日前，北京市建委透露，京东最大的经济适用房工程——翠成馨园将建一万套租赁型经济适用房，不公开对外发售。北京市建委有关负责人介绍，翠成小区由面向社会发售、定向发售阶段，正进入保障性发售阶段。这意味着，北京市未来经济适用房的供应模式将发生转变，由销售为主过渡到租售并举。

    按照官方的表态，北京经济适用住房的租售比将达到1∶4左右。通过整合租赁型经济适用住房、存量住房和公有住房资源，探索建立政策性租赁住房体系，用于解决引进型人才、处于婚育阶段年轻人等人群的住房问题。

    长期以来，在我国的住宅保障体系中，经济适用房一直担纲主角，但它实际上并没有完全发挥政策性的保障作用。受制于土地瓶颈和利润率，经济适用房的开发指标正在不断下滑。北京市统计局数据显示，2006年，北京经济适用房施工面积比上年同期下降9.5%，竣工面积下降9.2%，新开工面积下降56.7%。显然，目前经济适用房的供应相对于旺盛的需求而言，无疑捉襟见肘。

    此外，在经济适用房中，人们也日益嗅到了某种“变质”的味道。拥有私家车的人住进了经济适用房，一些住经济适用房的人购买了第二套房子，甚至购买经济适用房的拆迁指标成了稀缺资源。渐渐变味的经济适用房动摇了其为中低收入者解决住房问题的宗旨和社会公平，这使人们质疑：我们的住宅保障制度究竟保障了谁？

    业内专家分析，现行经济适用房制度的症结主要在于我国个人信用体制尚未健全，甄别出应当受到经济适用房制度保障的人群，需要付出高昂的监管成本；同时，在经济适用房的审批层面，存在巨大的寻租空间。如果无法有效遏制某些中高收入人群购买经济适用房，那么住房保障很可能就是形同虚设。而以租代售的方式，在相当程度上，可以缩减这种寻租空间。

    另外，现行的经济适用房制度缺乏退出机制，在新的住宅保障体系方案中，租赁型经济适用房则面向低收入家庭，当家庭收入达到一定水平后，政府有权收回住房。以租代售因为具备退出机制，显得更为科学。一方面，这可以使政府有限的公共财政支出更能用在刀刃上，使有限的经济适用房资源，因具备了循环使用机制而能满足更多的人群；另一方面，也在一定程度上防止经济适用房“变质”，更有效地保障中低收入人群的住房需求。

    不过业内人士认为，经济适用房以租代售，也可能出现新的问题。比如，谁是项目的产权所有者？谁是项目的长期管理机构？承租人的资质如何审核？租赁价格与周边二手房租赁价格如何协调……因为经济适用房的租金一定会低于市场价格，而这其中的差额无疑又是一块“肥肉”让人垂涎三尺，如果有人能够把这些房屋搞到手，就可以成为坐吃租金的“新城市地主”。一位经济学家说得好，稀缺的供应，必然产生黑市的交易。

    目前不可能让所有的人都买得起房，也不可能让所有的家庭不分差别都用市场化的方式解决住房问题，发展商品房市场与住房保障是两个不同的“命题”。经济适用房以租代售的新政在完善后者方面，无疑向前迈进了一步，但具体操作细尚待研究出台，还有较长的路要走。 (林喆)

　　“房产之窗”楼市行情监测系统显示，3月23日至3月29日一周内，新楼上市量继续放大，主要集中在外环和中外环间，成交比前周也有较大的增加，内外环成交量较上周翻了一倍多。新开房源共计18个单元，推出房源1958套，面积约24.7万平方米。其中，郊环以外1个楼盘，外郊环间5个，中外环间6个，内中环间3个，内环以内3个。

　　上周共成交新盘4970套，面积56.4万平方米，与前周相比，增加了1565套，面积增加了1.7万平方米；其中住宅成交4186套，面积49.3万平方米，与前周相比，增加1305套，面积增加1.5万平方米。

　　从住宅类新盘的环线成交量来看，内环内成交478套，面积5.7万平方米，较前周上升81.7%；内外环间成交1646套，面积18.7万平方米，较前周上升116.0%；外环以外成交2062套，面积24.9万平方米，较前周上升了16.8%。

　　新华网南京４月４日专电（记者 邓华宁）记者从江苏省建设厅获悉，目前江苏省正通过三种举措来探索解决“夹心层”困难群体的住房难题。

    据介绍，“夹心层”群体包括两类城市居民：一是收入略高于当地最低生活保障线，无法享受当地廉租房保障，也无力购买商品房的部分居民；二是虽被列入经济适用房供应对象，但无法正常缴存住房公积金、无法获得公积金贷款而无力购房的人群。

    江苏省正通过三种举措探索解决“夹心层”困难群体的住房难题。一是扩大廉租房惠及面，即将当地廉租住房制度保障线由最低生活保障线提高到最低工资保障线，使得更多家庭受益；二是实施“产权共有型”经济适用房制度，目前江苏省已选择五市共１０００户住房困难家庭纳入先行试点；三是试行“公共租屋”及“租赁型经济适用房”制度，由政府筹措资金，购买适量二手住房和经济适用房，出租给符合购买经济适用房条件的家庭，或者将经济适用房适量转化为廉租房。

“两限房”西三旗地块

    “政府限价房价格五六千，高教新城五千八，位置优、赠花园，12分钟到轻轨”，最近，一些市民的手机上收到了这样的短信。就在本市首批“两限房”土地入市还不到一周的时间里，市场上已经出现假借“限价房”进行虚假宣传的楼盘。昨天，市建委为此郑重提醒购房者：警惕用“限价房”进行炒作的楼盘项目。

    市建委有关负责人表示，经有关部门核实，确定高教新城只是普通商品房，并不是政府要向市场推出的“两限房”，而本市“两限房”土地在3月29日刚刚向社会公布，有关购买人资格等相关政策还未最终确定。而且“两限房”所有户型都将控制在90平方米以内，130多平方米的户型根本不可能属于“两限房”。

    该负责人表示，本市今年将建设300万平方米的“两限房”，第二季度更是“两限房”土地入市高峰期，有些开发商可能已经“瞄准”了这个商机，准备在宣传上用“两限房”做噱头，以此提高知名度。因此，市建委提醒购房者应提高警惕，在面对打着“政府限价房、两限房”等旗号进行宣传的楼盘时更要多加分辨，发现属于虚假宣传的应及时向市建委进行举报，而市建委也将加强检查。

    日前，记者收到一条“政府限价房价格五六千，高教新城五千八，位置优，赠花园，12分钟到轻轨”的手机广告，便以普通购房者的身份打电话过去咨询，销售人员在电话中表示他们的楼盘不是政府“限价房”，就是普通商品房，并全力向记者推销134平方米的大户型。但当记者表示收到的短信内容会让人产生误解时，销售人员毫不避讳其实就是想借“限价房”对楼盘进行宣传，增加关注度，并表示，“今天许多收到短信的客户纷纷打电话进行咨询，咨询量比往日多了一倍以上，有许多人已经预约看房了，说明这种宣传是起作用的。”

    记者调查后发现，高教新城就是之前“北壹街8号”项目，由北京罗顿沙河建设发展有限公司开发，位于沙河大学城附近。业内人士告诉记者，该盘早在2005年就开盘了，现正在开发三期，改名为高教新城。(王娟)

    本报讯　（记者 杨黎 通讯员 建宣）记者昨从常州市建设局获悉，自今年起，该市在对住宅质量进行验收时，将实行“一户一验”制度。

　　据了解，此前，该市对住宅工程验收是按照住宅数量的一定比例进行抽查。为进一步加强住宅工程质量管理，保障竣工房屋的使用功能，维护广大住户的合法权益，根据国务院、建设部下达的有关通知，该市结合实际制定了《关于实施住宅工程质量分户验收的通知》。住宅工程质量分户验收由市建设行政主管部门负责监督管理，具体工作由委托的质量监督管理机构负责。在实施验收时，由建设单位组织施工、监理等单位参加，对住宅工程户内和公共部位两部分质量分别进行检查验收。分户验收的内容具体分为楼地面、墙面和天棚面层质量，门窗安装质量，栏杆安装质量，防水工程质量，室内空间、构件尺寸，外墙保温质量，给排水、采暖系统安装质量，其他国家和省有关规定、标准中要求分户检查的内容。验收合格的，将发放统一的《住宅工程质量合格证》，在房屋交付时一并交给住户。验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收，并不得交付使用。另外，一次验收后还要经过工程质量监督管理部门复核，住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合有关规定，分户验收记录内容不真实或存在影响主要功能等重大质量问题时，将终止验收，并责令改正。 
  
    《江南时报》 ( 2007-04-05 第18版 )

　　日前，有媒体报道“广州市社保基金遭挤占挪用”一事。记者昨日为此采访了广州市劳动和社会保障局局长崔仁泉。

　　记者：请您谈一谈广州市近日媒体报道的10.18亿元社保基金的使用情况？

　　崔仁泉：关于媒体日前报道的“10.18亿元社保基金遭挤占挪用”一事，发生在上世纪90年代。2000年之后，广州市社保基金没有发生过挤占挪用。2004年3月，市劳动社会保障局在接受市人大代表杨承华等同志询问时，曾汇报过广州市在外运营社会保险基金发生的历史背景、追收情况。2005年和2006年，我市相继向社会公布了此项工作的进展情况，各大媒体均对此作过报道。

　　媒体所称的“遭挤占挪用”的10.18亿元社保基金，指的是1999年底前在外运营的社保基金。1996年之前，社保制度刚建立，社保基金由市劳动局属下的社会劳动保险公司管理和运作，按照当时国家相关政策允许在外运营。国家劳动部《关于发布企业职工养老保险基金管理规定的通知》(劳部发〔1993〕117号)第20条、第21条规定：各级社会保险管理机构对历年滚存结余的养老保险基金，在保证正常开支的情况下，按照安全、有效的原则增值。增值方式包括委托国家银行、国家信托投资公司放贷。广州市1995年7月公布施行的《广州市社会保险条例》第十七条规定：社保基金“可按安全、增值的原则和国家有关规定进行开发、运营”。

　　根据以上两个文件，市社会劳动保险公司当时将一部分社保基金投资营运以企求保值增值。截至1999年底，在外营运的社保基金共10.18亿元，涉及25个项目。

　　记者：对于在外运营的10.18亿元社保基金，广州市何时开始启动了追收工作？

　　崔仁泉：1996年广州市社会保险管理局成立时，追收工作就启动了。2001年9月，根据省政府《关于做好纠正回收违纪挤占挪用社会保险基金工作的通知》(粤府〔2001〕17号)要求，成立了由副市长任组长的广州市纠正回收违纪挤占挪用社会保险基金工作领导小组，并抽调市劳动保障局、财政局、公安局、审计局、监察局、国土房管局等单位人员专责开展追收工作。

　　在领导小组的领导下，我市采用司法、行政等各种手段开展社保基金的追收工作。截至2007年3月，采取法律手段处理的案件18宗，已经结案10宗；采取其他手段处理的案件7宗，结案1宗。已追回社保基金3.6亿元，预计还可以回收1.05亿元。

　　追收工作之所以耗时较长，主要有以下几个原因: 一是在外运营的10.18亿元社保基金中有86%投在房地产业，形成的债权债务关系十分复杂，必须采取法律手段来追收，而法律程序十分复杂，一个案件从调查取证、立案起诉到审理判决过程很长。如亿安广场案，诉讼花了两年时间，执行花了三年时间；中国银行存款纠纷案2001年5月起诉，市中院先后进行过三次审理和一次法庭调查，2003年底作出一审判决，之后中国银行提出上诉，省高院2004年6月作出终审判决，仅审理判决就花了3年时间。二是债务人消极逃债废债。如帝苑大酒店2002年11月被强制执行, 但因债务人消极逃债，使本可以执行的案件一拖就是三年多，直至2006年5月才执行。三是当事人潜逃。如犯罪嫌疑人、原广州市劳动保险公司经理刘某，其经手审批运营的社保基金占在外运营资金的近80%。刘某潜逃后，至2006年12月15日才被抓获归案。

　　之所以未能将全部社保基金追回，主要是在外运营的社保基金86%投在房地产业，查封的几个房地产在建项目，有的成了“烂尾楼”，有的借款人逃跑，损失很大。如亿安广场，由于涉及的债权人多，财产处置协调难度大，财产变现后，根据法院确定的受偿顺序，只收回9971万元，受偿率仅为37%。

　　记者：相关责任人是否受到了相应的查处？

　　崔仁泉：这是毋庸置疑的。市委、市政府一再强调，在加大社保资金追收力度的同时，依法依规追究有关人员的责任，要求坚持“对于不落实到责任人的在外运营社保基金不予核销”的原则，目前相关责任人的查处工作还在继续。

　　已经处理的有原广州市社会保险管理局分管社会保险基金的副局长蔡耀坤。2002年9月，蔡被市中院以受贿罪等依法判处有期徒刑十年，由市纪委、监察局给予开除党籍、开除公职的处分。

　　长期潜逃的犯罪嫌疑人、原广州市社会劳动保险公司(广州市社会保险基金管理中心前身)经理刘某，2006年12月被市公安局抓获归案，现已报经市人民检察院批准逮捕。目前，侦查工作基本结束，将于近期提起公诉。涉及有关领导和经办人员的责任追究，市劳动保障局已于今年1月分别向市纪委(监察局)报送了有关材料和处分方案。

　　记者：社保基金在外运营造成的损失为何由财政负责？

　　崔仁泉： 根据国务院《关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》(国发[1997]26号)、国务院《关于深化企业职工养老保险制度改革的通知》(国发[1995]6号)、1998年《广东省社会养老保险条例》等相关文件的规定，同级人民政府必须确保离退休人员养老金的发放，且基本养老保险基金一旦发生困难，应由同级财政予以支持。故此，我市每年均在财政预算中安排社会保险风险准备金。根据广东省有关追收在外运营社保基金的有关规定，市劳动保障局原拟将已造成损失的社保基金申请核销。但按照国家审计署2007年《审计署关于广东省2005年社会保障资金的审计决定》(审社决[2007]2号)有关“如果确实已经造成损失，无法清收的，由同级人民政府予以偿还，确保基金安全完整”的要求，核销方案没有实施。目前追收工作还在进行，政府将依法依规处理。

　　记者：除了目前已经追收的3.6亿元之外，其余的社保基金是不是将继续追收？

　　崔仁泉：政府对此态度非常明确，要求不遗余力地继续追收，尤其是回收希望较大的1.05亿元。

　　记者：广州市将如何确保社保基金的安全完整？

　　崔仁泉：社保基金事关人民群众的切身利益，管理工作关键要靠健全制度和完善监督制约机制。近几年来，市委、市政府十分重视社会保障基金的管理，形成了规范的征收和监管制度。现在社保基金由地税征收，财政专户管理，审计专业监督，劳动保障行政监管，并调整充实了有参保单位工会和职工代表参加的广州市社会保险基金监督委员会。自2000年以来，广州社保基金未发生过违规挤占挪用的问题，社保基金管理规范，安全有保障。去年下半年，国家审计署专门来我市审计社保基金的管理，对我市近几年的基金管理工作给予了充分肯定。省、市人大也对社保基金安全实施了经常性的监督。

　　物业公司的服务质量不高，令居民不满意，若有三分之二以上业主同意，这样的管家可以被解聘掉。今天起，《济南市业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称“规则”）出台并开始实施。

　　据介绍，业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。我市决定在全市有物业管理的区域内推行业主大会制度，市房管局负责对其进行指导、监督和管理。

　　在业主大会的主要职责中，最引人注目的是，当业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案等决定时，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。

　　按规则，物业管理区域达到业主大会成立条件90日内，由建设单位或前期物业管理服务单位向物业所在地县(市)区房管部门提出成立业主大会的书面申请。逾期未申请的，经物业区域内20%以上业主提议，可以向物业所在地县(市)区房管部门提出成立物业大会的书面要求。县(市)区房管部门在收到书面报告或书面要求后30日内，与街道办事处(乡镇人民政府)共同组织、指导成立首次业主大会筹备组。筹备组应在30日内（特殊情况可延长30日）完成召开首次业主大会的各项准备工作。

　　业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加；业主委员会的当选应经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主委员会应采取差额选举的方式产生，差额比例不得低于20%。

　　据悉，业主委员会每届任期为3年。业主委员会委员缺员超过40%的，由业主委员会召开业主大会会议增补。经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的,由业主大会会议做出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在县(市)区房管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

　    在上海市房地局原副局长殷国元被调查前后，多位上海土地管理系统的中高层人士相继被调查，其中不乏局处级干部———上海过往几年的土地管理以及其间可能存在的问题正面临一场彻底的清查······

　　“曾经的十年‘土地爷’被调查，今天一早，上海地产界‘满城尽说殷国元’！”昨天，上海证券报《上海市房地局原副局长殷国元被调查》独家报道一经刊发，上海某大型房地产企业高层就向记者表示。然而，此前的朱文锦、殷国元这两位“土地爷”被调查或许还只是一部分。上海证券报记者获悉，在殷国元被调查前后，多位上海土地管理系统的中高层人士相继被调查，其中不乏局处级干部———上海过往几年的土地管理以及其间可能存在的问题正面临一场彻底的清查。

　　多名中高层“土地爷”被查

　　经上海证券报调查，除此前的上海市房地局土地利用管理处处长朱文锦被双规、主管土地的原副局长殷国元被调查外，大约2个月前，上海房地局直属单位之一———上海建设用地事务中心的一位原副主任也被调查。另有消息称，有级别更高的官员也在接受非隔离式的调查，以及有高级官员可能受到内部处分。但是，目前仍未公布调查结论。

　　此后，记者从另一位上海资深房地产专家处得到证实，上述建设用地事务中心副主任在两年前离职，后任香港某房地产公司副总裁，被调查的原因也与其在上海土地管理部门期间的工作有关。

　　“他管了十年地”

　　“殷国元是上周五晚上10点半，被相关部门从飞机场直接带走的，据说是被人检举的，和一家楼盘的土地审批直接相关。”知情人士透露。据记者推算，殷国元应该是在3月23日被有关部门带走的，知情人士称对殷国元的调查性质应该是“双规”。

　　资料显示，殷国元在1995年至2005年期间担任上海市房地局副局长，分管土地工作，行政级别为正局级，是已被“双规”的原房地局土地利用管理处处长朱文锦的直接领导。从2005年开始，殷国元从房地局离任，担任上海土地学会会长。消息人士称，目前上海土地学会由常务副会长顾华昌主持工作。

　　1995年至2005年，正是上海市房地产从计划走向市场、从低点走向鼎盛的时间。“这个10年，殷国元基本上都在负责上海的土地审批工作。”一位曾经在上海房地局工作的人士介绍。

　　接近殷国元的人评价部队出身的他“和谒可亲，有学者风度”。关于殷国元被调查的原因，相关人士猜测可能与违规审批土地有关。“帮别人办了点事，自己有点好处。”

　　2006年11月3日，上海市房地局土地利用管理处处长朱文锦被带走“隔离调查”。3天后，上海市房屋土地资源管理局就此进行了内部通报。至今年3月，有关部门对朱文锦的调查结论是“利用职务上的便利，为他人谋取利益，非法收受他人现金、贵重物品等财物。”“还以为朱文锦一事定调为个人问题后，相关调查基本结束，没想到会出现这种（后续调查）局面，看来彻查的决心很大。”一位房地产界知名人士称。

　　土地管理彻查风暴

　　“不可否认，上海土地管理系统正面临一场全面的问题清查。”向记者透露消息的相关人士称。

　　根据专家介绍和此前报道，此次的“出事者”多来自上海土地管理的权重部门。从2001年开始，上海新增土地出让使用公开招投标的方式，由上海土地储备中心运作。但是，朱文锦所在的土地利用管理处作为土地交易的登记备案机构，依旧有着较大的隐性权力，比如闲置土地的清理、收回，房地产项目规划变更的审批等。另根据相关资料，上海建设用地事务中心也是协调、组织、审核建设用地征地补偿等一系列重要工作的核心部门之一。

　　“这些领域在监管不力时，可能是土地环节中寻租空间最多的领域。以闲置土地管理为例，具体到每个地块，土地利用处有很大的腾挪空间，是同意其继续延期开发还是在经济上处罚，甚至收回使用权，土地利用管理处都有一定的衡量权。”分析人士称，“在上海究竟有多少闲置土地的话题上，殷国元又曾是频繁发表观点的房地局领导之一。”

　　可能出现寻租的另外一个领域，是房地产项目用地性质的变更和规划变更。“这也是土地市场一度混乱的核心表现。”一家房地产公司高层告诉记者。比如某大型新城的建设，在建设之初都是耕地，到现在新城已经建设完成，但土地性质仍有很多还不清晰。另外，一些自营性用地、行政中心、临时绿地，虽然根据政策可以有一定比例的建设面积作为配套设施，但是变相成商业地产项目，也非个案。

　　相关专家表示，土地管理包括收购、储备、出让等多个环节，目前除了一级出让市场可以通过“招拍挂”达到相对透明外，收购环节的收回、征用以及储备等方式，透明度是个问题。另外，开发商的违规运作也可能通过寻租脱离监管。

　　市场人士认为，如果清查，“不少表面‘神秘’的项目背后都可能有违规的可能。”

　　■记者观察

　　“土地爷”落马 土地监管再受关注

　　从上海市房地局原土地利用处处长朱文锦到主管土地审批的原上海市房地局副局长殷国元，再到还未对外公开的另外几位中高层管理人士，自从去年年底以来，对上海土地管理系统以往问题的低调清理从未间断。在这些曾经的“土地爷”落马背后，已经深入土地交易诸多环节的一些问题浮出水面。

　　“虽然从制度上来看，土地管理有各类职能部门进行把关，但土地审批中的弹性还是挺大的，也容易滋生腐败。”一位接近上海市房地局的人士向记者表示，如土地出让、变更用途等环节都存在一定的“腾挪空间”，“一些旧账如果翻出来，签字的人都逃不掉。”

　　另据介绍，如今地方的土地市场往往是一、二级分离。一级土地市场如土地储备环节，主要是运用地方政府权力进行征用，所以大多数情况下并没有实现市场化的运作；而二级土地市场如对待土地囤积问题，无论是同意延期开发还是给予经济处罚，也给一些“把门的人”留下“职务之便”。

　　“上海以往的土地市场改革有时就像个裹着小脚的女人，想迈却迈不开步。”一位业内专家向记者这样形容，“无论是土地出让金这样的小合同还是拆迁安置补偿等大合同，我认为该市场化的地方就应该放得开，完善制度，公开透明。毕竟只有政府尽力，百姓才能得实惠。”

　　另一位业内分析师指出，从去年开始，一场涉及面很广的土地反腐风暴拉开帏幕。“个别地方官员与房地产商之间的亲密关系成为中央整顿房地产市场的重大障碍，好在目前查处土地违法案件中都是查人与查事相结合。如日前国土资源部发布的2006年全国土地违法案件查处情况通报就显示：去年查处结案9万多件，90%以上土地违法案件与地方政府相关，被处理的相关责任人近3600人。”

　　一边是严打已经暴露的腐败人和腐败事，一边则是制度上的完善。去年发布的“国六条”和“九部委15条意见”中，都要求各地政府采取有效措施整顿房地产市场，并宣称将严肃查处审批土地和房产开发中的官商勾结行为。这次，以雷厉风行的手段拿下一批与房地产腐败案有关的官员，也显示了中央希望在整顿房地产市场问题上尽快取得突破的决心和力度。

    相关链接：上海房地局原副局长殷国元被调查