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郭定基
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杂谈

   

                     

沸沸扬扬的“亚运城”土地拍卖终于尘埃落定,“富力联合体”以255亿的高价夺得。以高价获得亚运成,笔者以为对“富力联合体”而言,此次拍卖成功意味着利好、机会、挑战、风险四方面。

 

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杂谈

  近月来,由于担心通货膨胀,广州二手楼市悄然兴起一股购房保值的理财型买家,据悉这种买家以高端客户为主。高端客户的投资自然以高端住宅为主,但是哪些高端楼盘适合投资呢?

   这是一个很考眼光的问题,通常来说,高端物业或处于优势地段,或占有希缺资源或自身楼盘综合素质较高,保值功能一般比较强。笔者认为,如果以全市年度成交均价的涨幅为临界点的话,高端楼盘的年度涨幅至少要高于这个临界点,才能称得上“保值”,否则只能说是利益还没有达到最大化的投资。

    笔者追踪了广州部分高端楼盘自2002年以来的成交价格后发现,并非所有的高端楼盘都能达到“保值”的要求,这一方面与楼盘所处区域的买家特点有关,也与楼盘本身的定位有关。

图:2002年~2009年广州部分楼盘成交价格情况 (单位:元/平方米)

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杂谈

 

 “金九银十”是楼市交易传统旺季,以往开发商都会在这段时间大力推盘,但今年有所不同。上半年由于意料不到的畅旺,楼市去存库化加速,导致目前佛山楼市新增供应减少,“十一”期间的新增供应较往年减少。一手楼市供应减少,对于佛山二手楼市而言,未必不是好事,选择空间减少,或会导致部分一手客人到二手市场淘宝。

佛山的房地产市场与别处有所不同,总体来看就是,一手楼市与广州、深圳的趋势大致相近,但二手楼市的反应要比一手慢一个季度。分析对比一、二手住宅成交同比增幅,我们发现一个有趣的现象:2008

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杂谈

    广佛同城化的概念兴于2007年,当时对广佛两地的楼市都产生了一定的促进作用,但由于各项建设还没有进入实质性阶段,适逢08年楼市大调整,广佛同城的概念也随之沉寂了一段时间。

   今年年初,《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》正式发布,当中“广佛同城”因首度上升到国家战略的高度,而再次受到市场广泛关注。4月份,广州、佛山两市卫生部门正式签署《广佛医疗卫生事业同城发展合作协议》;5月份,广州、珠海、佛山、东莞等珠三角城市相互可受理其住房公积金贷款申请;前一阵子刚传出消息,广佛地铁首段(佛山魁奇路—广州西朗站)落实于亚运前开通,届时佛山与广州中心城区完全融入到一小时经济生活圈当中。随着各项实质性利好的不断涌现,广佛同城化的概念也在楼市上掀起了一浪又一浪的热潮。

   乘广佛同城的东风,佛山房地产市场的发展更加迅速,万科地产、雅居乐、保利地产、中海地产、凯德置地等多家知名房企再度在佛山规划布点,广州利海等一些全新面孔,也开始活跃在佛山楼市的舞台上。一手楼市异常繁荣的同时,佛山的二手楼市也借势跃上了一个新的台阶。佛山建设局数据显示,今年1~7月份

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满堂红数据显示,今年7月份广州二手住宅均价为8565元/平方米,是自上月广州二手楼价破“8”以后,7月份楼价的惯性冲高。今年1月份,广州二手住宅楼价仅为7105元/平方米,也就是说,6个月时间,广州楼价急速飙升了近1400元/平方米。如此高速飞涨的楼价,用一句“超疯狂”来形容也不为过,其“疯狂“程度已经不是2007年所能比拟的了。

对于大部分购房者而言,过去的走势如何,为何会冲得如此之快等问题已经不再重要,一切已经成为事实,重要的是,未来走势如何?是保“8”,还是“冲9”?

在经济尚在低迷期,收入没有增加,就业压力较大的情况下,楼价半年飙升1400元/平方米,说楼价没有虚高任谁都难以相信。

从租金的情况看,今年1月份,广州住宅的平均租金为26.2元/平方米/月,7月份也只是28元/平方米/月,涨幅远远不如楼价,租金的情况从一

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   广州市房管局昨日发布6月份全市十区楼市成交报告,6月全市十区一手住宅成交面积达到“海量”境地,创下5年来历史最高纪录,达110.4万平方米,成交均价为9676元/平方米。

   咋一看这条消息,着实吓了一大跳,知道最近楼市疯狂,也不至于如此疯狂啊!均价9676元/平方米,不足为奇,成交110万平方米,才令人“心跳”。慢慢静心下来再看官方的解析,心里才有些释然,“6月份一手住宅备案量的爆发性增长,是近段时间以来成交量累积的结果。,近期市场投资和消费信心得以提振,带动了购房需求的释放。同时,大量前期签约个案在6月份集中进行备案。网上签约备案数据显示,在2009年6月备案的一手住宅中,大部分均为6月前已经签约的个案。”总结来说,6月的“海量”是需求旺盛+大量前期签约个案份集中进行备案的结果。

   不管怎么样,今年上半年楼市交投旺盛,价格快速上涨已经是一个无需怀疑的结论。

   现在大家最关心的是,下半年楼市将会怎么走?最近有媒体报道杭州市率先收紧二套房贷款政策,那么广州是否也会跟风?是否标志着房地产相关政策出现转向迹象?

   上半年楼市的兴旺,主要与

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   今日的心情有些许沉重,一年前的今日,那场痛得令人窒息的噩梦如鬼魅般仍时时缠绕心中。

   记得一年前,地震发生后,人们在抗震救灾的同时,也不忘追究为什么房子的质量竟如此之差?为什么地震中首先倒下的是往往是学校?但一年后的今日,公众媒体似乎对这个话题已经不再有兴趣。

   家的概念是物质的,也是精神的,但首先的表现却实物质的。家其实很简单,一间房子里面住着一些你最在乎的,给你温暖的人,包括父母、妻子、儿女等,维护这个家最基本的,首先是这个房子不会塌下来,然后才是亲人间的温馨。家园破碎,不是亲人间关系的离蔬而是房子的裂痕,那是人心的悲哀。

   前段时间,媒体报道过某经济适用房还未入住,就已经出现裂痕的新闻,不知道现在的情况怎么样了,但我想,一间已经出现严重质量问题的房子,真的能修补吗?您真的敢住吗?这难道不是对社会资源的巨大浪费?

   商人逐利,天经地义,君子爱财,但也要取之有道。6500元/平方米的价格,怎么算也有可接受的利润,恒大山水1888元/平方米的价格也能卖,6500元/平方米难道就真的会亏本?(当然从地产的角度,两者的可

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    在海珠区还有一个出租回报率不错的板块,但很多人并不十分关注,那就是南洲板块。不少人认为,南洲板块位置较偏,有城中村的感觉,于是不愿投太多精力留意此板块。其实南洲板块大部分楼盘的素质还是不错的,价格也适中,具有较高的性价比。在南洲一些大型的知名楼盘由于环境、配套以及位置上具有明显的优势,成为租赁市场上的热门楼盘,如晓港湾、南洲花苑、南洲名苑、侨诚花园、英豪花园等。这些楼盘的售价在5000~7000元/平方米之间,租金在17~25元/平方米/月之间,大部分楼盘的租金回报率在4%以上。

    荔湾、越秀老城区大型知名楼盘虽然价格较高,但部分地段好、素质高的楼盘仍然维持着较好的回报率,且租赁需求较大。如荔湾区的周门小区、恒荔湾畔、东浚荔景苑、富力广场;越秀区的淘金家园、德安大厦、东方广场、东风广场等。除周门外,荔湾区各楼盘的售价在1万元/平方米左右,租金在30~37元/平方米/月之间,租金回报率约4%左右,周门、恒荔湾畔某些单位的回报率高达5%以上;越秀区各楼盘的价格较高,基本在1.3万元/平方米左右,但租金也较高,在45~57元/平方米/月之间,回报率基本维持在4%以上。

(未

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   一直以来,楼市都活跃着这么一群买家,他们一般拥有自有产权的房子,却仍然对不动产产品兴趣盎然,乐此不疲;他们拥有较强的经济实力,却常常不肯一次性付清付款;他们拥有精明的眼光,却不是风险投机者。不错,他们就是我们通常定义的长线投资者(下称长投),也就是以出租房屋为目的的购房者,坊间又称:包租婆(公)。

   包租婆(公)青睐哪个楼盘?

   要令包租婆(公)青睐,楼盘必须满足两个条件:一是租赁交投活跃,易于出租;二是租金回报率较高,但在当前楼价仍然高企,租金升幅有限情况下,想找一个租金回报率高的楼盘确实不容易,有鉴于此,租金回报率在4%以上,高于银行利率的楼盘,即可认为具有较高的长期投资价值。

从二手房地产市场而言,广州能满足以上条件的盘虽不算多,但并不代表没有。

   长投“靓”盘全城大搜查

   首推双子星城,双子星城位于海珠新港西路中大布匹市场,一流的地理环境,交通环境和商业环境,加上十分符合租客需求的小户型设计令双子星城的租赁异常活跃,租金回报率达到当前少见的5%以上。满堂红数据显示,目前双子星城

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   最近不少朋友和我探讨“楼市抄底”的问题,对这些讨论归结后笔者发现大家关心的焦点主要集中在一个:广州楼市何时见底?

   要回答这这个问题,说真的,很难。也许所有的专家、学者、开发商、政府还有买家都在苦苦思索中。有趣的是,笔者发现每个人对这个问题都很有自己独到的见解,但同时却没有一个人敢肯定自己的观点。

   这是一个很难回答的问题,笔者当然也不敢肯定自己的观点,却很愿意和大家分享一些不成熟的看法。

09年房地产供应大减,供需有望基本平衡

   广州“阳光家缘”网上最新统计数据显示,广州可售商品房住宅房源约为1.4万套, 2009年广州全年新建一手住宅供应量约为4.9万套,总供给约为6.3万套。按照08年月销售5千套的速度测算,需要一年时间来消化,也就是说,09年广州楼市供需有望达到基本平衡。

 

09年基本以消化存量为主,开发商或会减少开工量

    广州楼市自2007年第四季度开始调整,2008年成交大幅萎缩,因此08年广州开发商大多缩减开工量,2009年新增供应中以旧盘新货为

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