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杂谈


图:深晚一兵
背景:10月1日陈宝存老师在深秋交会现场举办《白银三十年》讲座,现将大致内容概述如下。
 
@陈宝存 : 昨天(10月1日)深圳房交会地产名家讲坛,我讲的时间超过两个小时,最感欣慰的是台下人们没讲走。对于房地产行业的未来发展,对于房价的未来走向两大问题,前者是行业内人士关注的,后者是消费者最关注的。推翻各种误读告诉大家:房产税可以降地价的说法完全是意淫,房价不降是大趋势,与需求释放无关的是房价。
 
一:中国房地产并非政策市,调控重来调不下房价;
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杂谈

 

2012“比墅大行动”第一次考察行:8月26日

2012“比墅大行动”第一次考察行:9月1日

 

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杂谈

      █  从肢体式微博约架到“口水战”微博约架 

       自从有了微博,“网络生活”变得丰富起来。微博约架一不小心成为“新时尚”。北京朝阳公园就是约架胜地:继360董事长周鸿祎在此约架小米科技董事长雷军后,川籍女记者周燕又约上了中国政法大学副教授吴法天也与本月初朝阳公园南门发生冲突。如果说北京的微博约架带着一定的“肢体冲突性”,那么“深圳第一例微博约架”则显得“文明”一些:只是微博上“打口水战”,无见面,无冲突。

       █ 7月29日晚:第一波微博口水战

       7月29日晚,资深网友同时也是资深千亿投资客@生个儿子玩(牛逼)发微博:“天琴湾165平方以上大户型单价8到12万均价10万以上,独立山头超低容积率私家车道总量不到20户,有几十套上亿顶豪游艇会大梅沙口岸支撑@伍兹公寓扬言卖8到10万有综合体托着;东部玩超跑游艇,西部还在搞过气‘高尔夫伍兹‘概念,先输一局。纯15扬言天价4万多起卖,伍兹卖
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杂谈

     观园别墅又被政府限价了?

     上周末,观园新一期别墅产品“原创山地联排”启动全城公开算价,两天内吸引了近百批客户到场,最终30余人认筹。观园联排起价2.1万/平米,最高价3.7万/平米,总价最低488万/套起,现场认筹还可享受“30万抵60万”等优惠,其优惠后价格令当天到场的众多业内人士意外。同属区域内的其他在售别墅价格在4-5万/平米,因此,之前市场普遍预期观园别墅价格至少会在3-5万/平米。观园别墅定价比此前行业人士热议的3-5万/平价格低了将近40%!

    “近期市场回暖涨声一片,宏观调控或将再打压豪宅市场,观园联排惊现2万/平的价格令人大跌眼镜,这有可能和招商作为央企的背景和其企业一向稳健保守的经营策略有关,当然也不排除是对政府近期一系列表态的回应。”资深行业人士对记者说。

     █ 豪宅市场回暖,观园被政府“一限到底”?
 
    2012年以来,禁墅、降准、降息等众多利好消息不断加速楼市回暖,引发下半年多个千万级豪宅集

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杂谈

 

前言:最近深圳招商观园+伍兹公寓、和黄观湖园豪宅都邀请麦玲玲做风水讲座,连续听了3场,做了很多笔记,特地做个语录汇总。想升官发财的,或者遇到疾病、不顺、规避桃花什么的,都可以参考参考,也许信则有、不信则无。

 

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       ★★★走“流水营销”路线,从刚需大军中脱颖而出成为新刚需典范

       ★★★完美绽放“流水营销”魅力,花半里创逆市热销神话


       正文:

       ★★★走“流水营销”路线,从刚需大军中脱颖而出成为新刚需典范


       一般来说,刚需盘一般适合集中推盘,显得热闹、气势,然后广泛传播“开盘热销8成”、“开盘100%售罄”,造势威猛。如阳光里新盘、圣拿威等持续销售的楼盘,以“集中开盘”彰显业绩。选择集中开盘是刚需大盘惯用的手法。但若仔细观察2012年卖的最好的几个楼盘例如水榭春天、星河盛世、万科红
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杂谈

  
    成熟市场,如深沪,受金融政策影响非常直接,楼市往往“应政策风”而变。近期:5.18降存准、6.8降息、4万亿投资、7折利率等金融政策带来明显的楼市变化。尤其是6.8降息后,全国楼市有点小火,深圳为最,典型开盘楼盘表现(媒体报道):降息后第一个开盘商铺——招商观园【商铺】6月9日30分钟内销售过半;降息后第一个开盘住宅——水榭春天6月10日1天热卖820套,收金16亿元;降息后第一个开盘叠墅——6月16日御峰园销售60多套叠墅;难得的是,千万级别墅也开始好卖起来了:大南山紫园6月8日开盘,千万级别墅、洋房销售理想;爱琴湾5月开始一个半月销售11套千万级别墅;和黄观湖园周末本两天都有千万级别墅成交。 


    ★★★千万级别墅开始好卖起来


    概括而言:降息后,只听取楼市蛙声一片:开盘卖得好的信息确实多,关键连顶级豪宅都激动蜂窝出洞,纷纷(欲)开盘,这是最值得关注的现象——2012年第二波楼市热潮向豪宅转向。沉寂了1年半之久的豪宅市场开始热闹起来。更多的豪宅即将面市。美亨统计,下半年,每套皆千
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杂谈

      ★★★宏观调控绑架了开发商,催生了新刚需新标准  


       众所周知,伴随着2011年的限购、限贷两大政策的实施,楼市宛如成为“宏观控”,政策的风向标影响了楼市的发展趋势,而开发商就像被绑架了一般,消费者则趁机“刮油”不断提高对项目的要求。在市场低迷下开发商“以价换量”的推动下,到2012年低迷已久的楼市进入回暖,市场需求完全转型,刚需新标准逐步成型。


       改善型需求事实上一直存在,并不是楼市成为“宏观控”的产物。而改善型刚需则是伴随着经济发展到一定时期,是在调控背景下“以价换量”产生的人们对生活品质更高追求的憧憬。而限购、限贷则将这种憧憬形化为实体并加以发展,致使改善型刚需成为市场的主旋律。


       到现在,刚需出现新变化,相应的标准也出现变化。通过上篇《【论新刚需标准2】新刚需最高标准制定者:大运城邦》中对深莞众多刚需大卖楼盘对比,从楼市方面已得出大运城邦是刚需最高标准制定者
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杂谈

      ★★★楼市受限,市场需求催生“以价换量”


       2011年1月,“国八条”出台,确定了全年房地产调控基调,令2011年楼市风云骤变,严格的限购、限贷两大政策使宏观调控首次控制住了房价的急速上涨势头。一时间,楼市一片乌云笼罩,并不乐观。


       2012年楼市从开春便开始回暖,新房成交量与金额大大超越去年,2012年成名副其实的买房年,业内人士皆认为房地产市场调控政策放松。然而近期,住房城乡建设部新闻发言人就当前楼市形势和下一步政策走向等问题强调,坚持房地产市场调控政策不动摇。


       楼市频频受控, 房地产政策下催生的刚需则逐渐变型,“以价换量”逐步演变为楼市的主旋律。


       ★★★刚需转型,改善型需求正演变成新刚需


       根据调查时下楼市最火的几个明星楼盘(例
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       █ 前言

        6月7日,42个月以来,央行首次决定下调存贷款利率。而仅在20天前,央行年内第二次下调存款准备金率,释放约4000亿流动性。金融相关机构对未来的存款准备金率的预期基本相同,下半年预计再对存款准备金率进行2-3次下调。这将对经济尤其是房地产经济会造成什么影响?


★★★ 42个月存贷利率首次下调 社会金融成本降3.55% 预期半年后高通胀

        6月7日,央行突然宣布8日下调存贷款利率0.25个百分点,同时,将存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍;下限调整为基准利率的0.8倍。距离最近存款准备金率下调期仅20天。5年以上贷款利率调制6.80%,下调3.55%,相当于金融成本降低3.55%。

        刚过去的5月,银行业界预计新增贷款接近8000亿元(最终数据尚未公布),同比增幅高达45%,环比增长17%。2012年2月,央行预期年内M2增加14%,但以此信贷增速及财政、货币政策的加速
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