“物业销售代理”是随着房地产业的发展而同步滋生出的一种职业，是房地产发展的进一步分工业态，在发展初期没有明确的定位与规律可循，完全是靠市场需求来决定其发展方向，现对我国“物业销售代理业”的怪现象发表观点与行业同仁共勉！作者联系：E-mail:cnwuye2008@163.com 地产研究专家  李庆生

1、身份位置之怪状——“师者，孙子也” 
看到这句话，千万别误以为说的是“孙子兵法的孙武先生是老师”，如果是那样倒也是事实而非“怪状”。大家都知道，从古至今，“食脑一族”一直都是扮演着“老师”的角色，从古时的如“帝王师”、“丞相”、次之为“军师”、“幕僚”、再次之为“食客”、“门客”等不一而足，从“愿者上钩”的姜太公、“一代纵横”的鬼谷子、“身挂六国相印”的苏秦、“不出茅庐便知天下事”的诸葛亮、“经天纬地的千古一相”耶律楚材，再到能编注“五百年前，身后事”和“烧饼歌”的千古人豪刘伯温和现今我们军队里的参谋、美国总统身边的幕僚等等，这些“智慧的化身”无不凭借自己的“脑力”纵横四海、捭阖八方，这些人都利用自己的智慧让自己世代流芳，无不受世人敬仰、尊敬、甚至膜拜！
与“智慧化身

我国的房地产业在经历了狂热和低迷的大起大落后，目前正处于复苏阶段。对房产商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。本文拟对房地产开发成本内容以及在组织核算中遇到的一些问题谈一些粗浅的看法。 
  一、房地产开发成本的组成。 

  房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为三大部分： 

  1、土地、土建、设备费用。这一部分费用是房地产开发成本的主体内容，大致占项目总成本的80％。其中最重要的是土地费用，由于土地的不同来源，其成本也是不同的。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目之前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。土建、设备费用主要根据工程合同、工程预算以及工

房屋在进行设计规划前，必须对目标客户的需求和喜好进行周密的调查，包括欲购房屋的类型、用途、面积、格局的喜好及对房屋的价格的接受度等。所以，市场调查工作的目标即在寻求地区性的目标客户，探索目标客户所需求的房屋，然后再确定产品的规划。这样，设计规划出来的房屋才有针对性。 
  以下四个因素是满足客户需求的要诀：（一）用途（包含住宅、店铺住宅、办公室、商场、套房办公室、小套房住家）；（二）类型（电梯大楼、公寓、别墅）；（三）面积（面积10平方米以下、10平方米－20平方米、21平方米－30平方米、31平方米－40平方米、41平方米－50平方米、50平方米－60平方米、60平方米以上）；（四）格局（套房、二房一厅、二房二厅、三房二厅、四房二厅或五房二厅）； 

  以上产品差异化来看房屋的规划大致可分为： 

  （一）住宅类：（1）一楼一户的大面积的高层住宅、别墅或度假中心；（2）高层住宅；（3）郊区大型社区的五层公寓；（4）市区的小套房；（5）楼中楼；（6）单身公寓；（7）学生套房； 

  （二）商场类：（1）购物中心；（2）商店街；（3