2009森焱工作室的BLOG

 

 

 

 

 

供应量方面：

 

    从图1、图2中可以看出：

2008年10月供应量相比2007年10月供应量增加5.56万平，大约增加6.8%。

2008年11月供应量相比2007年11月供应量下降99.98万平，大约下降42.5%。

2008年12月供应量相比2007年12月供应量下降54.69万平，大约下降50.32%。

2009年1月供应量相比2008年1月供应量增加9.41万平，大约增加6.8%。

2009年2月供应量相比2008年2月供应量增加6.88万平，大约增加6.8%。

    从上面的数字中我们可以看出，2008年11、12月比2007年的供应量大幅度下滑，说明当时的开发商对市场非常地悲观，大幅度缩减市场的供应量。，在2009年的1、2月份分别以6.88%的速度在稳步增加，说明随着目前市场的阶段性转暖，开发商非常理性的开始试探性的增加市场供应量。如果随后的几个月仍然以比较平稳的速度提升供应量说明开发商对市场信心的逐渐恢复。

 

 

 

成交量方面：

 

    从图1、图2中可以看出：

2008年10月成交量相比2007年10月成交量下降33.07万平，大约下降34.9%。

2008年11月成交量相比2007年11月成交量下降47.28万平，大约下降45.7%。

2008年12月成交量相比2007年12月成交量增加15.41万平，大约增加17%。

2009年1月成交量相比2008年1月成交量下降17.06万平，大约下降20.57%。

2009年2月成交量相比2008年2月成交量增加1.77万平，大约增加5%。

    从上面的成交量来看，整体局面成交量还是不断下降的。但是在2008年12月份有个冬季房交会和25条新政的刺激下，成交量出现一定上升。2009年1月份成交量下降，是由于中国传统的新年所致。在2009年2月份成交量出现小幅度的回升，这些说明目前需求市场在前阶段长时间的低迷中，在政策的不断刺激和落实下，出现阶段性的成交量爆发。应该来说，前阶段的政策在细则的不断出台和落实下，开发商的各种幅度的优惠下，市场出现阶段性的回升。但从目前的图中可以看出从2008年的12月份到2009年2月成交量还是呈现下滑趋势，如果在2009年后续的几个月中出现逐步的上扬趋势，说明市场开始见底，开始回暖。如果2009年出现继续下降说明沈阳房地产市场还处于观望期。如果出现不断的上升和下降说明沈阳房地产市场基本处于底部正在积压部分泡沫阶段。

 

成交均价方面：

 

    从图1、图2中可以看出：

2008年10月成交均价相比2007年10月成交均价大约下降0.23%。

2008年11月成交均价相比2007年11月成交均价大约上升0.14%。

2008年12月成交均价相比2007年12月成交均价大约下降2.27%。

2009年1月成交均价相比2008年1月成交均价大约上升2.18%。

2009年2月成交均价相比2008年2月成交均价大约上升0.58%。

    从上面的成交均价可以看出，2009年房地产成交均价呈现上升趋势，尤其是2008年12月、2009年1月、2月成交量均大于供应量，使沈阳商品房成交均价逐步平稳回升。从2007年10月-2008年2月和2008年10月-2009年2月成交均价最低点为3339元/平和3400元/平。下比较后者比前者高出1.82%。而且在五个月的对比中可以看出沈阳商品房成交均价大部分时候高于往年，呈现上升的是3个月，下降的是2个月。从这里可以看出有几种可能，一种说明从2008年10月-2009年2月成交的房源多数是以价格较高的市内五区房源为主的可能。再有就是随着政府救市政策和开发商优惠政策的不断推出，出现成交大于供应，出现成交均价走高。第三种就是目前的价格上升只是一种阶段性的反弹，与2007年10月-2008年2月相比的最低价格3339元/平还有一段距离，所以会出现一种可能价格还会出现下降的波动，也就是说没有到底。

 

 

 

7月16日，沈阳市房产局公布了2009年上半年沈阳市房产交易市场运行情况，改善型住房渐成销售主流、存量房市场成交火爆的同时，上半年郊县房卖得挺火。

据了解，截至2008年底，全市城镇居民人均住房建筑面积达到29.02平方米，户均84.1平方米，户均建筑面积接近全市商品住宅户均销售面积，住房消费已进入到“量”“质”并重的发展新阶段。特别在沈阳市25条房产新政的刺激下，以改善居住品质为主的改善型住房需求非常旺盛。今年上半年，90平方米以上的改善型住房合同备案面积329.9万平方米、29439套，同比分别增长35.6%和42.7%，所占权重分别为64.6%和51.8%，双双占据销售首位，由此可见，改善型住房渐成销售主流。

与此同时，上半年全市城区、郊区和县域商品房备案面积分别占全市商品房总成交的43.9%、51.6%和4.5%，主要集中在铁西新区、于洪区、浑南新区、东陵区和沈北新区等区域，由此可见全市的郊区城市化进程进一步加快，而随着各项生活配套设施的完善，百姓购房热点已经向二环周边转移。

另外，上半年辽中、法库、康平和新民的县域商品房总成交量比上年同期大涨了近40%，县域房地产市场取得了飞速发展。县域房地产市场潜力巨大，已成为全市房地产市场发展的新热点。

　　●了解时间
　　
　　时间是我们最宝贵的资源，通过分析我们时间的使用情况，才有可能掌握适于工作场所内外，最为有效的时间使用方法。
　　
　　1.每天要回顾，急事需优先。
　　
　　2.对于很棘手的任务，先从一小部分入手，立即处理。
　　
　　3.考虑一天的日程安排，采用相应的工作方法。
　　
　　4.不值得去做的事，派下属代劳。
　　
　　5.工作日化整为零，每段30分钟。
　　
　　6.重温日程安排，评价工作效率。
　　
　　7.安排日程时，留点时间用于思考。
　　
　　8.预测工作用时，看看是否准确。
　　
　　9.要随时做日程记录，单凭记忆不大可靠。
　　
　　
　　●制订计划
　　
　　如果你不知道明天的行动方向，你就不能决定今天要干甚么。改进时间支配的任何方法都有赖于对目标的清楚了解。
　　
　　10.化长远规划为一周、一日的行动计划。
　　
　　11.绘出工作履历表，计划下一步干甚么。
　　
　　12.几项任务难分先后顺序，另辟蹊径寻找第二方案。
　　
　　13.协调你与上级在工作安排的先后顺序上存在的差异。
　　
　　14.要及时发现与同事在工作安排先后上的矛盾。
　　
　　15.把日志中的所有工作按重要性分类。
　　
　　16.如果你的工作表上全是A类任务，委托别人代办或重新分类。
　　
　　17.根据情况的变化和新信息的出现，不断变更工作的优先级。
　　
　　18.讨论应该简短，避免没有结论的提问。
　　
　　19.每天给自己有段安静的时间。
　　
　　20.不要担心电话机没有搁好。
　　
　　21.记录你的体力、脑力出现高峰的时间，了解它们能持续多久。
　　
　　22.留些精力给家庭生活和工作之后的消遣。
　　
　　23.建议公司以弹性工作时间运作，以提高工作效率。
　　
　　24.挑选一种看起来美观，用起来称心的日志。
　　
　　25.你的日志里永远放枝笔，随时记录信息和日期。
　　
　　26.用彩色笔标示出任务的不同重要性。
　　
　　27.确定的期限要合乎实际，定期限为的是促进你完成任务而不是要制造紧张。
　　
　　28.委托该委托的工作，无论那是你喜欢的还是不喜欢的工作。
　　
　　29.工作按时完成后，应该自我奖励。
　　
　　30.在日志上制订计划，不要超前一年。
　　
　　31.要保证你每天至少办了一件令你愉快的事。
　　
　　32.晚上的最后一件事，读篇你最喜欢的作者的文章。
　　
　　34.使用电子记事簿列出自己的弱点，然后计划逐一加以克服。
　　
　　35.写字桌上没用的东西清理走，只把现在的工作留在手边。
　　
　　●立即做出改变
　　
　　这里有许多实际的工作可以去做——无论是清理写字桌并使其保持整洁，还是使计算机内的文文件分类清晰，都可以在短期或长期内提高你的工作效率。
　　
　　36.留心告示贴”式的便条，小心丢失。
　　
　　37.每天都要清理干净，不要把脏乱留到明天。
　　
　　38.文件z里的特别关键处要做标记以加快重读时的速度。
　　
　　39.办公室z里放一架钟，你和客人都能看见。
　　
　　40.每隔几个月，重新检查档案系统。
　　
　　41.建立一种档案系统，它将与你和你的生意一起发展兴隆。
　　
　　42.定期查阅你的存盘，把不再需要的文件丢掉。
　　
　　43.将较难归类的文件统一放入一档案夹中，贴上“其它”卷标。
　　
　　44.只把将来要参考的重要文件存盘。
　　
　　45.打给你的电话首先由秘书或同事接听。
　　
　　46.拿起电话听筒暗示会议结束。
　　
　　47.如果有人跟ｚ着你走进办公室，你不要坐下来。
　　
　　48.如果门开ｚ着，你的座位不要放在别人的视野之中。
　　
　　49.把你认为不需要的信息都扔掉。
　　
　　50.利用一切机会尽可能站着碰下面──以便能随时离开。
　　
　　51.只为那些需要知道的人员复印信息资料。
　　
　　52.停止订阅你不再阅读的杂志。
　　
　　53.取走你希望保存的报刊，存盘留作参考。
　　
　　54.写字桌上只留最重要的读物。
　　
　　55.评价每条信息与正在进行的工作的相关性。
　　
　　56.在打断别人之前要想到他们的时间与你的时间同样宝贵。
　　
　　57.其它的选择行不通时，才考虑召开会议。
　　
　　58.不要对同事随意猜测。
　　
　　59.在你打电话之前，做一次放松的深呼吸。
　　
　　60.打电话时要避免精力分散，集中精力听对方在说些甚么。
　　
　　61.你在打电话时，把另一件工作放在手边，以防你要久等。
　　
　　62.告诉别人甚么时候可以给你打电话。
　　
　　63.为了避免被打断工作，你可以换一条电话线路。
　　
　　64.千万不要把要写的材料向后拖－－这样会越积越多。
　　
　　65.在你必须阅读的报告上划出关键的句子。
　　
　　66.快速阅读报纸的标题。
　　
　　67.把重要的参考材料与其它文件分开。
　　
　　68.每月一次清理你计算机里的不需要文件。
　　
　　69.仔细考虑你的计算机配置。
　　
　　70.确保你的电子邮件简短，地址准确。
　　
　　71.要鼓励别人表达自己的意见，即使他们的观点与你的相反。
　　
　　72.要多听少说，使会议开得简短。
　　
　　73.如果日常例会超过了一小时，请同事去“紧急”打断它。
　　
　　74.对议程中的每个专题都要分配一定的时间。
　　
　　75.鼓励人们只参加会议中与他们有关的部分。
　　
　　76.在会议的备忘录上记下会议通过的事项。
　　
　　77.旅行之前评估这次旅行是否必要，钱花得是否值得。
　　
　　78.如果可能，把你需带的每件东西全都塞进一个小手提箱z里。
　　
　　79.带点工作在候机楼z里做，以防飞机延迟。
　　
　　80.按目的地的当地时间拨好手表。
　　
　　81.在打电话之前，核查酒店对电话的收费。
　　
　　82.核查你的电子装备在国外使用时是否需要适配器。
　　
　　83.每年要安排二到三个短的假期，而不是一干到底。
　　
　　84.定期留出一点时间来追求业余爱好，和享受休闲放松的乐趣。
　　
　　85.志在每天尝试新东西
　　
　　
　　●支配别人的时间
　　
　　为了把你的时间安排得尽善尽美，同样你必须要支配好职员、同事和下属的时间。学会授权或委扥他们去替仔办事、分担任务，掌握好同上下级相处的艺术。
　　
　　86.要保持很高的期望值，人们会将努力付诸实践。
　　
　　87.劝说别人的时候要用事实，而不是用感情。
　　
　　88.关心别人想得到甚么。
　　
　　89.听到和聆听是不同的，要学会聆听。
　　
　　90.当你把任务授权别人去办的时候，确保你把目的说得相当清楚。
　　
　　91.留点时间来做你一个人可以做的事。
　　
　　92.要有一张核查表，帮助你监察已委托工作的进度。
　　
　　93.奖励要慷慨，训斥要适度。
　　
　　94.对授权别人的任务要设定明确的，切实可行的完成时间。
　　
　　95.不要让同事用不重要的事来分散你的精力。
　　
　　96.在同事的办公室z里召开会议，这样在你需要的时候则可以离场。
　　
　　97.专门留出时间，让你的办公室向全体人员开放。
　　
　　98.只有当你有不止一个疑难问题需要讨论的时候，才去请教你的同事。
　　
　　99.揣摹老板的工作模式，并试图采纳。
　　
　　100.询问老板的家庭生活——这将有助于你与他建立好关系。
　　
　　101.记住时间是最民主的，没人比你的多，也没人比你的少。

沈抚轻轨今年7月正式通车轻轨将改变他们的轨迹

时间:2009-04-27 23:20来源:东北新闻网 作者:管理员 点击: 10次
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沈抚轻轨拟今年7月正式通车，轻轨离我们的生活越来越近。上周，本报记者从沈抚轻轨的沈阳起始站沈阳站，一路走到抚顺城站，体验了沈抚轻轨之路。沈抚轻轨通车后，会给我们的生活带来哪些影响?今日，围绕着影响,我们再一次走近沈抚轻轨和在沈抚轻轨旁生活的人

　　沈抚轻轨拟今年7月正式通车，轻轨离我们的生活越来越近。上周，本报记者从沈抚轻轨的沈阳起始站沈阳站，一路走到抚顺城站，体验了沈抚轻轨之路。沈抚轻轨通车后，会给我们的生活带来哪些影响?今日，围绕着影响,我们再一次走近沈抚轻轨和在沈抚轻轨旁生活的人。

　　交通：往返沈抚多种选择

沈抚轻轨开通后，列车将以每小时120公里的速度承载您完成全线61.1公里的路程，直达的话只需39分钟就能跑完全程，即使是“站站停”的列车53分钟也能到达终点。往返沈抚间的交通方式又多出了一种更加快速的选择，而目前占据市场重要位置的城际公交、出租车等是否将作出应对呢?

 

　　●“雷锋号”暂没有调价打算

　　经营“雷锋号”的辽宁城际客运有限公司相关负责人曾经在轻轨开建初期表示，轻轨通车后，必将产生客流的分流，虽然处于“观望”状态，但一旦有必要，可能通过两种方式进行调整，一是降低票价，二是增设站数、缩小车隔，或者增设新的线路和轻轨进行“差异化竞争”。

　　4月23日，辽宁城际客运有限公司的工作人员介绍，目前，“雷锋号”的票价是全程10元，市内5元，“主要是在沈阳站、沈阳北站、五爱市场到抚顺站、抚顺长客总站、抚顺南站之间往返，每条线路上的停靠站点不同，车隔最快的是高峰时,要三四分钟一趟;最慢的是平峰时,大约20分钟一趟。根据路线的长短和停靠车站的多少，用时也不同，大约70到100分钟之间。”

　　对于沈抚轻轨开通后会不会影响到“雷锋号”的运营，这位工作人员表示：“轻轨是‘点对点’的运行，而我们的优势在于有多条线路，设置多个停靠站点，而且在售票、上车等方面也比较方便，可能以后乘坐轻轨毕竟还要进站台吧。”

　　虽然在“点对点”的线路方面轻轨的开通一定会分流一部分乘客，但该公司表示，目前还没有调整票价的打算，“调整票价或者运营方式，一方面要看市场的情况，另外最终还是需要行业主管部门、物价部门来定。”

　　●“跑线出租”将受影响

　　“打车从抚顺回来一个人得20块钱。”沈阳市民王彤风在抚顺上班，因为加班或聚会等原因偶尔会打车从抚顺回沈阳，他说：“这是拼车的情况，凑够4个人才能走，要是包车的话就得80元。按照这个拼车的价钱算，以后轻轨开了，如果价钱相差不多的话，还是打车比较合适，想想如果坐轻轨的话，可能两边的车站都要打车了。”

　　抚顺的一位出租车司机表示，出租车的好处就是你随时都可以走，非常方便。而知情人士透露，打出租车从抚顺到沈阳，目前相关部门给的参考价是120元。至于沈抚轻轨开通后会不会影响到“跑线出租”，一位的哥说：“影响是肯定会有的，不过还是要看今后轻轨开通后的票价、运营时间、车隔等等问题。”

　　旅游：衍生崭新的“轻轨游”

　　在沈阳和抚顺两个城市之间，因为轻轨的开通，将进一步促进“旅游同城化”的进程。

　　●形成沈抚浑河观光带

　　4月17日，浑河沿线综合景观提升改造工程正式启动，沈阳市建设部门表示，预计7月1日前将完成一期景观改造工程。到时候，不但12公里的浑河核心段景观将更加美丽，其下伯官坝至砂山橡胶坝总长30.2公里也将全部实现通航。另外，预计明年将实现沈阳与抚顺的通航。

　　浑河景观带是指浑河(和平桥至东陵大桥段)及其滨河绿地。它是沈阳、抚顺重要的防护隔离带和水源涵养带，是沈阳、抚顺两市连接地区的城市生态廊道、城市休闲廊道和城市景观廊道。

　　而在不远的将来，随着沈抚轻轨的开通以及浑河沈抚段的通航，这条线路将成为一条特别的观光带，通过轻轨和航运两种方式，展示出沿线的特色风光。

　　●“自驾游”变身“轻轨游”

　　有没有想过乘坐轻轨开始您的旅程?“以后轻轨开通也是给我们的旅游产品增添了一个新的元素。”沈阳一家旅行社的工作人员表示，作为沈阳经济区的首条轻轨线，老百姓对它充满了好奇和期待，一旦开通将会有不少人希望能够率先尝试一下，“我们有可能利用这个元素，将其结合到现有的线路中。”

今后，沈阳、抚顺的市民相互出游也有了新的交通方式，“去年‘十一’我们全家到沈阳世博园是开车去的，虽然开车是比较方便的，但我想等到轻轨开通了，坐轻轨去沈阳玩一定另有滋味。 ”一位抚顺市民说，“轻轨开通是这个地区更加现代化的表现，我们也得好好体会一下。 ”

http://www.sina.com.cn  2009年04月29日07:02  沈阳网-沈阳晚报

　　

　　本报讯（主任记者 张晶）4月28日，记者从沈阳住房公积金管理中心得到最新消息，目前沈阳市已经取消了“二套房”公积金贷款限制，用公积金贷款优惠政策使用次数没有限制，而公积金“二八贷”已开始在部分楼盘执行。

　　当天，沈阳住房公积金管理中心表示，原来用公积金贷款购买二套房执行“首付比例四成、利率上浮10％”的政策。随着国家促进房地产业发展的政策出台，公积金管理中心也和商业银行一样，逐步降低购房者的准入门槛。这其中就包括取消公积金“二套房”贷款的限制。

　　目前，沈城市民购房，只要结清了购买第一套房的公积金贷款，再用公积金买房，可以享受到和一套房一样的公积金贷款优惠政策，即“首付三成，贷款七成”。

　　同时，用公积金贷款，只要把上一次的贷款结清，就能再次申请贷款购房。也就是说，公积金贷款优惠政策没有使用次数限制。不过，需要说明的是，结清上次贷款，也包括夫妻双方即使有一方用了公积金贷款，在没结清贷款前，也不能进行“二套房”贷款。

　　记者当天还从公积金管理中心了解到，市民普遍关注的购房“二八贷”（“首付两成，贷款八成”），目前已在沈城部分楼盘开始执行。申请“二八贷”的开发商需要通过公积金中心的审核，并签订协议，市民可在购房时，可以咨询开发商是否执行公积金“二八贷”政策。

　　但需要提醒市民注意的是，一些楼盘推出“零首付”这样的促销政策还是具有一定风险的。其实，公积金的“零首付”是开发商通过一些办法变相实现的，这样无形中增加了公积金的放款风险，需要市民特别留意。

全国商品房均价 去年逼近4000元

　　国土资源部报告：
　　全国商品房均价
　　去年逼近4000元
　　由国土资源部下属部门发布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告”指出，2008年全国商品房平均销售价格逼近4000元关口，达到3919元/平方米。这也意味着当年城镇居民一年不吃不喝，仅能买到4平方米的商品房。
　　同时，这份报告显示，2001年我国商品房均价还在2170元/平方米左右，至2008年已上涨了1700多元，涨幅超过了80％。
　　年薪＝4平方米
　　这份由国土资源部下属部门发布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告”指出，2001年以来我国商品房价格呈逐步上涨的趋势。
　　报告显示，在经历2002年和2003年的房价涨幅低于5％后，此后两年，房价驶上“快车道”，全国商品房价格增长率分别高达17.76％和14.04％。而2007年，伴随着房地产投资过热的态势，全国房价也上涨了14.76％，达到了3864元/平方米。
　　不过2008年，房价上涨势头出现回落，全国平均商品房销售价格增长率为1.42%，与上年相比下降了13.96个百分点。但是全国平均房价还是涨到了3919元/平方米。
　　2008年我国城镇居民人均可支配收入15781元。以此计算，一位城镇居民一年内不进行任何其他消费，仅能购买4平方米的商品房。
　　对于未来的房价走势，报告认为，2008年房地产投资增长率虽然放缓，但房地产投资仍大于市场的需求量，导致房价增长趋势变缓。
　　截至去年底，全国商品房空置面积为1.6亿平方米，如果按照每平方米近4000元计算，占压的资金将超过6000亿元。
　　这对于资金链紧张的房地产企业来说，又将是一大难题。虽然今年中国政府执行适度宽松的货币政策，一季度信贷投放已经达到4.5万亿元，但流入房地产开发企业的并不多。
　　在近日的博鳌亚洲论坛上，华远集团总裁任志强(博客)认为，房地产市场资金并不比去年同期充裕，估算一季度信贷中只有2000多亿元进入房地产行业，比去年同期水平略低。
　　数据须正本清源
　　房价数据，因其敏感性，各方说法历来不尽相同，甚至时常大相径庭。
　　有关部门一般不公布具体数据，而是定期发布房价涨跌幅度；而社会机构又因背景复杂，其数据的公信度难免有所折扣。
　　而房地产业界人士的说法有时也不能令人相信。在博鳌亚洲论坛上，任志强抛出的“房价未涨论”即引来众多非议。任志强称，1978年全国职工月平均工资28.6元，到现在增加了100倍，而30年间的房价只增加了16.6倍，和工资收入相比，房子等于没有涨价。
　　这和普通民众的感觉并不相符。甚至住房和城乡建设部部长姜伟新两会前也已经直言：“2007年下半年我国市场化的住房价格飞涨，除了极少数高收入家庭外，几乎所有家庭都难以承受。”
　　房地产市场数据混杂，进而带来市场信号混乱，前期各方围绕一季度是否出现小阳春的争论即是一个明显的例子。
　　对此，作为主管部委的住房部已经有所关注。该部房地产市场监管司司长沈建忠近期即表示，将研究建立房地产市场信息定期公开发布制度，以引导舆论。
　　“当前房地产市场数据来源混杂、观点众多，极易误导舆论和大众，在现有信息系统成果的基础上，探索建立定期与不定期的信息公开发布制度，有效引导社会舆论。”沈建忠说。 据《第一财经日报》

 

容积率研究

【提要】
        本文从剖析容积率基本概念出发，指出了容积率内含的四个基本特性，具体阐述了如何运用这些特性协调城市政府、城市规划师、开发者之间的关系，并提出影响容积率的几个主要因素。
         
         
          一、容积率的概念和由来
         
          容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。一般以正值的常数来表示。
          容积率是无量纲的比值。通常以地块面积为1，总建筑面积对于地块面积的倍数即为地块容积率的值。
          例:某地块面积10000m(1公顷)，允许修建的总建筑面积为20000m，则该地块容积率=20000/10000=2。
         
        容积率是表述地块开发强度的一项重要指标。在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高，土地利用率也愈高；反之，容积率愈小，地块建设开发强度愈低，土地利用率也愈低。
         
        容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度(Zoning)中所采用的一项重要指标。美、日等国(包括台湾地区)称作Floor
        Area Ratio，缩写为FAR；英国(包括香港地区)称作Plot
        Ratio，实际上与FAR涵义相同(注1)。该指标被译为“容积率”，始于香港、台湾地区，多年来已被广泛使用。但在我国大致是80年代后才逐渐流传使用(注)。由于“容积率”这个指标涵义明确，能够集中而直观地表述地块的开发建设强度，特别是近五、六年来开始实行城市国有土地租让制度和房地产业的兴起，也为了便于和国外的相关行业“对接”，我国的土地管理、城市规划、房地产开发等部门和机构都广泛采用“容积率”这个指标。以致这两年“容积率”这个名词非但在专业科技人员中，而且也在广大群众中流传和使用。
         
        原苏联在城市规划指标体系中，不使用“容积率”这个指标。我国过去的城市规划编制程序和作法中，也不采用“容积率”指标。但是过去在详细规划中所采用的“建筑面积密度”(m/ha)，也同样是表述修建用地上的建设容量的，其内涵与“容积率”是一致的。这两种指标的表述形式不同，主要是由于:原苏联的土地制度不同于西方国家，所以没有土地租让与房地产业经营的需要。“建筑面积密度”仅是作为评价详细规划设计的一项主要技术经济指标。因此，“容积率”与“建筑面积密度”虽然内涵一致，但是性质和作用有所异同。笔者认为，在我国的城市规划指标体系中，没有必要完全以“容积率”取代“建筑面积密度”。“容积率”可在用地规划管理和控制性详细规划中使用，也可用于房地产开发经营的工作中；“建筑面积密度”仍可在修建性详细规划设计或城市设计中采用。
         
        由于容积率是一项看来简单而实际上“隐含”着复杂相关因素的数值，因此很多人往往不去深究其科学的概念和特性，只把它当成一个房地产谈判中的“筹码”而随意处置，以至常常容易发生概念上的混乱和误解，从而造成决策失误，甚至带来经济上或社会、环境效益上的重大损失，则是非常有害的。当前，我国的房地产业方兴未艾，城市土地的出让、转让还要进一步发展，而容积率的使用如此广泛，它的数值确定又往往处于举足轻重的关键位置，因此，对其性质和作用进行一番科学的分析和研究，实在是刻不容缓和十分必要的。
         
         
          二、容积率是评价城市土地合理利用的重要指标
         
         
        土地是国家不可再生的重要资源。城市土地则是被投入了物化劳动(基础设施)的资源，具有更高的经济价值。合理使用城市土地有很大的经济意义，同时还有重要的社会意义和环境意义。城市土地的合理利用是城市规划的重要目标之一，也是规划设计和规划管理的重要任务和内容。
         
        城市土地是否能得到合理利用，主要应从两方面着手:一是依靠科学的城市总体规划和各个层次的，具体的规划设计；二是依靠对建设项目、用地和建筑的规划管理。其中，用地管理则是直接影响土地利用效率的。而在城市用地管理中，地块的划分和合理使用又是最基本的因素。
         
        地块(plot、lot、site)，是指被城市道路所包围的，供修建用的地段；也是不同形式的城市用地结构中最基本的用地单元。在西方城市规划中，地块往往是土地再划分(Subdivision)的结果。我国现行的作法是通过控制性详细规划来划分地块。
          地块的合理利用，决定于两个主要条件:使用性质和开发强度。
          1.使用性质:即正确处理地块的用途与相邻用地之间(在功能上)的相容性与不相容性。
         
        2.开发强度:即正确处理地块上建筑物的高度(层数)、建筑密度(覆盖率)、空地率与周围空间环境的关系。目的是使地块得到有效而合理的利用，其集中的指标表述就是“容积率”。
          因此，容积率是评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标。
         
         
          三、容积率的四个特性
         
          1.容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量
          基本公式是:R=F/A………………(1)
          式中:R——容积率
          F——地块上的总建筑面积(m)
          A——地块面积(m)
         
        容积率所表述的是“净”地块上的建设容量。“净地块”是指为建筑所使用的场地，其面积不包括城市公用的道路、公共绿地、大型市政及公用设施用地、历史保护地段等。人们在使用“容积率”时，常常不注意“净”地块的概念，提出“大块”或“成片”城市土地，如若干平方公里土地开发区的“容积率”等。这种“扩大的”容积率，由于包含着大量的公共用地，因此过分笼统，缺乏控制土地开发强度的实际意义，也失去了相互之间的可比性，而且容易在具体的规划管理工作中造成概念上的混乱。例如，一般的居住小区，“扩大的”容积率(以小区全部用地计算的)要比“净”地块容积率(以住宅用地或组团用地计算的)低一倍左右。
          因此，在使用或评价容积率时，必须注意地块面积的“净”度；在比较不同的容积率时，必须在同样“净”度的基础上进行。
          总建筑面积，一般系指地面以上部分的建筑面积总和；如果包括地下部分的建筑面积，应特别注明，以资区别。
          2.在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；同理，在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比。
         
         


         
          当A为常数时，R=C·H………(2)
          式中:C——建筑密度或建筑覆盖率，C=0～1
          H——建筑层数(或平均层数)
          C·A——建筑基底面积(m)
          F——地块上的总建筑面积(m)
          A——地块面积(m)
          从公式(2)可以看到:
          当H每增加1(即平均提高1层)，R的提高值=C；
          当R每提高C的值，H平均提高1层。
          3.楼面占地率〔注〕与容积率成反比
          L=A/F=1/R………………(3)
          式中:L——楼面占地率(即每平方米建筑面积占用的地块土地面积)
          从公式(3)可以看到:
          当L愈小，R愈大，即每平方米建筑面积所占用的土地愈少，建设开发中土地费用所占的比重愈低，则土地利用率和经济效益愈高。
          4.容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”，是可以“谈判”的
          这个特性主要表现在规划用地管理的过程之中。
         
        在实行城市土地出让、转让和房地产开发机制的情况下，容积率往往成为城市政府(G)、规划师(UP)和开发者(D)之间谈判的一项主要“杠杆”。
          从不同的利益承担和行为特点看:
          政府(G)——土地所有者，关心从土地出让中获得比较好的收益，用于城市基础设施建设。
          关心顺序:P(出让价格)、R、
          意愿倾向:↑
          从提高R，可以吸引(D)，获得较高的P。
          规划师(UP)——城市环境质量与整体效益的关心者。
          关心顺序:C、H、R，
          意愿倾向:↓
          从控制C和H，以满足空地、日照、间距、绿化、停车以及景观等要求。
          开发者(D)——房地产开发者，关心从开发中获得最大的利润。
          关心顺序:R、F、P(楼面地价)，
          意愿倾向:↑(P↓)尽可能提高R，获得更大的F，使P降低，即每平方米建筑面积所摊的土地费用最小。
          因此在谈判中，矛盾往往表现为:
          ·(G)与(D)在提高“R”上有一致性，与(UP)有矛盾；
          ·(UP)与(G)在控制“C”和“H”上有一致性，与(D)有矛盾；
          ·(D)与(G)在“P”与“P”上有矛盾，但与(UP)无直接关系。
         
        一般说，土地所有者——政府(G)应是解决矛盾的主体；统一矛盾的基础则是城市规划(UP)。因为城市规划是城市整体利益的体现者。它既要考虑社会与环境效益，也要满足开发者(D)合理的经济利益。
          因此，容积率R的确定应遵循下列两项原则:
          (1)R的上限，取决于环境质量的最起码要求；
          (2)R的下限，取决于开发者能承受的最高“楼面地价”P。
         
        谈判过程中，可以用“调节系数法”来进行利益的协调。其指导原则是:土地所有者(G)应该在通过提高R，使F增加，P降低的情况下，与开发者(D)分享利益。但是，R的提高以不超过合理的上限为条件。

         
         


         


         
          式中:I——谈判前后地块出让价格升值率
          P——谈判前地块出让价格(元/m)
          P′——谈判后的地块出让价格(元/m)
          F——谈判前地块上可获得的总建筑面积(m)
          F′——谈判后地块上可获得的总建筑面积(m)
          μ——调节系数，μ=0～1
          通过μ来调节土地所有者(政府)与开发者的利益，大致可分为四种情况:
          (1)当μ=0时，价格升值率I=0，政府从提高R中无所得益，不合理；
          (2)当0<μ<1时，政府与开发者双方都从提高R中得到利益。
          政府得到的利益是出让价格的提高，升值率为I。开发者得到的利益是楼面地价的降低，即
         
         


         
          式中:
          Pf——谈判前的楼面地价(元/m)
          P′——谈判后的楼面地价(元/m)
          (3)当μ=1时，P-P′=0，开发者从提高R中无所得益，不合理；
          (4)当μ>1时，P-P′出现负值，开发者从提高R中反而受损。这种情况下，开发者将不期望提高R值。
         
以上四种情况，只有第(2)种情况，即0<μ<1时，是可以谈判的。政府可以酌情确定城市各个地段的μ值。下面试举一例，以说明如何操作:
         
某市一地块，土地面积A=8000m，规划确定容积率R=2.5，标定的土地出让价格=9，600，000元(每平方米土地1200元)
          根据以上条件，地块上可建的总建筑面积:
          F=A·R=20000m，
          楼面地价P=9600000/20000=480元/m
          开发者与政府谈判，希望提高容积率。根据对具体条件的分析，规划部门同意提高容积率0.3，即R′=2.5+0.3=2.8。
          分两种情况计算:
          (1)如果不考虑调节系数μ的情况。
         
        开发者提高容积率后，在该地块上可建设的总建筑面积F′=A·R′=22400m，增加的面积F′-F=2400m；楼面地价降为P′=9600000/22400=428.6元/m。与原楼面地价相比:

         
         


         
         
          (2)考虑调节系数μ的情况
          假设政府(通过规划部门)确定该地块的调节系数μ=0.4，则政府可获得的地块出让价格升值率
         
         


         
         
          开发者获得的楼面地价降值率I=1-F/F′(1+I)=0.064，即6.4%。
         
         


         
         
         
        小结:以上两种情况相比，考虑调节系数μ(即第2种情况)显然较为合理。开发者要求提高R所得到的利益中，应该由政府分享一部分(即I)，这样既体现了较为公平的原则，也可适当节制开发者过分追求高容积率的欲望。

         
         


         
          四、确定容积率的主要因素
         
          1.地块的使用性质。这是由于各种用地有不同的“功能”要求，如商业、旅店、办公楼等的容积率一般应该高于住宅、学校、医院、剧院等；
         
        2.地块的区位。城市用地由于所处位置不同，如市中心或城市边缘，会有不同的出让价格。一般说，市中心或环境、交通等条件较好，土地出让价格较高的地区，为提高土地利用效率，容积率应高于其他地区；
         
        3.地块的基础设施条件。即开发建设的支撑条件，包括现有基础设施的水平和自然条件(如地基、土壤、排水等)。一般说，较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑；
          4.地块的空间环境条件。即与相邻四周在空间环境上的制约关系，以及城市设计上的要求，如建筑高度、间距、形体、绿化、通道等；
          5.地块的土地出让价格，即政府的期望价格。一般情况下，容积率与出让价格成正比。期望价格高，容积率也要相应提高。
          以上各项因素，应结合城市的实际情况，经过综合研究后确定。
          此外，为了考虑到通过谈判可以得到利益，以及为不可预知的某些因素留有余地，公布的容积率宜低于“理论的”上限数值。
         
         
          五、地块容积率的宏观影响
         
         
        地块容积率是城市规划中的一个微观问题。因此，人们往往以为某一、二个地块的容积率不合理是件“小事情”，不伤大局。然而，这种认识是不全面的。城市用地的结构是由很多地块组合起来的。如果地块容积率不合理，比如都超高一些，加起来就可能会突破整片地区或整个城市合理的“环境容量”，从而带来明显的或潜在的城市“病害”。最直接的影响，往往是人口密度增高，交通流量增大，超过通道的容纳能力，甚至“侵占”了必要的公共设施用地和绿地，增加水、电、热、气的负荷等，从而使城市的整体效益下降，环境质量恶化。这些问题反过来也会影响投资环境的质量，降低开发的经济效益。因此，容积率虽“小”，敏感性很“强”。在实行市场经济和城市土地租让制度的条件下，“容积率”对城市土地利用和环境质量在宏观上的影响是不可忽视的。
          (本研究过程中，得到李兵弟、赵洪才、张菁等同志的协助，特此致谢)
          作者工作单位:中国城市规划设计研究院
         
         
          〔注1〕(1)美国城市规划百科全书(Encyclopedia of Urban Planning，Arnold
        Whittick)中有关容积率(Plot Ratio)的定义:
          Plot
        Ratio是英国城市规划中使用的名词，它表示地块上建筑物的总建筑面积与它所占用的地块面积之比……。它与floor—space
        index(建筑面积指数——加拿大使用的指标，译注)相似。只是，“建筑面积指数”中计算地块面积时，计入其周围次要道路的一半宽度；而容积率的计算则把道路面积除外。
          (2)美国规划师学会的定义(摘自The Language of Zoning:A Glossary of Words and
        Phrases，American Society of Planning Officials):
          Floor Area Ratio是区划地块(zoning
        lot)上允许修建的建筑面积与地块面积之比……。FAR(容积率)要与其他控制容量的规定条件结合运用，如层数、空地、空间距离等要求。当仅用容积率时，意味着给开发者以很大的灵活性去决定:是覆盖大部分地块建一座低层建筑物，还是覆盖少部分地块建一座高层的，或者在不超过允许容量的情况下建一组建筑物。
         
        〔注2〕1987年原城乡建设环境保护部颁发的试行“部标”:民用建筑设计通则(JGJ37—87)中正式列了“建筑容积率”指标；在1990年编制的“国标”:城市居住区规划设计规范(送审稿)中未列入容积率指标，而在正式批准稿(GB5C180—93)中列入了容积率，说明其数值与建筑面积毛密度相同。
          〔注3〕进行房地产开发时，将楼面占地率L乘以单位土地出让价格P(元/m)，即等于当前常用的“楼面地价”P(元/m)。
         
P=L·P“楼面地价”P是开发者所关心的一项重要指标，它比较直观地反映出土地利用率及经济效益的高低。P愈小，对开发者愈有利。

 

房地产异地营销的机会

 

一、市场的需求

1、  房地产开发从区域市场走向全国市场

随着万科、招商、金地等开发商走向全国，房地产销售市场也延展到全国。产品和品质的趋高，构成了全国市场一体化的可能。

2、  房地产单体体量越来越大

房地产商的迅速成长，带来开发体量的迅速放大，房地产的销售半径已经超越项目的原本城市，延展到周边区域，甚至全国。

目前在中国，超过3000亩的项目达到200个以上，甚至10000亩的大盘也比比皆是，比如：星耀五洲、半山半岛、金海湾、盘龙谷……

3、  政治经济中心城市优势和自然条件优势形成强大吸附效应

    北京、上海、深圳等政治经济中心城市优势；海南岛、威海、大连等自然环境优势城市，对全国的消费者构成强大的吸附效应。

4、  资源性城市迸发出强大的购买力

随着我国的经济飞速发展，对煤炭、钢材等资源的需求大大增加。山西、唐山、鄂尔多斯等资源性城市的个人财富积累迅速形成，整体购买力大大增加。

5、  投资性购买寻找价格洼地

大城市的房价快速升高，给返乡置业造成了投资的可能，深圳购房团、上海购房团、广州购房团……一路攻城略地。

6、  市场急需畅通的营销通路

对于异地市场，单一的项目受资金和人员所限，无法全面展开，浅尝及至的试探无法撬动市场，急需专业的机构整合有需求的开发项目，共同拓展异地市场。

 

二、市场机会：

针对开发商

我们知道，项目的品质越高，销售的半径就越大。这其中包含别墅、公寓、商业。我们的开发商在自己的项目中，总能发现外地籍的购房者，尤其是在北京、天津、威海、三亚等城市，这个购房人群占有相当大的比例，有的项目甚至超过了40%，比如2008年7月19日开盘的北京三里屯sohou当月实现销售50多亿，其中45个亿的销售来自山西！

将外地购房者的消费比例放大，是我们每个大盘、特大盘开发商所梦求得。在中国这样的开发项目大于500个。

 

针对中介（媒体）公司

  对于中介（媒体）而言，今年的严峻形势不能说不是一个灾难性的，但同时也是一个千载难逢的际遇。

我们有可能在房地产营销市场中，细分出一个“全国异地营销第一”的公司。中原和世联、金丰易居、伟业等公司已经远远把其他住宅中介公司抛到后面，世方、美格行等细分出来的商业地产中介公司也已脱颖而出。如果我们沿用原有的发展轨迹，在近时期内，我们很难在市场上有一个鲜明的品牌特点，也很难在市场中占有一个有利的支配地位。

现在大盘、特大盘的产生；房地产销售形势变缓，对我们是一个千载难逢的机遇！把目光放到全国，把公司定位放在全国，做一个全国最有市场整合力的中介代理公司！这是我们从二流公司跻身一流公司最直接的道路！

沈阳土地市场分析报告

 

 

 

 

 

一、2007年沈阳土地市场总结

 

 

2007年沈阳共推出土地2390万平方米，其中包括335.4万平方米存量土地。2007年成交1873.1万平方米土地，较2006年增加8.1%。2006年土地成交位列三甲的是于洪区387.9万平方米，东陵区219.9万平方米，铁西区147万平方米，2007年位列三甲的分别是沈北新区385万平方米，浑南新区142万平方米，于洪区128万平方米；以上成交数据可以看看出，二环以外已经成为沈阳土地成交的主要阵地，尤其是沈阳四大发展空间的提出，更是加快了二环以外土地成交的速度，优势是南北（南：沈北新区、北：大浑南地区）两大空间土地成交占到全市成交总量的47.2%。

1、2007年土地市场情况

1.1、2007年沈阳市各月土地公示宗数情况

 

从2007年各月土地公示宗数情况来看，8月份与9月份推出地块宗数最多，8月份公示土地共计117宗，以铁西区、浑南新区、沈北新区土地居多。

1.2、2007年土地公示面积情况

 

 

 

 

从土地公示数量与规模来看，下半年高于上半年，尤其8月份和9月份，成为土地市场最为活跃的两个月，公示比例占全年的30%。

1.3、2007年各区域土地公示宗数情况：

 

土地公示与成交最为活跃的区域是铁西区、浑南新区与沈北新区，公示宗数来看，铁西新区土地公示宗数最多，其次是沈北新区，和平区由于和平长白区域因素，供应量有所增加。

1.4、2007年各区域土地公示面积情况：

 

 

 

 

公示规模来看，沈北新区公示量最大，达到899万平方米，铁西区760余万，沈河区与皇姑区土地公示量缩减。

1.5、2007年沈阳市各区土地成交面积情况

 

2007年沈阳市土地总成交量为1873.113万平方米，较2006年同期增长81%。从成交区域情况来看，07年成交量最高区域是沈北新区与浑南新区，其次是铁西区，市中心商业与居住区域成交量与土地供应量大幅度缩减，沈河区成交量仅为21万平方米，皇姑成交量37万平方米。

 连接

 

东北传媒文化广场 

位于辽宁省沈阳市和平区文体路北1号，由中建一局三公司承包施工。工程结构类型为框架、筒中筒结构，总建筑面积87516.73㎡，地下三层，建筑面积15460.1㎡、地上43层，建筑面积72056.63㎡，主体建筑总高度187.4m和156.0m、裙房建筑高度31.2m。工程基础形式为筏板基础，主楼筏板厚度为1.8m、裙房筏板厚度为0.6m。

施工现场安装2台塔吊，其中1#塔吊为臂长60m的K30/21塔吊,2#塔吊为臂长65米的TC7030B塔吊。 

 

沈阳文化艺术中心
项目概况 占地4.5万平方米，建筑面积5.5万平方米，底层为美术馆，二层为综合性演出厅，三层为音乐厅上空和休息厅。 
计划投资情况 总投资:45000万元  今年计划投资:25000万元   

 

沈阳新夏宫置业有限公司沈河夏宫地块项目
项目概况 甲级写字楼、酒店式公寓，占地面积3.3万平方米，建筑面积25.1万平方米 
项目进度  建设期限   开工日期  竣工日期  
所属产业 服务业 所属行业 商业地产 投资领域分类 服务业 
计划投资情况 总投资:250000万元  今年计划投资:50000万元  

 

辽宁星顺置业有限公司金廊9-4号地块项目
项目概况 五星级酒店、甲级写字楼，占地面积1.56万平方米，建筑面积18.7万平方米 
计划投资情况 总投资:100000万元  今年计划投资:40000万元  

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