纵观整个未未来的户型设计，很多地方令人称道，必将成为日后户型的主流趋势，但凡有创新必冒风险，我们也能从一些地方看到疑问和不足，以此为后来者借鉴。

 

图1：小区鸟瞰图

 

    金地未未来是金地集团2008年在上海的扛鼎之作。08年6月9日首推的297套房源在三天内销售即达到137套良好业绩，并使金地位列2008年6月上海商品住宅销售面积榜首，一举成为市场关注的焦点，因此我司对该项目进行了全面、细致的研究，以供参考。

 

     作为一个“房型新政”后的典型70/90项目。一贯善于创新的金地在“未未来”中推出了三大创新建筑产品——组合式TOWNHOUSE、高层TOWNHOUSE、空中院馆，1611户中有近80%的户数套型小于90平方米，房型分布在50-60平方米一房，80-90平方米两房，90-115平方米三房，150平方米四房。

 

图2:花园洋房立面及入户

 

创新1：90m²以下的花园洋房

 

    在70/90政策之初，以往大户型的领地——别墅类住宅便被预测今后可能会出现的新的产品形态，但90m²的别墅类别墅并不仅仅是户型进行简单的缩减，未未来将花园洋房中的四楼、五楼的逐渐退台，压缩进深，通过一条狭长的走道完成各功能空间的串联，减少了室内交通空间的面积（见红色标示1）；同时，极大的面宽保证了每个户型的采光及景观面，结合南北露台，使的室内空间进一步的延伸，同时露台作为附送面积的手段，提高了该套型的性价比（见红色标示2）。

 

 

图1：花园洋房 三房二厅 4楼 建筑面积：89 m2

 

 

 

图4：花园洋房 三房二厅 5楼 建筑面积：89m2

 

创新2：“半价面积”的淋漓运用

 

    利用凸窗、挑空、阳台、地下室、露台等不算或算一半面积的部位来增强性价比已不算是创新了，但像“未未来”这样十八般武艺样样精通的却很少见，对于客户而言，算一半或不算面积的部位等于是送钱，即便付出一点溢价也是值得的，而开发商只是多付了些土建的成本，在溢价上足够赚得回来。

 

 

图5.“半价面积”被大量运用

 

 

　　每个户型均有大量的计算一半面积或不计入面积的使用空间，对于消费者能产生较强的吸引力。

创新3：奢侈手法——大面宽小户型

 

    按通常概念，面宽越大舒适度越高，但在规划上会带来容积率的损失，如果不是特别原因，开发商较不愿意采用。因此，大多数中小户型都是窄面宽长进深的，“未未来”却反其道而行之。

 

图6：所示房型建面为89m²

 

    在花园洋房的户型中，小户型做了大面宽设计，尤其在主卧和客厅中较通用模数大了20cm以上，以寻求差异性和品质感。

 

创新4：二层接地——提升楼层价值

 

    花园洋房的二层在传统设计中，通常会以附赠一个露台作为卖点。未未来则想到了将地下室的一部分归属到二层，并借此塑造出了二层单独入户的方式，以提升二层的品质和价值。

 

图7.二层单独入户房型

 

   “未未来”总体而言是一个值得一观的楼盘，很多亮点可能还需要时间去检验，我们将继续跟踪它的变化、它的成交可能会给我们更多的启示。

    龙湖·滟澜山是龙湖集团产品线中定位高端客户的子品牌。在滟澜山，龙湖独有的浪漫气质得到淋漓尽致的完美展现。继北京滟澜山之后，龙湖又进军上海市场，在青浦区赵巷打造了一个令人惊艳的“蔷薇与银杏的溪谷”。

   先谈谈它的规划，概括为8个字“地块条件  先天不足”。

   上海滟澜山项目基本遵循滟澜山产品线的塑造准则，但由于地块的先天不足，对上海滟澜山地块的规划形态影响较大，给实际设计时带来诸多的限制。

   同时，由于该地块的开发受74/90政策的规划限制，上海滟澜山还设计有74%以上90㎡以下小户型叠加别墅。

 

   项目整体容积率为1；由叠加别墅、联排别墅及双拼别墅三种形态产品构成。其中叠加部分容积率约为1.3；双拼和联排部分容积率约为0.8。

 

 

   上海滟澜山项目整体建筑规划为行列式排布。其中沿河景观效果最好的一线为双拼别墅、中间布置联排别墅、靠近西侧行车道的为叠加别墅。

   总体看来，从上海滟澜山的规划密度来看基本是按经济型别墅的标准来做的, 其规划指标基本紧贴规范的最低标准，这与其土地基本条件有很大关系，但这也明显与滟澜山产品线高端别墅的定位形成了较大反差。

龙湖滟澜山第一个代表作，北京龙湖滟澜山

上海滟澜山项目规划图

小区整体布局十分紧凑, 空间整体感觉略显局促；

 

房型面积 “买一送一”

    地块先天不足，后天设计来补，上海龙湖滟澜山在房型设计上下足了功夫，买一送一的赠送面积让人印象深刻，典型表现为其260-280㎡的双拼别墅竟有6层层高，建筑高度与旁边的联排、叠加相若。有着高达180-200㎡的超大赠送面积。

表1 上海滟澜山户型配比表

 

产品形态	户型面积	套数	比例	附赠面积
叠加别墅	180㎡	356	73.9%	80-100㎡
联排别墅	220-250㎡	80	16.6%	110-180㎡
双拼别墅	260-280㎡	46	9.5%	180-200㎡

 

表2、常规房型面积与滟澜山房型面积对比

房型	常规做法	龙湖滟澜山
	面积（㎡）	面积（㎡）
双拼	350（含赠送）	440-460（含赠送180-200，赠送地下室、阁楼、露台）
联排	200-250 （含赠送）	330-430（含赠送110-180，赠送地下室、花园）
叠加	170-180（含赠送）	260-280（含赠送80-100，下叠附赠地下室，上叠附赠露台、阁楼、花园）

 

 

    根据经验，大面积的赠送虽使滟澜山产品具有较高附加值，但随着赠送面积的增加，溢价效应递减，产品附加值也随之减少。合计赠送面积的话超过了客户的常规需求，同时这也会带来房型的使用带来不便，；同时叠拼别墅使用电梯也增加了后期的物业管理成本

   汶川特大地震给我们带来的不仅是无尽的伤痛，更多的是伤痛过后深深的反思。地震同样带给中国建筑业一次强烈的震撼，一些开发商在此时候纷纷以建筑的抗震性作为新的卖点，亮出了“七级抗震保障安全”、“框架-剪刀墙抗震结构设计”等卖点，引人注目。

 

   那么究竟什么样的建筑才具有较好的抗震性能呢？ 在我们即将推出的易居研究中心本期的产品月报中，特别制作了抗震专题，其中对现代抗震建筑产品的场地选址、选型原则、典型结构、措施技术等进行了较为专业详尽的介绍，并重点针对中国国情对今后建筑抗震方案提出了具有较强可行性的解决方案，不仅仅是对开发商，同样对广大消费者的购买具有一定的参考借鉴意义。现截选其中一些片段以资参考。

 

   建筑物的造型选择——选型原则

 

           

                金茂大厦的外观和平面造型  多数高层的平面形式都很简单，符合抗震选型要求   

   抗震建筑在造型选择上应尽量做到以下几点：建筑物平面和立面造型力求简单。建筑物整体在重量、刚度等环节呈对称且均匀分布。避免建筑物在立面、平面上的突然变化和不规则的形状。

 

   抗震基本原则——设计、选材与施工

 

  

                            日本常见的住宅楼群外形实景

   自阪神地震后，日本的建筑普遍采用7度以上的地震设防（耐震等级1），尤其对于医院、学校等人口密集型场所，再提高一个设防等级（耐震等级2）——可抵抗1.25倍于阪神地震的破坏烈度。日本的建筑之所以具有100年的安全性和耐久性，很大程度上归功于其建设工程中科学和严格的设计、选材与施工。

  抗震基本措施——增设斜撑体系

 

日本教学楼的竖向开间抗震斜撑设计

     

        映秀镇某住宅遭受的45度剪切破坏                日本学校的竖向开间斜撑体

 

    大面积开窗立面，墙体由于梁柱节点处的失效，引起墙体45度剪切破坏是本次汶川地震中另一种常见的建筑破坏形式。在开窗部位增设斜撑体系，同样也能大大改善建筑的整体稳定性和抗震能力

 

   抗震技术措施——橡胶垫隔震：我国最大的单体抗震建筑--广州大学行政楼A楼

 

 

   2005年，广州大学城建成了我国单体面积最大的抗震建筑——广州大学行政楼A楼。该建筑共7层，面积为3万平方米，运用的是国际先进的“橡胶垫抗震技术”，共使用了249个橡胶垫。这种橡胶垫与以往的抗震方式都不一样，利其天然的柔软特性，当遇到地震时，楼底下就多了一个软层，可以使整栋楼像在水面上飘荡，只会产生平动而不会倒塌，抗震能力比一般楼高出4—8倍，而造价每平方米仅增加80元。
    

    以上仅是易居研究中心本期产品月报抗震专题的部分内容，易居有更多更详尽的内容，欢迎有兴趣的同行交流探讨。

    在汕头市陵海路38号，建有世界第一幢橡胶支座隔震住宅楼、全国第一幢隔震房屋，该抗震楼建成于1993年，是一座8层住宅楼，有56间房间。次年5月，联合国工业发展组织权威专家将这个隔震居民楼的建成誉为“世界建筑隔震技术发展的第三个里程碑”。

 

 

    利用叠层橡胶支座进行建筑抗震，是在日本运用较为广泛的主流基础隔震技术。

 

    采用这种技术建造的房屋在基础部分和一般的钢筋混凝土的砌体机构房屋没有区别.但在房屋的上部采用了专门的叠层橡胶支座代替大量钢筋. 这种橡胶质地较软,延展性好,能够减弱震动输入地面以上结构的能量,将上部建筑与基础隔离,从而有效地降低建筑物的地震反应.

 

    这一橡胶层耐用年限约为60年。采用这种技术的楼房在土建方面成本造价是每平方米1000余元,最多比普通房屋高20-30%.由于橡胶支座可以代替大量的钢筋,所以造到抗6度地震时成本就与普通楼盘持平,到8度时就能开始省钱.在日本这种技术甚至可以建造20多层的高楼.

房子造好后，根据个人的喜好进行布置。千人一面的屋子便打上了个人心中家的烙印。

经过房主的精心布置，小小的木屋也变得个性十足。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

一天之内建成的房屋同样拥有合理规划的功能分区。 

舒适的内部空间布局