注：本帖为正在或将要面临拆迁的朋友而整理，希望能有用。资料源于网络，后附推荐文章列表。  

原文地址: http://blog.sina.com.cn/u/4eb0fb0e0100g96c

    合同法司法解释二在五月份就出台了，关于格式条款的问题，合同法司法解释二有三处条文涉及：第六条，关于格式条款提供者的提示和说明义务的细化；第九条，格式条款的可撤销性；第十条，格式条款的无效认定。这三个条文所依附的，主要是合同法第三十九条、第四十条、第五十四条等。以上所述条文，构成了格式条款的规范体系，所以各条文的理解并非孤立，而应当在相互阐释中探寻其意义脉络。
    先看司法解释二第六条。第一款：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。”第二款：“提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”什么叫格式合同或者格式条款？合同法第三十九条第二款有所定义：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”预先拟定和重复使用，只是格式条款的表面特征，其本质特征是“不经协商、无法更改”，即英美法所称的“take it，or leave it”，翻译成白

购买商品房的基本程序
　　商品房交易一般按照以下程序办理：
　　(1)选房。
　　(2)签订认购书。签订认购书时，开发商往往要求购房者交纳定金。签订认购书并不是购房的必经程序，而是房地产交易领域的一种约定俗成的做法。
　　(3)签订商品房买卖合同，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，应签订物业管理合同。商品房买卖合同的内容集中体现了买卖双方的权利和义务。如果在商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，购房者应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
　　(4)办理商品房贷款或公积金贷款手续，与贷款银行或住房资金管理中心签订贷款协议。
　　(5)办理入住手续。在商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购房者办理交付手续，向购房者出示商品房质量验收合格证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。
　　(6)签订物业管理合同。购房者在购房时未签订物业管理合同的，在入住时，应与物业管理公司签订物业管理合同。
　　(7)办理产权过户手续，领取房产证。出卖人应当在

     近年来，随着农村工业化、城市化进程不断加快，大批的农民私有房屋被夷为平地，拆迁量连年上升，农村房屋拆迁引发的矛盾日趋尖锐，对抗性越来越强，农民反拆迁的上访有增无减，损害农民利益的恶性事件也时有发生，农村房屋拆迁问题已严重危及农村社会的稳定，成为社会各界关注的热点。从深层次进行剖析，有其制度性的根源，主要存在四个方面的问题：

       第一，法律规范移位。拆迁是公

    房屋拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。由于原有的房屋及其他附属物凝聚了所有人或使用人的资金和劳动力，并且房屋的拆除也影响了他们赖以栖身的物质场所，所以，根据我国法律、法规，也符合社会道德，有必要对拆除房屋及其附属物的所有者、使用者给予适当补偿和安置，维护他们正当、合理的利益。

一，承租人的权利义务

　1．承租人的权利
　　根据2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》的规定，承租人的权利主要有：
　　  (1)在拆迁租赁房屋时，有权利要求出租人与拆迁人之间签订产权调换拆迁协议；
　　  (2)在拆迁人与产权人之间签订的拆迁协议损害其合法权益的，承租人可以请求人民法院宣告有关拆迁协议无效；
　　  (3)就拆迁补偿事宜与出租人、拆迁人进行协商并签订拆迁协议；
　　  (4)对经协商不能达成拆迁协议的事宜，可以请求房屋拆迁主管部门裁决；
　　  (5)对拆迁裁决不服的，可以

一、婚前“按揭”房的概念
　  首先，需要明确两个关键的时间点：（一）婚前和婚后划分的时间点；（二）婚前“按揭”购房的时间点，即什么时候才算是买了房屋。对于婚前和婚后的划分，在我国现行法律制度框架下比较简单，通常情况下结婚需要到民政部门进行结婚登记才被认为是合法婚姻。男女双方自在民政部门领取结婚证之时可视为婚前与婚后的时间点。对于后者，在购房的一系列过程中到底哪一个才算是“购房”时间点比较困扰，学者们有不同的看法。例如：在婚前签订了购房合同，付了首付款，婚后才进行按揭贷款，并办理了产权证，哪一个程序可以被认为是婚前购房的时间点呢？

  　判断是否属于婚前“按揭”房的关键在于“按揭”房财产权的取得时间系在婚前或婚后。如果财产权的取得系在婚前，但婚后才实际占有该项财产，其性质仍属于婚前个人财产。鉴于房屋在法律上属于不动产的范畴，根据我国关于物权的登记公示效力，购房人真正取得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续，取得房产证之日。因此，认为获得房屋产权证书之日为购房的时间点。其次，房屋产权证上记载的权利人为一人，属于一方的个人财产。在实践中存在有男女双方共同支

    哪些房地产争议可以申请仲裁？房地产仲裁是指房地产仲裁机关根据公民或法人的申请，依法对其发生的有关房地产所有权、使用权、买卖、赠与、交换、租赁以及宅基地院落的使用等方面的争议或纠纷，作出具有约束力的调解或仲裁。
　　仲裁机构受理以下几类房地产争议案件：
　　1、房屋买卖的争议。其中包括房产买卖合同、价格、优先购买权等。
　　2、房屋所有权争议。含所有权归属、份额、变更、析产、交换等。
　　3、房屋使用权争议。包括租赁、租金、强占、返还、占有、交换、转租、转让、转倒等方面的争议。
　　4、他项权利与相临关系。包括通行、典当及与相邻房屋发生的权利和义务。如：影响房屋的安全、完好通风、采光、滴漏水和上下水的正常使用等等。
　　5、房屋修缮的争议。包括房屋修缮的工程项目及安全检查的鉴定，各项工程费用的承担等。

    哪些房地产纠纷不能申请仲裁？
    1、人民法院已经受理或审理办结的房地产纠纷；
　　2、涉及离婚、收养、监护、继承、析产、赠与的房地产纠纷；
　　3、涉及落实政策问题的房地产行政诉讼

 
 　　2003年5月，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（一下简称解释），并于当年6月1日开

始实施。对于商品房的质量问题，该解释有了更加明确的评判标准。为该类案件的审理设立了底线，一旦消费者购买了有质量问题的房屋后，

如果在保修期内，可以通过与开发商交涉修复解决，在保修期外，可以与物业部门商量解决，万一协商不成，也可以通过投诉，甚至诉讼到法

院，依据该《司法解释》讨回公道。 

　　2003年6月1日开始实施的《司法解释》，在第十二条和第十三条明确规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《司法解释》同时规定了，若交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 

　　《司法解释》中的两条底

    房屋质量问题很多，有的是漏水、起皮等小问题，有的是关于主题结构的大问题。针对不同的质量问题，购买者可以提出退房、赔款、维修等不同的解决方式。购房者要保护好自己的利益，就必须了解正确的维权方式。

　　哪些质量问题可退房赔款

　　１、业主经工程质量监督单位核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。

　　2、业主所购房屋主体质量合格，但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用。则开发商应当承担违约责任，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。

　　3、业主所购房屋虽存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。在这种情况下，开发商轻微违约，没有达到根本违约的程度，所以业主不能要求解除合同进行退房。只能要求开发商在保修期内承担修复责任。如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开