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应届毕业生:小心在上海沦为房奴

   

    “房奴”,2006年最流行的一词。房屋的房,奴隶的奴。意思是房屋的奴隶。

    据统计,2006年全国高校毕业生有413万,不知道现在其中有多少已经是房奴,有多少正在,或者即将成为房奴。转眼又到6月,又会有几百万的大学生毕业,也会有几十万的大学生来到上海,“有多少房奴”问题有可能又会周而复始的循环。07年如此,08年如此,而,09年,不知是否依然如此。

    上海本地的大学生会比较清楚上海的房价,而从外地来上海的大学生可能听说上海的房价全国最高,至于具体高出多少可能自己也不清楚。记得一朋友说过这样一段话:初来上海最关心的是自己的就业问题,租好房子住,是3个月后的事情。而手里有积蓄了才会关心上海的房价,住好房子,是3年后的事情。当打算在上海发展定居时才发现,原来好房子一直在涨,而这,已经是30岁的事情。30岁之后,哎,房奴。

    在此,友情提醒应届毕业生:小心在上海沦为房奴。
    其实,提到沦为房奴的原因,很多人将高房价归之为“罪魁祸首”。的确,上海的房价在近几年的确在一直飙升,但房价高涨不是上海一个城市的问题,二三线城市的房价也
是一直在往上涨。也有人将原因归咎于银行的高利率,这些显然都是外因,沦为房奴最关键的原因还在自己,在于自己没有理性购房。

    通常来说,“房奴”就是指家庭月负债还款额超过家庭月收入50%以上的家庭,此类家庭因为负债率较高,已经影响了家庭生活的正常品质。大学生刚毕业,显然不能用这个标准来衡量,那么,大学生为避免沦为房奴,应该从那些方面合理规避呢?我不是这方面的专家,只能按照朋友那段话的思路来分析这个问题。

    08年某招聘网发布的毕业生薪酬统计结果显示,在不同城市,毕业生的薪酬有明显不同,其中上海为2899元/月。当然,这是一个相对数字,不同的公司和职位可能待遇也不同,但这个数字,显然只能接受租房。但我们应该合理看待这个数字,它只是一个起点,也告诉我们应届毕业生,在毕业3年内,要做出完整的职业规划。

    等到手里逐渐有积蓄的时候,要确定一点:在上海买房,还是回老家买房。这个问题非常重要,对于外地大学生来说,后者会是一个非常现实、可行的做法。此时,必须关心家里的房价。对于打算在上海购房者,则需在新房和二手房之间做出一个选择。一般来说,新房总价较高,而二手房价格多样化,另外考虑到工作生活需要,二手房在交通配套方面会相对成熟,此时,买二手房会显得更为现实。当然如果条件允许,如果您钱包里的钱足够多的话,那当然要买新房,新房的性价比还是偏高的。另外,还应选择合适的首付比例和月还款方法,对自己未来收入预期较高的,可选择月还款递增的方法。而收入相对低者可选择较为稳定的每月平均还款方式。

    不可否认,房价高是不少家长和大学生提前买房的主要驱动力,但对于购房应量力而行,“租房——买中小户型房——换购大户型房”的“梯次消费”模式也许显得较为合理

   总之,应届生购房应量力而行,不要因此给自己和家庭造成沉重的负担,这是避免沦为房奴的真理。

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开发商成本降低 房价会否降低

 

    “普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%”。开发商亢奋起来了。

 

    对于眼下资金逐渐回笼的开发商来说,国务院公布这个调整意味着他们将更容易的从银行拿到更多的钱,腰包将变得更加发鼓。容易拿到钱,就容易拿到地,那就有更多的房子供应,供应多了房子就会下降,楼市真的会是预料这样子的吗?

 

投资成本为什么现在要调低?
    在08年金融危机开始的时候,政府并没有降低开发商的投资成本;在去年开发商大呼救市的时候,政
府也没有降低开发商的投资成本。而现在随着楼市的回暖和楼盘的热销,开发商的资金逐渐回笼甚至小幅提价的时候,政府却调低了商品房的投资成本,这究竟是为什么呢?

   

    对此,笔者很同意一位专家的观点,“资本金比例的松动,实际上是对开发商最为‘对症下药’的‘拯救’,自有资金比例降低后,也就意味着开发商的贷款门槛更低,可以用更少的资金贷到更多的贷款,从而增强企业的信心。不过,国家之所以选择在此时出台保增长的救市政策,或许可以从另一个角度说明,目前楼市的运行状况可能并没有人们想像得那么乐观。大家都在说‘小阳春’,从数据上看,确实卖的还不错,但这只能表明抑制的需求释放了,一些楼盘的价格也出现了回调。而更深层次的矛盾尚未解决。开发企业的资金链问题、可持续开发能力等等,可能要严重得多。

   

    从表面上看,国务院此次出台的政策放宽了开发商的投资底线,而实际上,这也可以视为房地产行业继续调整的一个信号。

 

开发成本降低房价是否降低
    根据国家规定,投资项目必须首先落实资本金才能进行建设,可以说,降低资本金比例就是降低了融
资门槛。而融资和开发门槛的进一步降低会带来新一轮抢地潮,这对于在竞价拿地过程中资金不够充裕的开发商来说,融资容易就多了一个拿到黄金地段的机会。但对于自身资金本身就很富余的大的房企来说,融资意味着不只是拿到更好的地,还意味着拿到更多的地,其实对中小企业来说,看中的地仍然还是拿不到。而且竞价拿地会使地价进一步抬高,政府才是最终的最大受益者,开发商只不过又有了”开发成本抬高,房价当然要涨”坚强理由的一个借口。

 

    有分析认为,降低项目资本金比例,有助于开发商增加开工量,促进市场供需均衡。同时,将以前搁置的土地开发起来,形成供给释放,从而平抑房价。但不可忽视的是,最优质的土地最终是被有雄厚资金支撑的开发商拿得,而且在拿地至推出房源还需几年,因此靠降低开发商的项目投资成本,来达到市场房源供需平衡,从而抑制房价过快上涨是支撑不住的。

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                        涨价遭拒绝开发商很不开心

 

继5月初的小幅提价后,近期沪上楼市的房价仍在上扬。此举终于引起了上海政府高层的重视。近日,政府再次召集沪上各大开发商,重申不要哄抬房价,这也是继4月9日后上海政府第2次发出“拒绝高房价”的信号。

 

近乎疯狂的拿地

其实现在开发商除了在涨价外,另一个重要的动作就是在拿地。伴随楼市各项数据的持续飘红,开发商在资金迅速回暖的背后,隐藏着更大的动作,目前表现出来的就是大规模的拿地。据相关统计,上海在4月份共推出8块地已全部成交,大部分均为万科、绿地摘得。对于此时拿地,开发商表示了浓厚的兴趣,某地产集团董事长更是明确表示,目前公司正在积极寻求合适的地块和项目,只要是符合需求的,都会考虑参与竞投。在不久前广州一次新闻发布会上,恒大、富力等开发商甚至还张口向政府要地。

  

不只在上海,其实在全国,1-4月开发商就在积极筹备拿地:在武汉,大连万达集团以12.032亿元的总价拍下新华西路地块位于城市的中心地段,是武汉市经济最繁荣、配套设施最完善的区域;在大连,大华集团控股公司大连金赛置地以37.48亿元的总价拿下甘井子区7宗居住类用地,地块位于大连高新技术产业园区内。

  

为什么敢在现在出手?

从开发商拿地的规模和地段来看,所需的资金数目自然不小,那么开发商为什么选择在此时拿地呢?除了有雄厚实力的大企业外,资金问题的解决和对待后市的信心是其最重要的原因。大致分析如下:

 

1、楼市回暖快速回笼了资金。自3月开始,在二手房成交量不断攀升的带动下,楼市开始回暖,开发商顺势推出了打折优惠促销活动,大量自住、改善行购房需求在这一时间段集中爆发,使得楼市迅速回暖。楼盘的持续热销让开发商迅速回笼了资金。

 

2、银行宽松的信贷政策。国家和政府出台的“取消对商业银行的信贷规模限制”等措施不仅取消了开发商的信贷规模限制,更是为其解决了资金短缺这一最重要的难题。值得注意的是,2007年楼市的逆转,二套房贷利率上浮10%,是压倒骆驼的最后一根稻草。正所谓成也信贷,败也信贷。

 

3、开发商信心提升并看好后市。开发商在享受3-5月的持续蜜月后,针对目前小幅提价后仍然持续回暖的市场做出了看好后市的判断。在去年楼市的最低谷,出现过开发商退地,在今年开春,开发商慎言拿地,而现在,开发商积极拿地,这显示出他们不断变化的心理和对后市的信心。

 

4、楼市持续数月的小阳春。目前楼市回暖已是不争的事实,并且这轮小阳春从3月持续到现在,这着实让开发商红了一把,火了一把。

   

对于开发商拿地的,原因可能是多方面的,现在并不能说就意味着开发商将会提价,至少目前,还有各方面原因影响着楼市最敏感的价格。

 

上海5月不平静  

值得注意的是,开发商在5月初刚提出小幅涨价,业内专家就提出“开发商提价是逆市行销,楼市将重蹈覆辙”、“提价恐影响后市势头”、“提价伤害刚需购房者”等类似的说法,但开发商仍在提价,对此大有不予理会之态。其实,于此同时,全国涌现出“退房潮”,退房的原因也是多种多样,房屋质量、开发商承诺未兑现等是主要原因。而今年比较特殊的情况是,在金融危机的背景下,一些购房人因为经济压力而退房。无独有偶,上海爆出某楼盘在近2个月内仅成交24套,并遭遇疯狂撤单,导致出现了”负“成交状况。

   

在整体楼市仍然趋热的大环境下,楼盘“退房潮”虽然只是个别现象,但这说明在目前经济危机仍未结束的时候,楼市还是需要谨慎对待,仍需正视楼市回暖的“泡泡”。

   

5月,上海楼市并不平静,“南汇翻浦东概念牌房价提升成交提速”、“开发商趁机涨价引多方思考“上海政府重申不要哄抬房价”、“部分楼盘遭遇退房潮” “开发商频频拿地意在何处”。

   

从表面上看,上海楼市已经“转危为安”,但随着开发商涨价拿地等动作的进行以及政府的调控,小阳春之后恐又进入楼市的深度调整期。

 

涨价遭拒绝,现在又碰上退房潮,开发商可能要很不开心了。

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上海楼市正处于最敏感期

 

小幅提价、竞价拿地。心急的开发商最近的动作又开始频繁了起来。

 

自4月开始,大型房地产企业动作逐渐变大,不仅积极入市,拿地热情也分外高涨:金地以5.6亿、溢价82%的价格竞得上海徐泾镇3号地块;万科斥资13亿接连在武汉、长春购地;绿地10亿取得上海松江、青浦两副地块,其中一幅溢价36%。在楼市回暖的推动下,上海4月份推出的8宗地块全部成交,这也宣告上海土地市场近1年多的“寂静”被彻底打破。

 

拿地,是开发商继做出提价后迈出的又一大步,这和自3月来持续“疯狂”的成交量有很大的关系。近期楼市数据全线飘红,4月成交更是创下新高,上海楼盘的热销不仅让开发商快速回笼了资金,也增强了其看待后市的信心。当然,开发商现在敢做出这样的举动还有另外2个重要的原因:一是银行今年宽松的信贷政策增加了现金贮备,二是政府近期加大了推地力度,而且出让价格较低,让开发商看到了机遇。

 

其实,前段时间大部分开发商表示出对待拿地要谨慎,近期却突然转向了积极,前后态度的巨大转变显得很神秘。当然,开发商拿地是对后市看好的判断,对于楼市,如果拿地意味开发商将再次持续提价,房价会重回新高,那么正被释放的刚性需求将被抑制,购房者也将重回观望,楼市回暖的势头恐在此打断。照此看来,拿地→提价,如果开发商拿地的行为给了市场提价的信号,那么虽然楼市出于持续回暖中,如此快的速度恐太操之过急。

 

众所周知,3-5月楼市回暖的真正原因在于积累长达半年之久刚性需求的释放,也正是本次经济危机中楼市的价格下调以及开发商舍本促销刺激了回暖,并用降价换取了真正的成交量。但值得注意的是,3-5月的市场成交是靠自住、改善等刚性需求来支撑,也就是对价格最敏感的这部分人群,接下来的几个月又是楼市成交传统的淡季,开发商这段时间进行的提价,不仅伤害到对价格敏感的购房者,更伤害到了整个市场,直接表现在成交量上就是忽上忽下。这也不得不让人担心。

 

一面是开发商加快拿地的规模和速度,一面是购房者担心过快回暖造成的担忧,如何形成一个更好的平衡,也许才是目前楼市面临的最大问题,在后市不可预测的现在,开发商提价、拿地将给上海带来的,刺激着楼市最敏感的神经,上海楼市正处于最敏感期。

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房价发烧抬高将拖累楼市

 

人类一思考,上帝就发笑。楼市一“发烧”,市场就知晓。

 

五一房展历时4天,17万人次参展和19.2亿成交金额。从主办方提供的数据来看,2项数据不仅高于去年,而且还有1倍多的增长。前期楼市的成交回暖似乎在房展会凸显了效果,但市场对此的反映却不仅未然。


上海克尔瑞研究机构提供的数据显示:2009年5月1日至3日期间,上海全市新房成交面积100374平方米,与4月1日至3日相比,环比跌幅为41.9%。

 

二手房方面,中原地产某高级区域总监表示,与上周相比,“五一”小长假期间,客户带看量环比跌了两成左右。另一位区域总监则表示与4月初的清明小长假相比,“五一”的带看量明显少很多。

 

“红五月”的五一小长假,并未达到“乐观派”预期中的“大量推盘,大批成交”。从房展会上的情况来看,大批购房者多以探价为主,对开发商推出的小幅打折降价优惠也略显疲惫。以浦东为例,大多看房者对于均价在万元左右的楼盘表示出较大兴趣,但当了解到价格有小幅上涨,70%的人会将购房计划延迟。显然,价格的快速上涨,使得大批入市的购房者再次延缓了购房预期,重新开始观望,并明显拖累了回暖中的上海楼市。

 

其实,3到4月成交的不断回暖让上海楼市“买涨情绪”明显抬头,近期更是显示出“发烧”态势。以万科某楼盘为例,其报价从年初的15000/平方米,上调到四月份的16500/平方米之后,“五一”房展会期间又抬高到18000,这个价位已经回到了去年万科在三林创下的最高纪录。在二手房方面,据上海中原地产提供的数据显示,仅长宁区内各楼盘的价格,与年初时相比便普遍上涨了10%,同时,二手楼价的上涨还表现在议价空间的缩减,美联物业的负责人表示,在动迁需求一度集中释放的杨浦区,4月份的议价空间已从3月份的4%下跌至2%。

 

3到4月,开发商的多批推盘、小幅加价的举措,给了购房者“房价趋涨”的误判,使得多数看房者急急入市,需求在这段时间有很大程度的释放。但大多购房者仍需保持足够的理性,从“五一”期间的市场表现来看,伴随着价格的上涨,成交量呈直线下降。原因是多方面的,最主要的原因莫过于开发商在享受短暂的蜜月后贸然提价,大批准备出手的购房者需求再次被抑制,又回到了原来的观望状态。对此,开发商应该珍惜去年万科带头进行的降价,正是因为价格进行了一定程度的下探,刚性需求再慢慢的培养,并会集中在一个时候放量,并出现了“小阳春”。然而倘若此时贸然再次提价,购房者敏感的神经会再次被深深的刺激,楼市势必将重蹈覆辙,回到年前大呼“救市”、“振兴规划”之类的慌乱之中。

 

最后还是回到房展会,在5.1的3天小长假里面,大多开发商选择在浦西、浦东的2个房展会加班,并竭尽全力做1件事情:更大规模的推精品楼盘,而且展位抢前到展览中心(浦西)门口,样板房甚至搬到了展厅的展台,试问如此努力是为哪般?更好的销量应该是疯狂的动力所在。

 

但是对于广大购房者来说,去房展会就是去看好房子,能看到更多好楼盘并享受到更优质的服务当然是好事,但如果问起楼盘的时候只是听说户型地段如何好,轨交届时通车会如何方便,仔细一问才发现目前没有现房,轨交通车又还是在规划中,估计在展会上连续碰到3次这样的情况会闹烦,碰到5次会闹心,一天两天下来就没兴致了。稍微细心的购房者如果发现在市场前景依旧没有完全转好的情况下,房价又在不断的抬高,势必再升愤懑。在这样的情况下,有些盲目乐观的开发商如果继续“发烧”,并坚持房价加速跑,导致的后果将不言而喻。

 

发烧不是一种病,而是某种疾病的征兆。楼市发烧,宜急诊。

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09上海二手房市场:空间大价格坚挺

施宏睿、柯博仁等上海中介老总作客新浪下午茶

 

 

最新数据显示: 2月,上海二手房买卖成交量超越14000套,达到去年6月以来的成交最高峰。这是否意味着房地产市场将走出低谷?整个2009年,上海二手房市场将会有怎样的走向?
 

3月5日上海各大二手房中介公司老总作客新浪地产下午茶,细读2009年上海二手房市场走势。出席下午茶的嘉宾有:CRIC二手房事业部总经理彭加亮、上海臣信房地产经纪有限公司总经理柯博仁、上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏睿、上海福美来不动产董事长胡正华、上海美联物业顾问有限公司副总经理丁伟、上海房屋置换股份有限公司中介事业部总监徐湘。


 

“一是因为滞后性的放量,二是因为2月上海二手房的供应量远大于一手房,使2月整个二手房市场出现突然一片光明。” 上海汉宇地产顾问有限公司(以下简称汉宇地产)董事总经理施宏睿针对2月份出现的报复性反弹解析道。福美来不动产董事长胡正华则表示:“14000套是历史的一个高点,数据上看是恢复性的增长,其中很重要的原因是国家的宏观调控使得客户信心恢复和信心支撑加强,买卖双方心理预期进行了相应的调整”。

  

在谈到09年上海二手房市场走势,汉宇地产董事总经理施宏睿表示:“但是如果用二手的突然一片光明来说明3月、4月,甚至变成乐观对待09年市场的话,就太容易盲目了。现在还言之过早。”对此, CRIC二手房事业部总经理彭加亮认为,“今年第3季度可能会出现市场的转机。一手房和二手房会根据市场大的变化在三季度之后出现一个变化。”

 

新房降价是否会影响二手房市场价格?上海房屋置换有限公司中介事业部总监徐湘表示:“新房降价会影响购买者的心理预期,但对二手房交易量特别是个案来讲不会产生很大的变化”。上海美联物业顾问有限公司副总经理丁伟直言“目前上海的二手房市场价格有点偏高。在价格没有明显调整的情况下,购房者可能会继续观望下去。而且随着一手房不断的被消化,二手的价格会越来越坚挺”。

 

上海臣信房地产经纪有限公司总经理柯博仁则认为,“随着上海的很多区域板块从正在开发走向已开发,二手房的空间和机会会远大于一手房。”同时对于第二套房贷优惠政策,专家均认为该政策的出台将对整个上海楼市具有长期利好。

                                                   

 


 

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房地产落选的2点重要原因


    房地产振兴规划,最终是没有挤上十大产业振兴规划的“末班车”,但最近又有“振兴规划草案变身提案或上‘两会’的说法不知道究竟是真是假。本来牛年开年不利,现在又被大大折腾一次,相信再没有那份虔诚去关注这说法那说法之类的,楼市、股市现在太需要定心丸了。那么,就房地产振兴规划这几个字本身,笔者有自由去猜想一下“这是为什么呢”。为什么落选呢?

 

    中国的选举有个特点,凡是在民主选举中能够选上的一定具备2点:一、代表最广大选民的真正利益。二、对于他的胜任大家无可厚非。而房地产在此次十大产业振兴规划的“选举”中这2点基本上都不具备。

   

    首先,现在普通老百姓基本都买不起房,房价高、涨得快是每个人的共识,如果房地产当选,大家的利益不光得不到保证,恐怕以后想都不敢想了。这从数据上可以看得出来。新浪乐居最新一期的调查显示:逾9成网民反对房地产列入十大振兴计划。谈及对房价的影响,60.9%的网民认为毫无疑问会带动房价进一步上涨,要想选民给你投票,实实在在的降价才是最有效的。代表不了“选民”的真正利益,这,是房地产落选的第一个重要原因。

   

    另外在所有的振兴规划中,关于房地产行业规划的争议最大。这次是确定振兴规划,不是确定支柱行业规划,也就是说主要是立足于当前,是短时间重点发展的,不是中长期的。楼市低迷也是金融危机发生之后才有的,时间不算太长。而造成目前楼市交易量低迷的主要原因是房价过高和部分房地产企业之前的不理性发展,这是长期积累的,短时间内不可能彻底解决掉,就是有人说的目前房地产行业只是从前期的过热亢奋状态回归理性,谈不上需要“振兴”。对于房地产是否还需要“振兴”,“选民”争议最大,这,是房地产落选的另外一个重要原因。

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一二手联动惹火了谁

合作求共赢,联动求双赢。这是大家都期望的,可下面的这些到底说明了什么?


【中介现在的声音】:(注:以下内容均摘自《东地产》)

 

老总:
    “现金流被变相占用,这是之前我没有预料到的”,提起“一二手联动”,汉宇地产总经理施宏睿言毕一手代理的好处后立马附上这一条。去年9月一手业绩曾一度占总业绩63.8%的汉宇地产,在今年便明确表示一手业绩必须维持在30%左右。对于一手项目的选择,汉宇地产市场部总监孙文勤这样概括,“一手楼盘评估将会更加谨慎,以品牌、品质为主,适合自住需求的普通住宅为首要选择。”

 

    福美来不动产董事长胡正华对“回款慢的、佣金比例低的、品质差的一手项目”下了“通牒”,表示今年福美来不会将这一类项目考虑在内。

 

经纪人:
    “汉宇地产的经纪人卢敏自去年10月1日开始就彻底抛开二手房业务,将几乎全部精力放在公司代理的一手房项目上忙活了3个多月,总共卖出13套。但令人沮丧的是,到2月15日,只有2套房的佣金到账。其余佣金何时能收回,甚至是否能收回,卢敏脑中写满了问号。这并非个例,卢敏的同事中,有的已被拖欠了半年以上的佣金。”

 

    “虽然已经拿到了将近600元的一手项目佣金,但21世纪不动产唐兵的心里并不高兴,“明明至少有10组购房者是由我推荐买房的,为什么最后只算我2套,这中间分明是有猫腻。”唐兵抱怨道,“不下60组的带看量,自掏腰包的交通费和通讯费,最后换来的竟是客户资料上交售楼处后不翼而飞了。”


【中介过去的做法】:
    自2008年下半年以来,一手房销售市场整体疲软,各房企与代理公司纷纷加速进军一手房代理业务。据不完全统计,08年代理一手房业务在部分中介公司已经占到2-3成的水平,并把一二手联动做为09年扩大市场份额的最重要的业务模式。

 

 

【乐居双人徐视角】:
    1、一二手联动,就是开发商和中介合作销售部分新开楼盘,以一定的优惠吸引客源。在这个合作中,开发商提供盘源,中介助其增加客源,消费者则享受到了一定的优惠,在某种程度上来说,可谓是一项三赢。


    2、房产市场持续低迷是中介公司加速进军一手房代理业务的原因之一。自去年开始业内几乎都一致的选择并加速推进一二手市场的联动,在某些时候甚至被看做是楼市最后的救命稻草和是09年房地产市场走出低迷的最后出路。这完全可以看出一二手联动是被业内期予了厚望。而,而现在,以上的言论和事实多少说明了一二手联动多多少少出现了问题并引起了业内的质疑和“挑战”。说的好听叫“开始谨慎地重新评估”,严重的可以认为是信任危机。有媒体甚至认为是开发商拖欠佣金、变相占用现金流。这值得我们思考,长期的低迷是否已经引起开发商资金链出现了问题?开发商钱景、前景是否变得双相堪忧。

   

    3、对于一二手联动的合作,李骁先生曾经指出其利弊:“市场转冷,二手房公司强大的客户渠道和相比之下更低廉的营销成本,一二手联动营销自在情理之中。但一手房无法和二手房形成联动的根本原因在于,在目前中国房地产的发展阶段,一手房和二手房仍然属于不同的客户群体和相对独立的渠道。”我认为这种分析很有道理,若以上报道属实,开发商拖欠佣金表面理由是成交的客源无法辨别,实质是一二手联动利益分配尚未达成真正的双赢。即便开发商牛年不差钱,拖欠佣金的问题依然会出现。

   

    4、一二手联动带来过市场的合作共赢,但现在暴漏出来的问题同样是值得深思的。尤其是如何解决联动背后的利益分配才是核心。最突出的就是客源的衡量标准,另外中介经纪人与同行或开发商售楼人员间的恶性竞争也是一个难点。在此不由担忧:一二手联动模式是点了一把好火,但千万不要只火了一阵子。

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09楼市降价或能沾上牛年的牛气


开年的09楼市尚未沾上牛年的牛气,买卖双方仍僵持着,08的低迷仍延续着,开发商仍煎熬着,买房者仍等待着。
但以下几个关键字是尤其值得关注的:

 

关键词1:新房   打折  降价
    继去年底至2009年初“暖冬特别行动”的促销活动之后,万科于1月28日到2月9日对上海几乎所有在售项目推出让利促销活动,活动内容包括抽现金券、免八项费用等,优惠幅
度不如去年元宵节9.5折来得明显,但降得更早、时段更长。更为重要的是,万科此举带动了绿地、合生、保利等开发商也加入了价格调整的队伍。

  除了外环地区,一些地段较好的内中环楼盘也加入了促销队伍。
    去年12月底至今年2月14日,闸北内中环间大宁板块的慧芝湖花园二期——嘉宁荟分三次推出房源,并给出八折优惠。2月14日,该盘又推出了28、29号楼188套房源,并借“情
人节”之机,购房者如支付意向金,便可在八折基础上再享受9.9折优惠。

 

关键词2:二手房   跟跌   倒挂  议价
    有报道称,去年慧之湖花园二手房均价一直维持在2万/平方米左右,房东在价格方面一直咬得很紧。但随着整体市场的走弱,以及一手房价格的不断下探,慧之湖花园二手房
价格倒挂现象严重,有些二手房源单价甚至高出新房2000-3000元。新盘低开,给周边二手房市场带来极大的降价压力,部分新盘降价力度大的板块甚至出现一二手房倒挂的情况。一些二手房挂牌量大、业主嗅觉灵敏的板块二手房价格已纷纷下调。


【乐居双人徐视点】:

    1、万科的例子历历在目,率先降价的将抢得先机。且不论是为了销售而降价还是为了资金而降价,去年楼市交易的快速萎缩,今年商品住宅的积压供大于求,都是开发商开年面临最巨大的压力。因此首次入市的楼盘,已主动把握市场变化要求开始降价,使售价与周边楼盘相比具备竞争优势,从而在成交上占据主动。

   

    2、值得注意的是去年公开并率先推出降价的仅万科一家,现在更多实力雄厚的品牌开发商也加入降价大军,折射出众多开发商的心态由被动接受降价到主动面对调整的变化。

   

    3、一手房的低价入市亦会影响二手房价格降低,正是一手房的成交低迷和不断降价引起二手房跟跌甚至出现倒挂,一二手市场已是同病相怜。基于此,二手房降价在所难免。另外,一二手都降价会引起客源分流,而二手房优势在都让利的情况下优势不大,这也是房东议价空间放大主动下调的原因所在了。

   

    4、楼盘打折优惠或会提升楼盘的成交和人气并带来小幅回暖。短期有刚性需求的购房者或暂释放,但现在为大多数人所接受的一个观点是,近期的房价无论下降与否,至少不会再涨。观望或会持续出手将更为谨慎。火的意义在于温度,而不在于光亮。降价二字说起来简单好听,但降多少,什么时候大降?哪里的房子降?也许这些,才是广大购房者真正所关心的。

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楼市开年:灰色的基调仍在延续

 

牛年来了。

开年的新春充满了温暖喜悦,开年的楼市却透着深深的凉意,仍旧延续着08年的灰色基调。

 

【楼市开年4基调:冷、跌、零、闷】

 

冷:上海春节2天仅售24套

    春节期间向来是楼市销售淡季,全市的商品房成交量寥寥无几。据上海网上房地产统计,1月29日,售出各类商品房23套,而28日售出仅1套。多个区域这两日住宅成交量都是零,令初三、初四两天全市新房成交量只有24套。

 

跌:春节新房成交下跌逾4成

    根据佑威提供的数据显示,09年1月全市商品住宅供应面积(剔除动迁房、配套商品房)为15万平方米,相比08年12月出现了大幅度的减少,减幅达到了85.71%。此外,09年1月全市商品住宅成交面积为48万平方米,相比08年12月也出现了明显的下跌,跌幅为43.53%。

 

零:春节上海多区域住宅成交量为零

    新房方面,1月28、29日两天,多个区域住宅成交量都是零。在二手房方面,成交量更加清淡,春节后至今一些中介公司的区域门店成交量都是零,甚至“带看量”(带客看房

量)和电话咨询量也几乎都是零。

 

闷:京沪穗深七天仅卖600多套房 全国一片闷战

   上海、北京、深圳和广州在春节长假的7天中,仅卖出600余套商品住宅。牛年的到来,并没有给中国楼市带来“牛味”。全国各地的房地产市场依然一片“闷战”,看不清何时才能走出低谷。

 

【乐居双人徐视点】:

 

1、楼市仍显示出疲软态势,当前经济危机依旧深深笼罩着整个楼市的心理:楼市信心尚未提振,政策动向不明;消费者普遍对后市房价“看跌”,绝不轻易出手;开发商开盘供应量减少,甚至捂盘延期开盘,也未有大规模实质性的优惠促销;最核心的是楼市价格仍在博弈,并直接导致成交量的的低迷。

 

2、有关专家预测未来一两月或将成为楼市走势的关键时期,同时更多目前有刚性需求的购房者也将未来一两月视作市场能否明朗、中国能否走出经济危机的关键时刻,市场观望气氛前所未有的浓厚,期待楼市价格理性回归呼声正浓。由于楼盘销售的下滑和房价的松动极大地打击了市场信心,目前房地产业最大的忧虑是怎么恢复市场,恢复市场参与者的信心。

 

3、楼市成交量的上升是楼市回暖的关键和希望所在。现在一方面是降价基本已是共识,一方面是房价依旧高挺未有实质性的降价,不管是表面也好,是现实也罢,情况一看即明,所以难免感觉不明朗,难免选择观望,究其缘由在于楼市的成交低迷让人看不到楼市回暖希望所在。看来如何有实质性的政策或者举措来提升楼市的成交量,提升楼市的信心才是2009开年最重要的事情,如若延续开年这灰色的基调,楼市进入牛年或许会进入熊市,那就牛不起来了。

 

 

 

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