加载中…
个人资料
陈雪松
陈雪松
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:7,117
  • 关注人气:5
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
评论
加载中…
留言
加载中…
博文
标签:

杂谈

2010年,中国房地产业最引人瞩目的事件或许不是“史上最为严厉”的宏观调控,而是万科率先实现过千亿的销售规模。这是两个似乎有点悖论的事件,但却在2010年同时出现,这既不是“国军无能”,也不是“共军太厉害”,而是中国房地产市场有着十三亿庞大人口基数在支撑着,每年有着上千万的城市化人口在支撑着,因此,可以预想,中国将出现一个个世界级规模的企业。在中国房地产业,万科始终走在大多数企业的前列,抓住了这一历史性机遇,率先成就了千亿万科。

对万科成功的经验总结如雪花般的飞来,相信比万科内部总结的还要多,毕竟用万科总经理郁亮的话来说,万科对成功经验“几乎忘记总结”。在面对媒体采访时,王石与郁亮都不约而同的更多谈的是未来,用郁亮的话来说,就是万科只研究未来,万科的很多判断标准,都是从未来看今天,而不是从现在看未来。或许这就是万科为什么领先实现千亿的根本原因。在过去的二十年里,万科退出其他领域专注做住宅开发、万科宣布进军住宅产业化生产、万科五年前退出销售专注做开发、万科提

阅读  ┆ 评论  ┆ 转载 ┆ 收藏 
标签:

杂谈

最近中央出台了以首付调整为主的房产新政,搞得市场上人心惶惶,观望者甚众。自然,从短期来看,房地产市场可能会面临调整,但从长期来看,房地产市场还存在较大的上升空间。下面从几个角度为房地产业发展或高端物业发展前景寻找若干理由,聊以消遣。

一、从人均GDP与房地产业增速关系的角度分析预测

1根据世界银行研究报告,一国住宅产业在人均GDP达300美元时开始起步,至1300美元时进入稳定增长期,至1500美元时达到增速的峰值,一直到8000美元时才进入平稳期。2009年,我国人均GDP约为3315美元,房地产业仍处于增长的高峰期。

2如果中国人均GDP要达到8000美元,按8%的年均增长率计算,则至少约需要11.5年的时间,也即2021年中国房地产业将进入平稳期。

3

阅读  ┆ 评论  ┆ 转载 ┆ 收藏 
标签:

杂谈

回首过去的一年,房地产业发展得如火如荼:地王频现,众多城市房价创出新高,27家开发商销售额突破百亿——而2008年仅有13家开发商销售额达百亿······一场房地产业的盛宴似乎正在拉开帷幕。以至于2010年初,众多非房企的央企也掺和到地王的制造中,完全不顾刚刚结束的两会政策精神。2007年的房贷新政,更是早已被众多开发商抛到九霄云外去了。

以2007年房贷新政为标志的一轮房地产调控,在2008年下半年嘎然而止,主要是因为美国的次贷危机影响到我国的经济增长。政府为了实现保“八”的目标,松开了房地产调控之手,希望通过房地产的开发投资与消费拉动经济的增长。2009年,GDP增长逐季回升,实现全年8.7%的增长,意味着我国经济已经顺利度过了经济危机,出现了复苏的苗头。但是,我们应该看到,这种复苏是通过积极的财政政策与宽松的货币政策实现的。过度宽松的货币政策导致流动性过剩,通货膨胀预期强烈,在经济复苏阶段,过剩的资金不会选择投资实体产业,只能流入房地产市场与股市,促使两市在2009年的共同“繁荣”。因此,尽管在2009

阅读  ┆ 评论  ┆ 转载 ┆ 收藏 
(2009-11-30 12:34)
标签:

杂谈

2009年11月16日,万科总裁郁亮首次对外公布万科的新战略。根据新战略,万科将进军商业地产,在未来的开发模式中,住宅产品仍占据80%比重,其余20%将开发持有型物业,包括正在计划之中的深圳5个酒店,以及明年将落地的以服务为主的养老物业;另外万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发,覆盖全面产品线。

这一公布,不啻于一片惊雷,让地产界为之侧目。这是8年前将如日中天的万佳转让给华润、做了近20年减法的万科吗?这还是以专业住宅开发企业自诩的行业领头羊万科吗?

让我们重温一下这些年来万科表明的做专业住宅开发企业的决心。

2004年地产博鳌论坛上,王石表示,商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持,如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力,则必死无疑;如果搞出售型商业地产,则会遇到经营管理上的致命麻烦。

2007年,在万科年度业绩报告网上交流会上,有投资者提出这样一个问题,“为什么万科不发展商业地产?”当时董

阅读  ┆ 评论  ┆ 转载 ┆ 收藏 

6月3日,广州市国土房管局公布的4月份十区房地产交易登记数据显示,广州楼价在长达三个月徘徊之后,4月一手房均价再次破万,达到10997元/平方米;并据此判断,“市场已加快复苏回暖,将有可能在6、7月份回复到正常水平。”这一判断未免过于乐观。

对于4月份楼价的骤升,房管局自身也认为属于结构性升价,从区域而言,主要是天河、越秀、荔湾三区成交比重从3月的26.4%提高到34.3%,增加了7.9%;单价1万元/平方米以上的高档住宅的成交比重从3月的49.9%陡升到4月的69.6%,增加了19.7%。

除房管局给出的解释外,还存在着另外一种可能,即不同的产品销售,本身价格就有所不同。如果同一套住房,3月份卖1万元/平方米,4月份买1.2万/平方米,那么,我们可以说房价涨了;如果不同的住房,一套定价1万元/平方米,另一套定为1.2万/平方米,3月份推出第一套成交,4月份推出第二套成交,其反映的价格差别不足以判断房价上涨了。从房地产的销售季节来看,房管局3月份的数据大都反映2月份及3月初的实际成交数据,而在该档期,推新货的楼盘一般比较少,大都是一些尾货,定价不会很高;房管

阅读  ┆ 评论  ┆ 转载 ┆ 收藏 
标签:

房产

2007年9月底的房贷新政,其时大家或许仍会心存疑虑,以为会如同之前的房贷政策一样,只不过是昙花一现,不会对楼市造成伤筋动骨的影响。但广州房价自2007年10月创下历史新高后,开始呈现逐月下调的趋势,而成交面积在此之前已开始下调。于是,大家又对紧接而来的“五一”小黄金周心存希望,以为到了楼市的传统旺季,销售可以马上反弹。结果,广州楼市“五一”期间“旺丁不旺财”,于是,有人又提出,旺丁之后就是旺财了……这种心理的自我安慰不知要持续多久,我们才能正视楼市正在发生的趋势改变。

从政策层面来说,2007年12月的中央经济工作会议就已经决议将实施从紧的货币政策,而在此之前稳健的货币政策已实施了十年。这一标志性转变昭示中央政府对流动性过剩问题已经基本形成统一认识,因此中国人民银行领导人在2008年前后多次在公开场合表态,央行将坚决实行从紧的货币政策。事实上,自年初到5月,央行已经四次提高银行储备金比率,达到历史性新高16.5%。尽管截至目前尚未加息,但就目标比较保守的估计都预计有2-3次。

在这种从紧的货币政策环境下,流入房地产市场的资金只会越来越少,一是体现在开发商资金的普遍

阅读  ┆ 评论  ┆ 转载 ┆ 收藏 
标签:

杂谈

    “无论国际与国内经济环境如何变幻,央行今年将坚持从紧货币政策不动摇。”央行副行长易纲 224日下午在北京大学中国经济研究中心一个研讨会上表示,美国次贷危机的恶化与国内雪灾的确令宏观政策的决策更为错综复杂,“但我们仍然认为通胀才是当前最大的威胁”。

在从紧货币政策下,房地产开发及投资资金将进一步紧缩;因此,可以预期,2008年的房地产业将难以重现2007年的“疯狂”。但是,房地产业作为许多地方经济的支柱之一,牵一发而动全身,对地方

阅读  ┆ 评论  ┆ 转载 ┆ 收藏 
标签:

房产/置业

2007年即将过去,回顾这一年,粤海地产营销工作基本可划分为上半年与下半年,上半年主推惠阳丽江花园,下半年主推广州丽江花园;但无论是惠阳丽江花园抑或广州丽江花园,都呈现出一种小步快走的营销节奏。选择这种营销策略,跟多年宏观调控下造成市场极大的不确定性有关。

 

2007年广州楼市,体温39℃?

在全国楼市起步时,广州楼市步入金融危机以来的七年阴跌;在全国楼市如火如荼时,广州楼市跌至2003年的低谷;直到2004年,广州楼市开始有点起色了,却又碰到了中央政府对房地产业的政策调控,可谓流年不利。

但是,历经多年财富沉积,广州市民强劲的购买潜力厚积薄发,再也耐不住外面精彩世界的诱惑,在宏观调控下逆势爆发,想捂也捂不住:2004年一手住宅均价上涨18.8%,达到4618元/平方米,截至2007年9月,均价已经达到9686元/平方米,不到三年的时间翻了一番还多。

如果以2003年4月的121号文件作为拉响宏观调控的警报,那么,2007年已经是宏观调控的第五个年头了。所谓物极必反,即使广州市民购买力再强,在政策的累加效应下,也会有所低头或者调整;

阅读  ┆ 评论  ┆ 转载 ┆ 收藏 
标签:

房产/置业

一个多月了,粤海丽江花园的广告仍然陷于沟通状态:我们一直无法与广告公司达成一致意见——对方对我提出的创意角度或持一种消极状态——无论如何,如果被甲方牵着鼻子走的确不是一件很舒服的事情;而反映广告公司创意的提案也无法满足我们提出的下一步必须要提升项目档次、大气、建立高档项目形象的要求。

我们一直认为,处于同一水平线上,同样面临珠江公园,粤海丽江与中海观园、誉峰是处于同一档次的项目,最大的不同是:我们是东南向望珠江公园的项目,后两者是正南向望公园的项目。不同的角度望公园,有不同的视觉效果,正南向的公园视野比较开阔,距离近,但是进深浅,很直接就望到对面的高楼,而东南向的公园视野进深更远,但距离公园景也稍远。两者就好比站在一个矩形上,一个是站在矩形的长的中点看矩形,另一个是站在矩形的拐角看矩形,各有千秋。

因此,区位的硬件条件是支持项目高档形象的。但是,针对前一阶段的宣传推广,我们也曾扪心自问,粤海丽江花园在客户头脑中会是怎样一个形象?感觉似乎有点模糊,至少在我头脑中是如此,无法将其某种形象对等起来。那么,誉峰、中海观园呢?誉峰大多数人会形成一

阅读  ┆ 评论  ┆ 转载 ┆ 收藏 
标签:

房产/置业

据南方都市报2007年11月7日报道,广东省房地产业协会发言人在珠海谈到今后房地产的走势时认为,与其说“中国房地产绑架了中国经济”,还不如说是“中国经济绑架了中国房地产”,房产和股票、居民储蓄一样,已成为中国城市居民重要的财产。

不知是谁将“绑架”一词用进房地产行业,弄得这两年有点泛滥成灾了:房地产绑架了中国经济、房地产绑架了政府、政府绑架了房地产、易宪容被房地产商绑架了······各种提法眼花缭乱,但都各有各的说法。及至今天,突然冒出一个“中国经济绑架了中国房地产”,倒真是让人耳目一新。对比之前的“中国房地产绑架了中国经济”,我们倒是要问一句:中国经济与中国房地产,究竟是谁绑架了谁?或者说,谁妨碍了谁?谁要挟了谁?

先谈谈对绑架的理解,绑架指的是“用暴力把人劫走”,绑架往往与绑架罪联系在一起,根据刑法第239条规定,指的是“以勒索财物为目的绑架他人的,或者出于政治目的和其他目的绑架他人作为人质,或者以勒索财物为目的偷盗婴儿的行为。”总而言之,绑架是一个贬义词,绑架的动机往往是不正义、或者不道义的,手段是暴力的。

初步了解了绑架的含义,再来

阅读  ┆ 评论  ┆ 转载 ┆ 收藏 
  

新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4006900000 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

新浪公司 版权所有