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购房合同的陷阱及常见陷阱实例
房地产专业性很强，法律法规又非常复杂，购房者难以掌握，并且大多数购房者都是第一次购房，没有经验，很多连合同也没见过。于是个别开发商不讲诚信，在合同中设置了好多陷阱。因此购房者要充分认识到这些风险，并采取积极的预防措施。合同陷阱一不签合同定金不退购房者看好了房子，开发商往往先让购房者签订一个“认购书”或“意向书”，交付一定数额的定金。这本来是一个定金合同，然而一些开发商却在这个合同中设置了陷阱，规定：签订本认购书之日起几日内交纳首付款或全款，交首付款后几日内签订合同。如不交纳首付或不签合同，定金不退。按说应是先签购房合同，再交首付款或者全款，然而开发商却把顺序颠倒过来，让你先交纳房款再签订购房合同。按开发商的设置，购房者走出第一步，交纳了定金，签订了认购书，你就得走第二步，交纳首付或全款，否则定金不退。你走了第二步，就得走第三步，签订购房合同，否则定金不退。问题是开发商的购房合同往往都已拟好，很不公平，签了对购房者不利。但走到这一步已将购房者“套牢”了。合同陷阱二被动签字很多条款不公平购房合同本来是由双方平等协商的，但现在开发商却早已把合同条款拟好，留给购房者的只是签字的权利。很多条款也不公平，比如面积的确认，建设部的推荐性条款为误差在3％以内的据实结算，超过3％的部分，涨水的无偿归购房者，缩水的双倍返还买受人。可有的开发商却不选这一条款，在自行约定栏内填上多退少补，据实结算，这样涨水和缩水开发商均不承担违约责任。关于违约责任，有的开发商将购房者逾期付款的违约责任订为5％，而自己逾期交房的违约责任订为0．5％，相差十倍。关于延期交房的条件，有的开发商写明“非出卖人过错引起的”，出卖人可以据实延期。比如说建筑商误工造成延期的，开发商就不承担责任。这显然是不公平的。只要不是不可抗力，你都应承担责任，你承担责任后可以向建筑商去追偿。关于产权登记，根据房管部门规定，商品房交付使用后90日内办理，有的合同却签成90个“工作日”，90个“工作日”是多少天？行家会告诉你：一个月是21．92个工作日。预防措施签订合同之前先学习签订合同之前，先学习，要请教房产律师。如果自己还是不懂，最好请房产律师代签。千万不要肓目轻信别人，随意签订合同。
另外，在签合同之前，一定要查看开发商的五证，并且要查看原件，不具备五证的房子最好不要买。把开发商的广告和承诺写进合同，并写明不能兑现的违约责任。一定要等房地产开发公司房屋建起之后，经现场实际勘察，再签合同。签合同时一定要订明面积出现误差的比例及处理方式，千万不要签多退少，据实结算。房屋质量不仅仅是开发商的问题，往往还涉及到建筑商、材料供应商，对购房者来说，是很难防范的。所以购房之前尽量选择信誉较高的开发商。购房签约时，必须明察秋毫，规定某年某月某日交房并注明延期责任。认购书主要内容你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金，发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。认购书主要内容包括：1．认购物业；2．房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；3．付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；4．认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明缴纳有关税费的说明。购房合同有了示范文本建设部颁发的新的购房合同示范文本今年1月1日正式开始启用。但有不少读者打电话来反映，有的开发商仍用旧合同，还有的开发商把合同内容空白处事先填写好让买家签。新合同主要限定于内、外销商品房、经济适用房的期房买卖。少数开发商使用旧合同，可能是因为项目不规范，相关证照没有办下来，无法填写。对今年以来仍然使用旧合同签约的，即使填写整齐，房管部门也不予登记。因此旧合同坚决不能再签。对于有的开发商把示范文本有关内容先行填写，强加给买房人的做法，这是非常错误的。合同双方是平等主体，合同须双方自愿协商，共同填写。开发商代为填写，如考试时代人答卷，得出的答案不能反映当事人的心愿。对这种不平等条约，买房人也应坚决不签。新合同保护力度增大首先是项目合法性。要求开发商对销售的商品房几个重要证件都要明示给消费者，比如，要填写出土地证号及用地批准书的证号。要求填写规划的证件号。首先项目合法，其次，对标的的容积率、层高、功能都做了规定。开工证号保证了房与地的合法性。如果是预售的还要填写许可证号。其次是数量保护性。合同示范文本在销售的面积上比原来的文本进一步增大了保护消费者的力度。如暂测与实测的差异处理办法对消费者有利，增加了双倍返还的条款。有利于防范面积缩水房的出现。第三是完整时期的保护性。在交付工的程序上，新合同明确要求除提供有关质量合格的证明以外还要交付使用说明书，房屋维修书“两书”，并要兑现。第四是权属证件的时效性。房屋交付后，办理产权证可以约定在多长时间内必须办完。当然，这当中有出让金交付不够，或质量验收没完成，相关部门办事效率不高等都影响产权证办理速度的原因。从目前消费者的反映看，都愿意使用这文本。
一般购房合同常见陷阱实例
成都《××花园商品房认购书》规定：“认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。”
示范文本条款：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过＿＿＿日的，本认购书自动解除，双方也可以协商解除本认购书。出卖人在本认购书解除之日起＿＿＿日内将已收取的定金退还认购人。
广州××房地产开发总公司制定的《××认购书》规定：“在未签署正式预售契约前，若因出售方原因致使该物业不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”
示范文本条款：出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。
厦门××房地产公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房，而其制定的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款，并强迫消费者与开发商的兄弟公司××装饰工程有限责任公司签订装修合同。
示范文本条款：出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第＿＿＿＿＿＿种方式处理：
出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
双方还可在附件六中对装修问题进行详细约定。
某购房合同中违约责任栏规定：甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款３％计算违约金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚１０％的金额作为违约金，同时不予办理入住手续。
示范文本条款：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在＿＿＿＿＿日之内（该时限应当不小于买受人逾期付款责任条款中的约定时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿＿＿的违约金（该违约金比率应当不小于买受人逾期付款责任条款中的比率），并于该商品房实际交付之日起＿＿＿＿＿日内向买受人支付违约金，合同继续履行。
厦门××房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》规定：“面积有误差时，买受人不退房的，面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。”
示范文本条款：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：
（１）套内建筑面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
（２）套内建筑面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起３０日内退还买受人已付房款，并按照＿＿利率付给利息。
买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
天津××村《购房协议书》规定：双方签订协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方的已购房转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款的３％作为对乙方的经济赔偿。
示范文本条款：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。
