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高翔宇
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股票

  7月28日晚间,九鼎投资(430719)发布公告称,将作为发起人之一,与公司所管理的基金的部分大额出资人、公司所管理的基金部分所投企业的实际控制人等共同投资设立龙泰九鼎投资有限公司。

  值得注意的是,公告指出,通过本次对外投资,九鼎投资将涉及进入基金的劣后投资这一领域。

  良好的风险控制是项目投资和产品安全的重要保障。目前在私募股权基金市场上,不同的产品有不同的风险控制措施。设立龙泰投资,并将其定位在劣后投资领域,或将是九鼎投资为其所管理基金做结构化设计的一个举措。

  结构化产品成为风潮

  通过查阅资料,记者发现,所谓结构化设计就是将收益权进行分层配置,购买优先级的投资者享有优先收益权,购买次级和劣后级的投资者享有劣后收益权。在固定收益类私募股权投资产品中,劣后级投资一般由融资方投资,期满后,投资收益在优先保证优先级受益人本金、预期收益及相关费用后的余额全部归劣后级受益人;若出现投资风险,也先由劣后级投资者承担。

  在联系到九鼎投资后,其相关负责人也对这一说法进行了验证,“这是在基金结构化设计上的一个安排,未来将以此方式对基金出资人所认购的基金份额进行担保。未来参与劣后担保设计的基金在行业投向上不设限制,也不会仅倾向于新设立基金。”

  据研究观测结果,此举并非九鼎独创。我国本土VC/PE投资机构的募资模式及投资风格近年来发生了快速的改变,逐渐形成了具有“中国特色”的VC/PE发展路径。行业内一些 PE基金早已开始在基金投资收益模式上进行创新,曾出现参考信托产品普遍采用的“结构化概念”,将LP分为优先及劣后两个级别。

  举例说明,有限合伙制PE基金借鉴结构化模式,设置优先、劣后两种级别的LP,出资比例3:1,GP在基金中出资1.0%,每年收取管理费2.2%。投资项目开始退出后,投资收益分配顺序为:(1)先返还优先LP本金,优先LP本金收回后,继续对该类LP分配出资额50.0%的投资收益;(2)返还劣后LP本金; 私募股权投资:LP与GP的优先与劣后退出收益分配;(3)返还GP本金;(4)上述分配完毕后,如还有剩余投资收益,优先、劣后LP和GP分别按30.0%,45.0%,25.0%分配。

  从结构来看,劣后级LP和基金的GP为优先级LP提供了“安全垫”,使其可以先行收回投入的本金,并获得出资额50.0%的投资回报。然而,也正是因为提供了“安全垫”,且晚于优先LP参与投资收益分配,这两类出资人所承担风险加剧,对于投资收益预期也更高,劣后LP在剩余投资收益分配时将获得最大比重,而GP则将以1.0%的出资在剩余投资收益分配时获得其中25.0%的份额。

  九鼎试水

  今年4月,九鼎投资挂牌新三板。其公开转让说明书中,对未来的战略方向仅简单扼要的蜻蜓点水。IPO关闸后,创投行业受到很大冲击,九鼎也备受质疑。

  对于此举是否是九鼎在另类投资领域的布局之一,九鼎方面没有给出明确回复。但通过粗略估算,上市后,旗下基金LP通过“基金份额换股”来参与定向发行股票,这一举措让九鼎投资同时扮演GP、LP双重身份,也让其在基金里所占份额较发行前有所增加。未来,如果九鼎的基金平均回报率达到其转让说明书所披露的30%,凭借九鼎作为LP在基金中的收益和龙泰投资可预期的劣后收益,九鼎投资可撬动更大额度的利润。

  公告显示,龙泰投资当前注册资本为26亿元人民币。九鼎投资认缴出资3.2亿元人民币,占注册资本的12.25%,为第一大股东。自然人徐春林持股龙泰投资7.69%,为第二大股东。根据披露股东名单,龙泰投资的股权比较分散,除九鼎投资和徐春林外,剩余还有19名自然人及公司持股3.85%,3名自然人持股1.92%,1名自然人冯源持股1.15%。

  据查验九鼎投资公开转让说明书,不难发现,此次股东名单中有部分曾是九鼎上市后的定向增发“换股”方案的参与人,也是九鼎投资旗下管理基金的LP。对此,九鼎方面回应表示,此次参与筹建龙泰的股东大多为九鼎投资的长期战略合作伙伴。

  有机构人士详细指出,出现此类创新型的投资收益分配模式主要归因于不同情况下的LP、GP风险、收益诉求,主要针对有意愿参与VC/PE投资但风险偏好较低的投资人。当然,在所承担风险相对降低的同时,其获得回报也相应减少。对比这一创新模式和传统的80/20投资收益分配模式,创新模式下,优先LP可以尽快收回本金并获得一定比例的投资收益,然而在基金整体回报达到某一水平后,此类LP的回报将低于其在80/20模式下可能获得的投资收益。GP方面,在创新模式下推迟参与基金投资收益分配,但一旦其开始参与,所获得投资收益将显著高于80/20模式下获得的回报。

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原文地址:什么是优先与劣后作者:深蓝

    优先劣后是指在信托理财项目中,既吸收社会公众资金也吸收机构或高风险偏好者资金,信托受益权结构设置优先和劣后分级处理的活动。劣后受益权人本金将对优先受益人进行支持,在项目遭受损失时,劣后人的财产向优先人补偿,取得盈利时,优先人按事先约定比例适当参与分红。设置严格风控,以保证优先受益人的本金安全和固定收益来源。

 

    优先劣后,其实就是一个借贷投资的表述。

    比如你觉得自己炒股很牛,就可以自己拿出100万资金来做劣后资金,然后找人配300万优先资金构成一个400万投资载体。作为优先资金的回报,你允诺1年给7%的回报,300万×7%就是21万,与此同时优先资金不享受进一步的分配。

    所以这400万一年后要拿出321万还给优先资金,剩下的就都是自己的了。如果你赚了50%变成600万元,那么600-321=279万就都是你的盈利了,相比你直接用自有100万资金赚50万要多许多。

    当然,如果你不幸投资组合10%亏了,400万变成360万元,你依然要拿出321万还给优先资金,所有的损失都由你自己承担(所以叫劣后),也就是说原来的100万就变成360-321=39万元了,损失超过60%。可见虽然赚的时候可以多赚许多,但是亏起来更厉害。

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原文地址:挪威 卑尔根作者:李忠






























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启动老年地产市场探索

 北京梁开建筑设计事务所总建筑师 开彦

 

一、现有普通住宅不具备解决养老问题的条件

 

我国老龄事业发展“十二五”规划从机构养老、社区养老和居家养老三方面提出了建设目标和任务。居家养老成为解决大部分老人健康养老的主体养老模式。老年人对住宅依赖的程度远远超过其它方面的需求,而居住社区则成为提供老年人全方位服务不可缺少的条件。但是,就现状而言,我国城市住区居住条件尚不具备保障老年人养老的条件。这是因为:

第一、我国现状居住套型是不能适应老年人需求的,据测算我国空巢型老人家庭数量已经超过一半,居家养老的老年人失去了必要的关照和保护。有的套型在功能细节安排上,本来就不是为老年人的心理和生理的需求准备的,为此老年人在家不断地付出伤痛和代价。有的就因为设计的不妥而令子女抱怨终生、悔恨不已。

第二、现状居住社区适老配套设施专门设置不足,缺乏老年人的活动场所。老年人无处去,不少老人就在路边、屋檐下下棋、打牌。要不就在家打扫卫生、做饭带孙子。生活极度平凡、无所事事。特别是当老年人在退休以后,不能迅速摆脱失落感的困扰、心里不充实。如何协助老年人认识人生价值,从新开始追求新的生活,焕发“第二青春期”是个重要的环节。从根本上来说,现状的既有老居住社区严重缺乏必要的交往设施和活动空间,不具备养老居住的必要条件。

第三、既有老住区中往往用地紧张,很少有空闲场地用于支持补充的养老设施的建设,很多城市住区不得不依靠既有建筑的改造来完成。这种土地缺乏的局面很难在短期内改变。加之社会上的养老设施投资渠道尚看不到解决的可能性,甚至包括政府在内,目前不可能有足够的资金。因此社区养老条件改善路途遥遥,一时间几乎看不到可能性。

第四、既有住区尚未能建立一支老年居家养老上门服务的队伍。服务人员的专业技能差,尚不能应对各种老年人的特殊需要。服务人员数量缺口在短时间内难以形成。

养老地产老年住区市场开发可以直接定位于大众老人的后半生的健康养老生活,从一开始就完全按照老年人的需求来设计和建设,配套更为周到和完善的服务,同时通过规模经营和管理,减低服务成本,使老人真正享受乐龄人生。老年人对生活的诉求不仅仅是有人照料和温饱,而是需要愉快身心的健康生活。

养老产品模式直接从三方面来进行:1)打造一个适合老年人居家养老的硬件条件,比如适应老年人交往需要需求,设计连廊式居住单元便于老人停留、招呼和交往,增加接触的机会;设置更多的室外空间和活动场所,鼓励老年人出门不要停留在家中;2)配置更多的老年设施、比如公共餐厅不光替代老年人无谓的家务劳动,更要改善老人饮食品质和口味;同时增加更多的老人自由支配时间;设置老年活动会所可以调动老年人再学习、再创新生活的热情、再发挥老年人才华的机会;如此一来,老年人不但愉悦身心、而且再体现人生的价值。3)建立一支专业化的老年养老服务的专门公司,实施社会化服务,把老年服务通过市场规模化服务做到老年人的家中,包括老年家政亲情服务、医疗保健介护服务、食品和物品的配送服务、老年再活力创新服务、老年服务技能专业培训服务等,让老年人不出社区就能享受各种放心服务。

提倡老年服务社会化、让社会资源和市场化为老年社区建设出力。老年社区从开始就建立“一揽子”服务系统,实现“持续养老”的理念,让老年人一入住自始自尾有人服务、有求有应;因此,除了适老型的居住单元,尚需要配置适量的介助医护单元、特别护理单元的养老设施,让老年人找到归宿,安心定性终生。

 

二、老年地产启动的障碍解决途径

 

目前市场启动的障碍主要有两个:

其中健康养老观念的缺失是当前养老地产最大的拦路虎;我国老年人克俭奉人,忍让为先,不知道在老来之时安排属于自己的幸福生活,没有把老年退休的余生看作人生宝贵的时段,享受人生的快乐;当然未富先老,缺乏足够支付能力也使老人缺乏生活的追求;另外,我们养老机制缺乏活力,特别是心理慰藉的贫乏,使大多数老年人望而生畏,不敢苟同。对老年住区的养老模式会产生不理解、不接触、不接受的抗拒心态。

其次老年地产盈利模式也是个大问题。一般来说老年地产需要配置比普通住区设施多得多的比例,项目成本因此会大幅增加,老年住区的介护、医护单元部分资产一般需要永久持有,因此企业资金压力大和管理周转要求高,回报时间相对较长。这些都是难点。

我认为,老年地产的启动首先要从有条件有支付能力的老人开始,主要是为容易实现理想的众多目标以取得经验,通过成功项目的开发为社会树立一个很好的榜样。从而逐步扭转社会固有养老理念、调动更多的社会力量来参与,把养老地产的开发引向大众老人都能接受的养老模式和服务管理模式;

目前我国的老年人口总数已经达到1.4亿人,即使按照1~2%的比例有支付能力的老人来计算,也有1 400万以上的老年人的市场,这部分老人的需求和市场是巨大的。

蛋糕足够大,如何来撬动?首先要在思想理念上要加大宣传,拿出典型的养老地产的示范工程吸引广大的老年人的投入,根本上突破老人住进养老机构就是“被逼”,就是儿女不孝的老观念,转为送老人到老年地产项目就取得了幸福养老环境条件,对老人和年轻人都是一种解脱,才是真正的孝的认识。

解决企业资金和赢利的问题是启动老年地产市场的核心。需要从以下几个方面着力:一是做大规模,住区的面积越大,越有利于配套完善和分摊成本。建议以10~30公顷用地为适宜用地;达到1平方千米以上为理想用地规模。

二是努力促进社会参与与合作,使更多的专业化服务公司进驻住区开展业务,同时分摊投资,实现共赢;服务管理需要走上社会化、走上专门服务公司,特别引进国外的先进运营模式。要清楚地认识到,老年地产的开发完全不同于普通房地产开发的赢利模式,成功的经验告诉我们,老年地产赢利主要部分是服务,而不是普遍意义上的出售产权。

三是政府要在土地、税收、贷款、公积金政策等方面加以倾斜和支持,成立专项基金服务和支持有益于社会民生的功德无量的事业。还有制定以房养老,以租代售、养老保险等办法,以多种方式筹集资金支持,减轻企业资金和老年个人养老投入的压力。

四是要加强老年地产相关标准的制定,以科学评估和验收开发项目,保证养老地产名副其实的货真价实,消除总有一部分的好心人担心养老地产是“挂羊头卖狗肉”的疑虑。深信我国房地产商有能力、有智慧做出老年人期望的老年养老事业,为分忧我国大众老年人的养老健康生活开拓新理念、走出新途径,从而影响我国老年地产市场发展。

三、适合老年人的居住模式探索

 

老年住区开发模式大致有五大类:社区居家型、养老公寓型、介护休养型、医疗康复型、旅游度假型。五大类型在土地的取得方式、项目的运营模式以及经营服务的侧重点各有不同,尤其特出的是,社区居家养老模式的趋势,提供了大众养老的主体模式,要快速实现老人居家养老的理想,开拓老年地产市场,通过广大开发商的投入,是唯一可行的途径。从目前老年地产市场实践来看,以“产权销售+持有运营”的混合模式值得推荐,也能使住区服务长期保持活力较好水平。上海亲和源、北京万科的幸福汇基本都是采取这一发展模式。

在设计理念上,老年住区的规划设计要体现八个功能:养老居住功能;生活协助功能;社会交往功能;医疗康复功能;娱乐休闲功能;文化教育功能;余热发挥功能;服务管理功能。要强调邻里交往和公共空间的营造,强调住宅内部与外界的交流,强调环境的熟悉性与连续性。可以简单归结为:厨房小、卫浴大、玄关好、长走道、花园美、全配套。

我在台湾看到一些成功的老年住宅项目,就一反常态的将会客厅安排到与走道紧邻的位置,方便屋内屋外的邻里老人的招呼交流。还有一些项目一改通常的一梯两户的设计模式为通廊式设计,以便于专业化服务人员上门,也为老年人提供最大的交往机会,这对老人是最为需要的条件,有的在走道上预留一些扩大了的零星空间,作为老人小恬、看书和棋牌的场所,收到了不错的效果。

不论是养老公寓还是大型老年住区都该是富有生气的不脱离社会的。老年住区应当是复合式的,有托儿所、小学,始终能看到年轻人和儿童的身影是重要的因素。老人占60~70%,年轻人及儿童占30%是恰当的比例;让老人步行10分钟就到了年轻人住的地方,保持了亲情的社区氛围。

专业化的服务是现今老年住区一个软肋。除提供适合老年人绿地环境、医疗保健、食品百货等必备的条件,还应提供文化学习、再就业再创新的机会、要根据老年人不同年龄段的生理需求,配置老年持续养老的设施设备,完整老年养老一揽子计划。

总之,养老地产不光是做地产开发的一个问题,而是要全社会全行业的头等大事。我们要把这个老年地产作为一个强大的支撑点,把各种力量、各种社会因素吸引进来,使中国老年人能够及早过上幸福健康的晚年生活。

 

 

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    西安院子坐落在秦岭北麓西安市户县草堂镇青华山、圭峰山结合部的太平峪地区,东邻大汉上林苑,西接太平河,北通余沣路,距环山旅游公路约一公里,距离西安市区40分钟车程。西安院子依山傍水,树木葱郁,自然资源丰富,宜建山水园林景观。
  西安院子占地306亩,绿化用地200亩。西安院子主要建筑集中在山脚较为开阔平缓的地带,由35个中国传统式庭院和自然山水园林景观构成,总建筑面积28365平方米。
  西安院子东西长约400米,南北约150米。院子处在山地地貌与平原的结合地,空间层次感强,整个院子依山而建,山势南高北低,由南向北形成错落有致的35个具有独立空间的主题院落,35院相互呼应,各庭院空间之间相互分隔,加强了组团之间的层次感,院落的分隔也赋予了院子之间的私密性。地形南高北低,最大破差为6米,主体建筑因形就势、高低错落,形成了错落有致、丰富而有节奏变化的整体布局,是经典的创新型中国传统庭院和现代版的中国传统庭院。





西安院子吸取传统院落的“宅院”概念,尽可能扩大宅院面积,讲究庭院深深地幽静感与深宅大院的私密性。设计的基本元素以中国国传统庭院和北方传统民居为基调,主要元素采用了传统庭院门楼、院墙、坡顶、青砖及窗楹的形式。



西安院子以新古典主义设计思想,结合中国传统庭院和中式园林的形式要素,在单体建筑的设计上选用仿古建的形式,在庭院的规划和景观园林的构置上,强调轩、廊、榭等风格古朴严谨的古典元素,在高端私家宅院产品上,进行了史无前例的回归古典、回归本土、回归自然和崇尚实用相结合的尝试,特别是把生态的理念引入传统宅院,将居住空间的组织融入田园景观中去,把环境景观作为设计的出发点,以水系为景观轴线,层层递进,达成濒水而居、负阴抱阳、背山面水、天人合一的生态环境。







西安院子根据地块特征,把整个院子按“田”字形结构,分为4个网格状组团,建筑风格为中式传统庭院建筑。在设计理念上,西安院子将现代建筑功能、结构、形式以及设备配套与具有丰富文化内涵及古典建筑形象、特征,有机地结合在一起,形成了统一协调,青瓦连绵,灰墙连贯,古树参天,朴实自然的建筑群体和独具特色的中国传统庭院建筑。

























天然石材,让人梦回老宅子
  为选择石料,西安院子的建设者们跑遍了大江南北,从关中到陕北,从河北曲阳到山东五棉、嘉祥、青州等,最终选定陕西富平和山东嘉祥的上好石料。一块块质朴的石头,来自全国各地,来自四面八方,就这样砌出了35座中国宅院。
  西安院子主干道用的青石,全部来自山东嘉祥县;景观石,选用山东费县地层深处的自然景观石;东边正和青雀门的五龟石,同样来自山东费县;即使是一块小小的门墩石,也是四处考察,多方拜访名匠,最终选用了来自河北的上等石材……
  在石材的选择上,西安院子以严格的要求把控质量关,要求质地坚韧,无天然缺陷,色泽清新、纹理好,有自然灵气,专业运输,小心翼翼运送至加工厂,再由当地身怀祖传技艺的著名匠人,数月如一日精心雕琢,之后再进行手工清水打磨,使之平整自然,虽有时间的沧桑印记,却朴素自然,富有现代生活气息。
  走进西安院子,从门楼开始脚下踩的全部是质朴自然的青石条,古朴、厚重,一路走去,沿途石亭、石桥、石门、石阙、石台、石阶、石井、石渠、石槽、石壁、石坎、石磨、石斛、石鼓、石雕、石门墩、石桌凳、石麒麟、拴马桩……青石遍地,溪水环绕,给人一种既古朴清新,又巧夺天工之感,如同回到梦中的祖传庭院。300亩自然土地,5年时间,35座中国大院,让庭院生活的记忆,坚如磐石。



西安院子拥有5-6米以上的高大树木,多为落叶树,树种有国槐、海棠、栾树、柿树、合欢、银杏、白桦、茶条槭等。四季植物景观的主要变化层次,以2.5-5米常绿树、花灌木为主,植物搭配以常绿树为衬,点染花灌木。在春、夏、秋,冬,花、灌木、常绿树交替争芳吐艳,常绿小乔木及灌木主要有,大叶女贞、广玉兰、桂花、法国冬青、石楠、竹等,花灌木主要有樱花、碧桃、丁香、玉兰、紫荆、紫薇、梅、木槿、石榴等。在池、潭,水榭等水景区,水生植物有菖蒲,睡莲、荷花等六个层次来表现,从而形成丰富的植物搭配。









文明改变住房,但没有改变住在房里的人。

  中国传统庭院,让不少人记忆犹新。很多人从小就生活在老宅子里,夏天的夜晚在院子里扇扇乘凉,听老人讲三国、说水浒,那种家族生活的和睦,诗书教化的风范,不但深深地影响了他们的性格,也让他们对庭院有了挥之不去的情结。
  但随着现代文明的进程,真正的庭院生活越来越少,甚至成为奢望……从两年前的初访,到秋天再次探访,西安院子,总带给人回家的感觉。西安院子依山傍水,远远望去,青砖灰瓦,斗拱飞檐,仿佛让人重新回到过去的宅院。
  听建设者讲,西安院子建筑采用传统手工工法,经过建设者们的多年寻访,从陕西、山西、山东、河北等地聘请到60多位有祖传手艺的民间工匠,5年,在300亩林自然土地之上,打造出35座原汁原味的中式庭院。手工工法,记忆中国。



汉上林苑本身就是一个绵延数百里、气象万千、阔大无垠的巨型园林,大园林里又有掩映于光山阔水间楼台殿阁的皇家园林。在汉上林苑的周边,有大诗人王维紫气东来、颤音袅袅的辋川别业,更有无数规模不大、各具形态的商人园林、文人园林。西安院子坐落于上林遗址,更继承上林苑的园林遗风,将园林搬进院子,实现具有传统文化意识的国人的双重梦想。







从传统的角度上看,出了四合院之外,大家族的宅邸都是庭院合一的,或者都是带后花园的,特别是有官府背景的更是如此。无论是达官贵人的府邸,还是富商巨贾的大宅落, 是大院的私家园林,还是小院的天井,内要“似水归堂”,外要“宽庭阔院”。园是中国古人日常生活里的现实场景,也是现实之上的梦境;是真实可感的物镜,也是映照人的心灵,激发其浪漫和想象力的情景;园林是自然物境与人之匠心的珠联璧合,它有着真实具体的实物、实像、实景,却处处萦绕着缥缈写意、清雅需静的气息,那气息源于亭台楼阁、柴门茅屋的一两滴风铃声、三五楼缠绵着炊烟的箫声、夹杂着鸡鸣犬吠的风声水声花开的声音,清丽婉转、妩媚迷离、疏花密草、孤泉寂石,只一眨眼,一转身,它们就变成了一缕诗魂,一片画意,灵魂的颜色和光泽。



     明文震亨在《长物志》中谈到中国传统的择居观念时说,“居山水为上,村居次之,郊居又次之。”西安院子依山傍水,正是古人所谓“居必有山,住必伴水”的充满诗情画意的处所,自然是择居之上上之选。
   西安院子骄傲的是——秦岭就在我家后院。秦岭以她诗一般的意境,为西安院子营造了寄情山水,物我两忘,超凡脱俗的栖居胜地。 孔子曰:“仁者乐山,智者乐水。”住西安院子,观秦岭山水,高山流水,山水兼得。
   现代社会是一个竞争激烈的社会,玻璃、钢筋混凝土与激烈的竞争挤压,没有人敢保证自己不会受到伤害,当你的事业受到挫折,当你的心灵受到打击身心疲惫的时候,远离城市的庭院就是最好的避风港湾。西安院子是你的“退思园”,西安院子也是你的“世外桃园”。
  西安院子构筑的不是简单意义上的房子,而是一种生活形态,是在水泥、沙子之上附加了中国传统文化的新型庭院。尽享都市繁华的同时,远离城市的喧嚣和嘈杂,回归南山隐居田园式的庭院生活,传承中国文人士大夫的隐逸精神,邀三、五好友,来院子相聚,在自然山水之间,在亭台楼阁之中,秋天中秋赏月、冬天踏雪寻梅、宴饮雅集、品茗把酒,回归中国传统的生活方式,体味可进可退的超然生活,实现大都市无法实现的庭居梦想。 





源于传承,取意自然,千年汉风唐韵,秦砖汉瓦,精雕细琢国粹孤本西安院子,院落座地306亩,总建筑面积约28365平方米。沿坡上升,呈田字状散落33院醇中式独家院落大宅,0.16的容积率,以330---620平米的灵动空间为轴,纳万千山水人文风华由窗入境,更将人与自然的和谐诠释至极。
布局:
  
田字形分布,八个组团,每个组团又是一个小田字,布局方正合理,道路配合大小弧线,地势南高北地,东高西低,建筑错落有致。
建筑:
  以北方传统民居为蓝本,院墙与植物和谐共存,外立面为手工打磨青砖和手工小青瓦,古色古香中透漏出中式文化的低调中庸和绵长,方正院落,每院占地一亩半,门楼、廊、轩、亭、榭,层次递进,房内空间布局合理科学,全剪力墙结构。庭院深深,具藏万象,户户小桥流水,家家私家温泉汤池。




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    自从我在今年的商业地产联盟上提出大型购物中心应该建设服务孵化区以实现自己的个性差异以来,不少商业房地产企业前来探讨操作方式。零点的商业房地产研究院与飞马旅也为不少企业提供了一些具体的合作构想。其实,孵化区的模式也不是真正首创的东西,在日本与韩国的购物中心中已经实行了一段时间,它们最典型的操作方式就是划出某些片区或者楼层,作为一些新服务品牌的专区,或者为一些新设计商品提供从店面设计、产品包装与终端服务管理的辅导,这样就可以让不同地点或者接近地点的购物中心有了自己独特的新品区,也为支持本地服务品牌的发展提供了很好的支持,服务的对价可以是分享一定比例的股权或者销售分成。

        

    我国的商业房地产目前进入到热潮阶段,与前几年不一样的是,很多地段已经出现了一地几店的格局,关键是这些店面里面的厂商与服务品牌基本同质,这对于购物中心与对于入店的品牌其实都是一个问题。如果站在品牌孵化的角度而论,需要重点做两个工作:很多购物中心可以提供2-3万平米的孵化区,其中一部分供作各类新的产品品牌店、设计品连锁店、创意店的集中区,还有一类是分散渗透在整个购物中心不同部位的创新文化娱乐店与娱乐项目,这些项目部分可以设计成免费而由购物中心采购的,部分的是独立经营的项目店。站在不同的购物中心来说,可以在群体定位上有所偏重,比如是针对年轻一代消费者为核心,或者以中年家庭妇女为主要目标群体,还是以年长资深居民为核心消费群,这样可以成为塑造自己中心特色的资源。

        

    创新服务业创业支持机构飞马旅所联系的星驹企业与潜力企业中,各类服务连锁、教育培训机构与文化娱乐服务机构的数量相当可观,未来还会持续累积,我们会发现这一类富有潜力的机构,在目前并不能简单承受中高端购物中心的物业租金,他们必须在滚动积累或者募集到投资之后才能实施扩张措施,这往往延缓了他们的发展速度。对于大型连锁购物中心来说,完全可以用孵化区的方式,采取以股权换店租的形式,或者以销售分成换店租的形式,来批量地连接创业型连锁服务机构。签订合作协议后,不同的大型连锁业意味着锁定了不同的连锁资源,在我看来由于中国目前处在内需转化的关键期,未来谁占据的新服务品牌资源多,谁就是服务竞争中的强者。

 

昨日场景:主持第十届华人企业领袖(上海)峰会。

 


本周袁氏推荐小菜:小炖杂鱼

选择活鲫鱼、黄骨鱼、白条鱼各两至三条,剖净后放入锅中,放入无油骨汤至可没入鱼儿,然后加酱油食盐酌量,花椒面食糖少许,姜葱蒜适量,中火而烧,至只留少量汁水可用也。

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原文地址:全国53个“最”综合体作者:jerry

全国53个“最”综合体

1.商铺租金最贵:东方广场之东方新天地

2.入驻品牌最多综合体:华贸中心

3.吸引人气最成功:西单大悦城

4.最老资格综合体:北京国贸1期

5.写字楼租金最贵:国贸三期

6.商业业态最丰富的综合体:北京世纪金源综合体

7.硬件设施最高端:银泰中心

8.“体验性”最极致综合体:北京蓝色港湾

9.绿化最丰富的综合体:力宝广场

10.转手次数最多综合体:盘古大观

11.设计最前卫的综合体:银河SOHO

12.最受投资者青睐综合体:三里屯SOHO

13.最适合复制的综合体:上海五角广场万达广场

14.百姓口碑最佳综合体:上海新天地

15.绿色生态最突出:白金湾滨江综合体

16.运营效果最好:恒隆广场

17.商业规划最合理:深圳万象城(华润中心)

18.世界上最高的豪华酒店:京基100

19.“千亿龙头”的第一个综合体:万科九州天誉

20.最有度假氛围:益田假日广场

21.开发商背景最硬:深圳保利文化广场

22.最被人期待综合体:广州太古汇

23.最有文化韵味综合体:武汉新世界k11艺术购物广场

24.最亲民的综合体:武汉世界城·光谷步行街

25.最成功的“烂尾楼”改造综合体:成都富力天汇

26.音乐主题最佳综合体:成都音乐东区公园

27.最大室内人造海洋:成都·新世纪环球中心

28.产品设计最抢眼综合体:成都阳光新业广场

29.最大文化演艺综合体:成都大魔方

30.区域升级最明显:南宁·航海国际城

31.商业体量最大综合体:重庆龙湖时代天街

32.最典型低密度公园式生活中心:重庆·协信城立方

33.最成功的改造项目:重庆大融城

34.主力店引入最成功:南亚风情第一城

35.区域最佳气质项目:同德·昆明广场

36.造型最拉风的城市综合体:天津·星耀五洲

37.最出色的水景综合体:南京水游城

38.区域推动力最强:长沙运达国际广场

39.最好的家庭型购物中心:合肥·之心城

40.细节最精致的综合体:沈阳万象城

41.最钟情“地标”综合体:郑州·绿地千玺广场

42.最四通八大的交通枢纽综合体:上海虹桥综合交通枢纽

43.交通改造最彻底综合体:石家庄新源NASA

44.最密集的“高楼”综合体:呼河佳地·成吉思汗中央广场

45.全球最大LED天幕:苏州·圆融时代广场

46.电影主题最佳综合体:苏州广电总台国际影视娱乐城

47.最有历史感的综合体:佛山岭南天地

48.最能代表城市变迁与升级综合体:大同东小城

49.入驻品牌最高端:太古广场

50.最豪华的“邻居”:天津宝龙国际中心项目

51.最国际化综合体:香港IFC

52.最有旅游价值综合体:澳门威尼斯人

53.最高地标综合体:台北101

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“消费垄断型企业”系列谈(五)

 

           商誉大厦的牢固建材之一:神秘配方

 

                            李 剑

 

    在商誉大厦的建造材料中,至关重要的当然是的产品的良好质量和企业的贴心服务。而产品良好的质量有很多来源,比如在食品、饮料和药品等行业,神秘的配方往往最为人津津乐道。

    在世界上,最脍炙人口的是可口可乐的配方。1886年,美国亚特兰大市药剂师约翰·潘伯顿发明了这种含有咖啡因的碳酸饮料,取名可口可乐,每瓶售价5美分。100多年后的今天,可口可乐公司已发展为全球饮料界的霸主,这一品牌也成为美国文化的标志之一。可口可乐以它的神秘配方、独特的曲线瓶和最强大的营销能力,成了可乐这一行业的代名词,成了品牌产品卖得最多最广的伟大企业。

    可口可乐的配方从1886年至今,已经保密了125年了。只是在最近的未经证实的报道中,说它的7X配方可能已公开。但在长期大量的报道中,都说这个配方世界上最少的时候只有二个人知道。你看有多么神秘。即便在向国外扩张中,遇到印度这样的国家,一定要它公开配方,否则不能在印度这样的人口大国销售,然而可口可乐就是坚决不从,居然不惜以退出印度市场为代价。保住秘密,其实就是保住了市场。

    肯德基炸鸡的香味配方虽然没有太大的名气,但这家公司仍然宣称,其配方连首席执行官也不知道哪11种香料内容。我国电视剧《大宅门》中,同仁堂独家药品的配方和最后一道工艺,居然连未授权的乐家亲儿子也不能知道,因为只有斯琴高娃主演的二奶奶才是当家人和传承人。

    在今天的中国价值投资界,最为脍炙人口的莫过于中药行业的国家保密配方了。其中以云南白药为最。1955年,研制了云南白药前身百宝丹的曲焕章的家人缪兰英,将伤科圣药百宝丹的秘方献给政府,由昆明制药厂生产,改名云南白药。1956年,国家保密委员会将龟龄集与云南白药等产品列为中药四大保密品种。2004年,它们又被国家科技部、国家保密局再次列为"国家保密品种"。不同的资料证明,国内有若干个国家级中药绝密品种,分别是:云南白药、同仁堂安宫牛黄丸、片仔癀、华佗再造丸、龟龄集、雷允上六神丸,麝香保心丸等。另外,2005年,张裕三鞭酒配方被国家科技部、国家保密局列为二十年保密配方。其前身是烟台一味叫做“至宝三鞭丸”的药方。

    国家保密配方的品种数量虽然说法不一,但配方列入国家保密级别的企业,自主定价权奇高,同时几乎没有竞争对手,就像一座坚固城堡中的美丽而骄傲的公主。因为国家保密配方远优于专利和一般的中药保护品种。拥有“国家保密配方”的药品有30年、20年、10年、7年的保护期限,其中还有“长期”这样几乎是无限的期限(如云南白药)。而后面二者年限都不长,一般就是七到十年,年限一到还得再申请,没申请到立刻就有鹤立鸡群中的鹤变成鸡的危险。哪个药企不对拥有国家保密配方并且独家生产的企业敬畏三分?这些受国家一级保护的中药药品,其包装成分栏中可以不公开配方,只写有“国家保密配方”。

    每一个著名配方后面都有传奇故事,这里限于篇幅,不好详述。

    当然,是好的配方造就了好的产品,而不能像马家军出名后再现编现写的“中华鳖精”、“生命核能”一样的子虚乌有配方。我们漫步街头,能看到街头墙角甚至电线杆上都密布的“祖传秘方”,这些虚假的东西并不是商誉,只是说明,哪怕是街头庸医,都知道商誉的重要意义。

    由此可见,上述知名食品、药品神秘的配方,足以让消费者更为好奇、追逐、信任、动心!这就是商誉的力量,企业的命根!这就是一种典型的消费者心理垄断。发行了股票的企业,业绩一般都能大大超出市场平均利润水平。

   

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