房市大气候的影响,北海楼市房交量锐减,北海房价还能挺下去吗?北海作为目前房价无论同比还是环比都还只涨不跌的两个城市之一【另一个是三亚】,这红旗还能打多久呢?偶无忧实在有些担忧。

 

为什么呢?因为之前的北海楼市是个弹性需求【偶简称为“弹需”,与“刚需”相对】占主导的市场呐,弹需市场自然没有刚需市场稳定了。一旦“风生水起”【“风生水起北部湾”】,弹需扩张就快,一有风吹草动,弹需的收缩也快。

 

据统计,北海楼市外地买家购房比例约已占到总成交量的80%。偶理解外来买家购房的目的多是投资性消费和闲暇性消费为主,当然,也有外来买家需迁居移入北海常住,购房的用途是作日常生活性消费的。前二者“弹需”,后者是“刚需”。后者的比例有多大呢?往多里估计就算占50%吧。本地呢?05年之前北海楼市的外销还不成气候,一年楼市新增商品房成交量约5亿【如今内外

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杂谈

北海楼市营销突围的方向仅是网络营销吗?偶认为,北海楼市营销突围的首务或方向,应该是针对当前北海的房地产市场和目标客户构成特性,重新展开房地产产品的研发,更新产品的功能组合与定位。互联网络只是销售的工具,为市场建房才是关键!


北海楼市是何特性?首先,北海房地产市场是个外销市场,之前的外销量占到了总成交量的70%~80%,先把握住这一点,大伙不会反对吧?!


其次,外地买家来北海购房以满足“闲暇性消费需求”和“投资性消费需求”为主流,对不?!另有一部分外地买家因要移居北海常住而购房,这部分要满足的是“生活性消费需求”。这里偶们先撇开满足生产,商务,商业等需求的非住宅类地产--工商业地产不谈,能满足前面三类需求的住宅主要有两类:生活住宅和闲暇住宅。也即是第一居所和第二居所,或第N居所的区分与概念。


以前一说到“宜居城市”,“人居产业”,大伙首先联想到的就是生活住宅。其实,以北海的
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杂谈

从02年开始,北海启动了两项重要工作,其一:成立北海工业园区;其二:银滩中区的改造开发。前一项工作意在加强北海薄弱的工业基础,是补强北海经济短板之举,可谓是从零开始,后一项工作则是把北海的名片擦得更亮,提升城市品牌,并以此推进北海旅游业的发展,使优势产业的长板更长,可谓是锦上添花。因此,两项工作可以说都是北海各项工作中的重中之重。


但是,六年过去了,这两项工作却拉开了差距。工业园区的建设从无到有,现在已颇有规模,而银滩中区的改造则除广西区政府投资对银滩进行环境整治外,银滩四号路以北区域几无变化,土地仍旧闲置,宾馆、招待所依然低矮杂乱,与“天下第一滩”的美誉相去甚远。


其实,银滩中区的开发应该比工业园区的建设更具备条件,因为它有更强的依托、更大的财力、更佳的位置和更好的基础,但为什么会出现反过来的一快一慢现象,的确令人深思。


我认为应该从思想解放

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