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高力国际

房产

上海物业市场2009年展望周期性调整加长并深化

报告要点

 

宏观经济放缓,未来企业盈利将持续下降,同时资产缩水,银行放贷更趋谨慎,种种不利因素都将继续影响房地产市场。预期各类物业市场的需求增长速度将有所放缓,供大于求形势会更加明显并为租金带来更大压力。由于市场波动仍然持续,投资者日益增强的避险意识将增加其对收益率的要求,使物业价格下降。对外资投资房地产市场的限制措施仍会持续。市场普遍预期政策将进一步放松以刺激内需,但对物业市场的积极影响却会有所滞后。

 

2008年市场回顾

2008年上海物业市场进入调整周期。由于时滞效应,2005至2007年间颁布的紧缩政策在2008体现出效果。2008年9月爆发的金融危机进一步加大了调整幅度。4季度开始

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货币政策进一步放松 - 参与全球游戏?

 

【2008 年10 月9 日 – 上海】 - 昨晚,中国人民银行宣布10 月9 日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27 个百分点,分别至3.87% 和6.93%,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。央行同时宣布,10 月15 日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点至16%。此举是在国内股市暴跌,房地产市场调整,国内经济增长放缓,及流动性收缩引起的全球金融危机的背景下而产生的,也是继九月中以来,两周内的第二次调整。此举显示利率及准备金率已经进入下行通道。

一年期贷款利率及存款准备金率

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    市场要点

    上海房产市场的调整近来较为明显,住宅一手市场整体成交量持续下降,较过去3 年月度平均销量下降约35%。住宅销售市场中,一些知名企业采用了销售折扣进行促销,一些项目的折让幅度达到15—20%。而市场对于折价推广的普遍积极回应显示了需求方面的支撑。未来价格是否会进一步下行将有待于在9、10月份传统的旺销季节的表现而定。

    市场均价在7 月开始下降后,8月继续环比下滑,而年度同比的增长幅度也开始收窄。值得注意的是,价格下行的趋势已在高端住宅市场有所显现,楼市的调整压力有迹象已传导至高端市场。

    目前优质区位的土地价格依然居高不下,百仕达8 月底以24,118 元/平米楼板价摘得长宁区近虹桥区域住宅土地,此价格水平被认为是历史第二贵住宅用地(仅次于去年南卢湾项目)。尽管此项目容积率较低,且有“90/70”政策的相关限制,高企的成交价格反映了中心区域的土地仍受到追捧,而开发商对于未来市场,尤其是市中心区域前景也有着较为乐观的预期。

    同期房产市场中外资投资者仍然保持活跃,而收购交易的热

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     刚刚过去的中秋长周末,中国人民银行(央行)宣布从9 月16 日起,下调一年期人民币贷款基准利率0.27 个百分点,同时,从9 月25 日起,中小金融机构人民币存款准备金率下调1 个百分点。这印证了高力国际在8 月底货币政策趋向放松而非紧缩的预测。

    一年期贷款利率及存款准备金率

    经济背景

    这次货币政策的放松比预期来得较早,主要原因是中国经济放缓迹象日渐明显。近来中国股市持续下挫,全国住宅市场几家主要开发商降价促销,进入8月以来CPI增长放缓,这些都是促成央行此次调整的动因。当然,持续恶化的国际金融环境也是此次调整的客观原因。美国次贷危机的后续影响继续打击着美国金融板块,雷曼兄弟的破产申请是最新的标志

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商务部和发改委有关外商投资项目的近期通知:
――继续微调还是方向改变?


    虽然政府在2006及2007年颁布了171号文件和50号文件等一系列主要限外政策,但外资对投资中国房地产的热情依然不减,中央政府亦一直微调有关政策以加强其可操作性。最近,国家商务部和发改委先后发布了《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》(以下简称“备案通知”)和《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》(以下简称“管理通知”)。这两个新政策的颁布是否预示着限外政策的放松或收紧,我们将在以下部分进行解读。
    部分细节有所修改,政策大方向未变
    在6月13日发布的“备案通知”中,国家商务部委托省级商务主管部门对外商投资房地产业备案材料进行核对,再递交中央备案;另外又重申继续执行171号文和50号文中的相关规定。而在7月8日发改委发布的“管理通知”中,明确指出严格执行外商投资项目核准制和加强外商投资项目真实性的调查,总投资5,000万美元及以上的限制类项目由国家

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(2008-09-12 13:12)

上海工业物业市场

    经济回顾

    由于以汽车制造业为代表的工业支柱产业大幅减少投资,1-6月上海工业固定资产投资完成543.14亿元,与去年同比下降7.8%;上半年煤炭、铁矿石等原材料价格上涨对于企业利润影响显著,工业企业实现利润总额702.96亿元,增长2.5%,增幅同比大幅回落,因此上半年上海工业发展面临着严峻的形势;在口岸贸易方面,虽然口岸进出口总额较2007年上半年增长26%,增幅同比提高7.7个百分点,但是反映实际贸易量的港口货物吞吐量在上半年却只增加了6.24%,延续了2007年以来的低增长态势,这与近年来人民币升值、取消出口退税政策以及全球经济放缓等有密切联系.
    2008年上半年,上海市吸收外商直接投资额达到50.33亿美元,增长16.94%,增速较去年同期提高近10个百分点。就吸引外商直接投资的产业类型来看,第三产业占外资投资总量比重高达66%,而第二产业则为34%,利用外资结构优化使得第三产业、大项目和增资项目吸引外商投资比重提高。至于工业投资方面,受上半年全社

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(2008-09-12 13:09)

上海零售物业市场


    经济与政策回顾

    2008年上半年,在复杂的国内外经济环境背景下,上海经济虽然保持平稳健康发展态势,但通胀水平仍然处于高位。宏观经济不确定性因素出现,国家宏观调控政策以紧缩与稳定并重。
    上半年,上海国内生产总值比去年同期增长10.3%,增幅虽同比回落2.7个百分点,但依然保持两位数的增长。居民消费价格水平比去年同期上涨7.1%,涨幅同比提高5.3个百分点。上涨面由去年以食品类价格为主逐步向非食品类价格扩散。2008年上半年上海城市居民家庭人均可支配收入增长13.3%,增幅同比下降1.4个百分点。全市社会消费品零售总额比去年同期增长16.7%,增幅同比提高2.5个百分点。然而,扣除价格因素影响,社会消费品零售总额实际增长9.6%,增幅同比下降2.8个百分点。由此看来,零售额的增长主要由通胀带动。从消费结构看,2008年上半年食品类、衣着类、用品类及燃料类消费品占全社会消费品零售总额的比例分别为39.8%,12.2%,46.6%和1.4%。与去年同期相比,各类消费品比例基本维持不变。

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商务部和发改委有关外商投资项目的近期通知:
               ――继续微调还是方向改变?

 

    虽然政府在2006及2007年颁布了171号文件和50号文件等一系列主要限外政策,但外资对投资中国房地产的热情依然不减,中央政府亦一直微调有关政策以加强其可操作性。最近,国家商务部和发改委先后发布了《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》(以下简称“备案通知”)和《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》(以下简称“管理通知”)。这两个新政策的颁布是否预示着限外政策的放松或收紧,我们将在以下部分进行解读。

    部分细节有所修改,政策大方向未变

    在6月13日发布的“备案通知”中,国家商务部委托省级商务主管部门对外商投资房地产业备案材料进行核对,再递交中央备案;另外又重申继续执行171号文和50号文中的相关规定。而在7月8日发改委发布的“管理通知”中,明确指出严格执行外商投资项目核准制和加强外商投资项目

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【2008年8月22日 – 上海】 -  中国(珠三角)房地产成长论坛在珠江新城富力君悦酒店举行,高力国际被评为“2008中国(珠三角)最具实力商地地产顾问”。高力国际凭借企业在华南地区的综合实力,服务项目的影响力以及专业的服务团体而成为唯一一间外资中介服务公司取得此次荣誉,并由中国企业评价协会予以评定。中国企业评价协会是中国国内唯一一家专业从事全国性企业评价、研究、咨询工作的权威机构。

 

高力国际广州总经理林国东在会议上表示,高力国际进入华南房地产市场已有15年历史,公司的企业宗旨:力求精益求精,全心全意打造每一个项目。公司目标:为广州市提供更多优质商业地产项目,加速广州市成为国际化大都市步伐。高力国际在商业项目方面曾负责中泰国际、粤海天河城大厦、西门口广场等大型写字楼项目的独家策划及独家租赁代理。为广州未来的金融中心珠江新城提供服务的项目超过20个,而目前广州物业管理在管理的项目超过40个。2007年,高力国际作为粤海天河城大厦的独家租赁代理,仅仅1年时间,已完成了整座写字楼的85%租赁率,租户90%以上为国

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亚太区

杂谈


亚太区:
城市
 国家
 平均日租金,
(美元)
 

平均月租金
(美元)

阿德莱德  澳大利亚 17.37 211.67
奥克兰 新西兰 10.50 300.08
曼谷 泰国 10.03 60.80
北京 中国 6.79 195.89
布里斯班  澳大利亚 37.56 591.63
德里 印度 1.75 174.75
香港 中国 28.16 742.40
雅加达 印度尼西亚 1.89 26.07
马尼拉 菲律宾 3.80 69.68
墨尔本 澳大利亚 35.69 493.03
孟买 印度 6.52 163.10
佩思 澳大利亚 15.03 610.42
汉城 韩国 31.25 186.15
新加坡 新加坡 19.96 182.00
悉尼 澳大利亚 54.47 774.76
东京 日本 46.00 552.00
惠灵顿 新西兰 10.50 292.58

 


美国 

平均日租金

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