9．摩凡陀：零售网点本身具有稀缺性，企业要做大，如何才能有效占据更多的优质零售网点？贵公司能为零售企业提供何种支持？

   冯新：一个企业的经营状况首先是受经济环境决定的，要受看不见的市场无形之手的支配。一个零售企业能否建立优质的零售网点取决于多方面的因素。首先要看你选择的行业，如果行业本身盈利能力有限，建立优质零售网点就是一个不可能完成的任务，比如让你在大城市繁华地段开连锁书店，你开下试试，中国的聪明人如此之多，想开连锁书店的至少可以找

7．摩凡陀：国内的商业地产出现一个怪现象：商业地产貌似过剩，但零售商却很难找到合适的项目，进而导致商业地产空置率奇高。盲目入驻很可能拖垮零售商。选址时如何辨别商业地产的开店前景？

    冯新：一方面商业地产相对过剩，一方面零售商选址奇难，这种现象不独商业地产领域才有，你看看人才市场，一边是上百万的大学毕业生找不到工作，一方面是大量的用人企业找不到合适的可用的人才，商业地产不是完全一样吗？

5．摩凡陀：在目前的房地产形势下，有一些零售企业开始变租房开店为买铺开店。一般而言，企业对准备投资的商铺要进行哪些方面的评估？买铺可能会存在哪些风险？您如何看待这种转变？

   冯新：一个零售企业到底是租房开店还是买铺开店是一个财务管理决策问题，而不是一个营销的问题，多数零售企业在经营的时候都采取租赁物业而不是购买物业进行经营，主要原因是基于财务的角度去考虑，需要考虑现金流量管理、资金利用效率、资产流动性等问题。购买物业一次性投资大，一次

3．摩凡陀：作为商业地产类公司/机构，在地产开发时对于零售业的进驻持何种看法，对新兴的零售药店又有何态度？目前在地产开发过程中，地产公司有没有为零售业留出进驻空间？房东或地产运作机构在与承租者博弈过程中，如何最大化的保证出租收益又能不损害零售商的积极性？

   冯新：做为商业地产开发商，大部分都是从做住宅产品开发转型而来。在转型初期，大部分商业地产开发商对商业

当商业遭遇地产系列：

对商业与地产有效结合若干问题的思考

                        —兼对摩凡陀先生擂台赛的回复

                作者：天津苓创投资咨询有限公司  总经理   冯新

备注：摩凡陀先生在“爱铺网”上发文摆擂台，对零售商业与地产有效结合提出若干问题，反映了摩凡陀先生在日常商业操作中遇到的困惑，希望大家参与，很多问题也是本人在工作中反复遇到的，所以借此机会写下这篇文章既是对摩凡陀先生问题的一个答复，也是对自己对在工作中遇到问题的