| 中小城市房屋拆迁工作的问题与建议 |
| -- 国务院发展研究中心 |
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| 【文章正文】 |
近年来，从中央到地方都十分重视城市房屋拆迁工作，继实施新的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)以来，建设部相继印发了《城市房屋拆迁估价指导意见》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，各省市也在此基础上对原有的拆迁办法进行了修改完善。国务院办公厅2003年9月印发了《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(国办发[2003]42号)、《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(国办发[2004]46号)等文件。
不论是行政法规、地方规章还是各级部门陆续出台的规范性文件，都进一步规范了拆迁管理行为，有利于房屋拆迁管理部门特别是基层工作人员按章办事，切实维护拆迁当事人的合法权益，促进社会稳定。其突出作用：一是控制了 |
我国社会整体发展，物质水平有了很大的提高，人民生活渐趋富足，文化日益昌明，原本与寻常百姓毫不相干的买房置地也成了现今十分普通的一件事情。但既然有买有卖，其间就难免产生纠纷，为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷，2003年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）[1].这一司法解释的出台，对于人民法院处理此类案件起到了十分积极的促进作用，得到了社会各界的普遍欢迎。但是，通过近一年来的实践，这一司法解释也暴露出自身的一些不足，尤其是从司法解释序言中所体现的立法意旨看，该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的[2]，并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围，不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增加，亟待解决。本文中，笔者试就此问题发表一下个人见解，希望能够对人民法院的司法实践起到参考作用。
一、我国的土地制度与商品房种类
根据我国宪
答：目前，不少拆迁户拿着已公布的土地基准价格标准，与房屋区位综合平均价格相比较，认为区位价格就是土地价格。当两者有差距时，不少拆迁户感到难以理解和接受。对此，规划国土资源管理部门解释，其实，这两类价格是有区别的。土地基准价：是在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同地段地域的土地，按照商业、居住、工业等用途划分等级。土地基准地价反映的是土地的平面价格，由政府确定和公布。
房屋拆迁区位价：反映的是被拆除房屋楼面价格的一部分，含有土地价格因素，但不是土地价格。它是通过有资格的评估机构确定，该价格受周边同类房屋市场交易价格和土地取得方式影响，如同一拆迁范围内，划拨方式取得的土地与出让方式取得的土地所产生的区位综合平均价格就会不同。
评估实例：以汉阳月湖周边拆迁项目为例，首先，评估人员根据正式拆迁许可证确定的拆迁范围，对汉阳月湖周边进行现场调查，收集附近近期二手房、新建住宅交易价格等相关资料。
其次，通过对评估资料的整理、分析，选取3个可比实例，将其房地产综合价（即交易价格）扣减相应的房屋重置
随着国家各项建设事业的迅速发展，土地征用和房屋拆迁等关乎民生的大事，成为影响社会稳定的一个重要问题。近些年安徽省各地发生的一些纠纷和事件触目惊心，如阜阳市修建高速公路征地、青阳县拆迁农民房屋等，成为当前民众上访的一个重要事源。反映出在处理土地征用、房屋拆迁过程中政府行为和程序的不规范，有的地方政府以行政命令代替民主决策，以行政强制手段代替法律救济措施，滥用行政许可，导致这一领域纷争迭起，矛盾激化，城市资源、社会稳定和法律秩序遭到严重破坏，由此带来的社会影响不容忽视。随着《行政许可法》实施日期的临近，规范土地征用、房屋拆迁过程中的行政行为，维护公民的合法权益，显得越来越迫切。
一、职能部门、征用与被征用、拆迁方与被拆迁方处于平等的法律地位
在实施行政许可行为的过程中，职能部门、征用与被征用、拆迁方与被拆迁方处于同等的法律地位，这是《行政许可法》原则给予我们的最大法律利益。
《行政许可法》第五条明确规定：“设定和实施行政许可，应当遵循公开、公平、公正的原则。有关行政许可的规定应当公布；未经公布的，
近几年来，农村集体土地上房屋拆迁暴露的问题越来越多，群体性上访也越来越突出。有的地方持刀、持械、持爆炸物，使用暴力抵制房屋拆迁。还有的地方利用黑社会势力将农民置于死地，个别人命案震动中央。问题一：被征用农村集体土地尚未转用，土地上的附着物和青苗未补偿，房地产开发商却已经取得《国有土地使用权证》，土地性质在法律上已发生了变化，出现了“一女二嫁”的现象。
购房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；超过5年（含5年）转手交易的，免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”
房产调控新政策6月1日实施后，与房屋转让相关的税收问题令交易双方都很困惑。对一些敏感的问题作一解答，希望对消费者有帮助！
问题1
二手房交易要缴哪些税？
个人转让房屋主要需要缴纳的税费有契税、印花税、营业税、个人所得税、土地增值税、（城建税、教育费附加、堤围费）。
营业税的适用税率为5%，根据国税发[2006]74号文件规定：（一）2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。（二）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。（三）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售
预售商品房，预售方应与购买方签订书面合同。其内容主要有：
(1)双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。(2)标的，即预售商品的位置、编号。(3)数量，预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。(4)价款即房屋的价金，如每平方米多少元。不仅应标明单价，还应标明总价；我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40％，待建房工作量完成一半时再收至60％，到房屋封顶可收至95％，到房屋交付使用时再全部收取。(5)交付方式和期限，包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。(6)房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。(7)房屋产权转移的方式、期限。(8)违约责任。(9)双方约定的其它条款。
商品房预售是房屋买卖的重要形式，在房屋买卖中占有相当高的比例。预售房与现售房最大的区别在于商品不确定性和预期性。因此，高度重视和正确解决商品房预售中的法律问题，对于保护购房人的购房热情，维护购房人的合法权益，以及促使开发商规范开发、维护整个房地产业的长期利益，具有十分重要的现实意义。但长期以来由于房地产开发业的不规范，加上对商品预售许可制度的理解不深，在民商事审判中会经常遇到未办理许可证的开发商与购房人签订预售房合同发生纠纷，有的将现成的商品房销售签订为预售房合同。由此引发出诸多争议纠纷，双方不得不对簿公堂。笔者根据近年来从事民商事审判的经验，结合现行法律规定以及法律原则，对商品房预售中的几个问题进行分析，以使商品房交易纠纷的解决提供参考。
一、签订商品房预售合同，开发商应当取得预售房许可证（商品房预售许可证制度）。
商品房预售实行许可证制度，即开发经营企业进行商品房预售，应当向县级以上房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付
商品房预售制的种种弊端自1994年城市房地产管理法公布后正式确立商品房预售制度。11年来，尽管该制度在解决先期资金投入问题、降低房地产业门槛及增加商品房供应等方面确有效果，但是，商品房预售制度的推行，却允许尚未经过验收合格，甚至是尚未建设的项目进入市场，使卖方处于强势地位，势必容易将项目验收不合格等诸多风险转嫁给处于弱势地位的消费者，其引发的潜在问题不容忽视。比如：开发商可将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售；开发商不能如期完工，或未能如期交付有关部门验收，可能会导致购房者未能如期取得产权证；预售商品房后，开发商可能会席卷预售款逃匿导致'烂尾楼'；业主收楼时才发现商品房面积缩水、装修不合格等。
以上种种问题直接导致的是房产纠纷明显增多，一些地方甚至还因此引发了群体性事件。中国消费者协会统计数据显示，有关房地产的投诉数量以平均每年20%的速度持续增长；房地产投诉总量2004年仅次于手机和汽车，位列第三，而其解决率居倒数第一。要减少并有效解决房地产市场纠纷，惟有从制度上入手，取消商品房预售制才能从源头上解决问题，使房地产市场健康发展。
商品房预售的条件
商品房预售实行许可证制度，开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县市房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示许可证。其商品房预售广告、售房宣传资料和说明书均应载明预售许可证的批准文号。其许可证应在售楼场所显著位置悬挂。未取得预售许可证的，不得进行商品房预售。
1．内销商品房预售，开发经营企业预售内销商品房须持以下证件或资料：
（1）开发经营企业的《营业执照》；
（2）有市计委、建委批准的商品房项目建设计划文件；
（3）已取得国有土地使用证或土地使用权来源证件；
（4）取得建设工程规划许可证和建设工程开工证；
（5）有纳入市建委销售计划的证明文件；
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