张辉房地产工作室

房地产与宏观经济息息相关。社会经济的大环境决定企业投资活动的信心和活跃度，决定民众的收入水平和收入预期，因而决定房地产行业的周期兴衰。

经济下滑或者经济危机出现之后，民众收入水平和收入预期降低，从而缩减消费开支，需求量下滑导致价格下降、库存猛增、企业减产，从而开始去库存化过程。房地产业也是如此，房子卖不出去，大量房源积压，开发商被迫降价促销，调减开发规模，放缓开发节奏。

随着去库存化行将结束，价格趋于稳定甚至开始缓慢回升，经济复苏曙光乍现，民众预期提高，需求量开始逐步回升。由于下滑时期开发规模的调减和开发节奏的放缓，加上住房生产不象一般的普通日常消费品，一夜甚至几天之内就可以生产出来，住房一般需要1年至1年半左右的生产周期，供应量的增长显然跟不上需求量增长的速度，加上库存的优质房源几乎消耗殆尽，供求关系发生逆转，导致房价从趋稳到小幅上涨再到快速上涨。一旦趋势形成则很难在短时间内逆转。越涨越有人买，买的人越多，房子越少，房价涨的越快。

南京今年1-6月份半年的成交量已经赶上去年全年的成交量，相当于放大

一、全年总体情况分析

1、受春节影响，供求双双下滑；剔除春节因素，成交量与去年12月份基本持平，平稳回暖趋势得以延续。根据南京网上房地产数据统计，2009年1月份，全市商品住宅累计上市5230套，与2008年12月份相比，环比下滑1331套，降幅20.3%；累计成交4140套，与2008年12月份相比，环比下滑2029套，降幅32.9%，与2008年1月份相比，同比下滑397套，降幅8.8%。1月份成交数据的下滑主要受到春节因素的影响，扣除春节10天左右的影响，1月份日均成交套数约200套左右，与上个月基本持平，说明房地产市场的回暖趋势仍在延续，基本保持平稳，虽然没有进一步大幅上升，但是仍然保持在去年以来的高位，向好的迹象日益明显，唯一需要的就是需要时间来消化存量。1月份新增供应量也出现了下滑，趋势很好，但美中不足的是，新增供应量依然超过了成交量，市场存量仍在累积，这对市场的回暖是不利的，只有成交量持续超出新增供应量，供求关系才可能真正缓和

数据来源：南京市网上房地产，整理分析：张辉

一、全年总体情况分析

1、成交量全方位大幅萎缩。根据南京网上房地产数据统计，2008年，全市商品住宅累计成交42401套，与2007年相比，环比下滑53.3%，其中，江南八区成交15742套，环比下滑53.4%，新三区成交26659套，环比下滑53.2%。江南八区与新三区的下滑幅度基本相当，至少说明两个问题：一是楼市调整虽然首先影响到新区市场，但是已经波及到中心区，任何区域市场都没有避免调整的影响，这次影响是全覆盖、全方位的，不是简单的局部调整；二是，虽然新区市场价格调整的幅度较中心区高，但是中心区成交量调整的幅度与新区同步，成交量的调整先于价格调整。

    今天国务院再次研究出台促进房地产业发展的政策措施，引起市场轰动。主要是市场期盼已久的二套房贷松动和营业税减免政策终于开始落地，这种轰动还来自于市场普遍认为政策出台的速度未必会这么快。从最近一段时间的经济运行情况来看，事态严重的主要是宏观经济数据出现了超预期的下滑，但是房地产市场却出现了明显的回暖，因此，市场普遍认为出台刺激经济增长的政策的可能性和迫切性比房地产要大的多，这次刺激房地产政策的出台早于刺激经济增长政策的出台，确实超出了很多人的预期。

    从宏观经济政策的转变来看，这次政策的出台却并不意外。当前，经济政策已经由“保增长”转变为“保增长、扩内需、调结构”，“保增长”没变，但是“扩内需、调结构”的地位明显增强，也就是说，“保增长”更多的要靠“扩内需、调结构”来实现。房地产业对于扩大内需的积极作用已毋庸置疑，因此，通过促进房地产业发展来扩大内需、进而刺激经济增长已经成为今后政策的主导思想，这次刺激房地产业政策的先期出台，无疑是经济政策转变的直接体现。从这个角度来看，促进房地产市场平稳健康发展的重要性更大了，房地产业的地位也更高了，未来的发

    过去的两周时间里，南京楼市出现明显回暖，与今年前11个月的成交数据相比，这次成交量的大幅回升用井喷形容都不为过。为何？且看数据。据365地产家居网统计，12月1日-12月14日，南京累计成交住宅3329套，惊人之处在于：一是，半个月的成交量已经接近11月整个月的成交量（3434套），相当于与11月份相比，成交量几乎翻倍增长；二是，今年前11个月平均每月成交量为3310套，12月份半个月的成交量已经接近全年的月均成交量，呈现出与全年调整截然不同的放量走势，成交量已经出现结束调整的迹象；三是，与全年成交量最高的6月份4668套相比，12月份半个月的成交量已经达到6月份全月成交量的71%，只要后半个月的成交量达到1340套，12月份全月的成交量即可突破年内最高点，按照目前的趋势，即使后半个月成交量萎缩过半，甚至都可以轻松突破1340套，而且前半个月的认购量达到3069套，这部分认购量将在下半个月逐渐签约成交，因此下半个月成交量突破1340套几乎是板上钉钉的事情，不出意外，12月全月的成交量甚至可以突破6000套，创出年内最高点。

    楼市过去一年来的调整，最明显的变化就是体现在成交量的大幅萎缩，房价的调整并不是特别

    今天是周末，四点多钟忙完手头的事情，听到QQ滴滴叫，点击，进入搜房博友群，静看一群博友神侃。加入博友群是上周的事情了，博主高国栋拉我进去的，当时也就在里面和大家打了个招呼，手头有事就没有多聊。之后也进去过几次，同样是看聊而已。今天本来也是打算随便看看的。群里在线的不少，但是聊天的没几个，最活跃的是小财子，在和几个人吹股票。今天够郁闷的，因为昨天股票没有清仓，今天遇到大跌，虽然我的股票今天停牌，但下周一复牌必定大幅补跌，由获利变成亏损，搁谁谁都会郁闷。

    小财子几个人吹的正欢，看到小财子俨然一个股票高手，象股神一样被顶礼膜拜，我也在担心下周一走势会如何，我的股票会不会暴跌，于是忍不住杀入群里，请教小财子。“能否分析一下下周一的走势”、“XXX股票后势如何”、“后悔昨天没有清仓呀”。。。。。。。但见小财子应答如流，高人，果然是高人。去她博客一看，博文无数，浏览几篇，直呼佩服。

    继续神侃，我发问，小财子授业解惑。冷不丁博主把我的真实身份透漏出来，立马象被扒光衣服一样暴露在大家面前，哈哈，不过偶也不在乎，反正又没干

2008年11月南京商品住宅成交情况简报

数据来源：南京市网上房地产，整理分析：张辉

一、11月份商品住宅成交分析

1、供应量小幅反弹，成交量大幅上扬，市场持续回暖，信心逐步恢复。根据南京网上房地产数据统计，11月份，全市商品住宅上市5874套，较10月份环比增长1074套，增幅22.4%；成交3434套，较10月份环比增长1262套，增幅58.1%；当月供求比由10月份的2.21下降为1.71，供求形势进一步缓和。供应量小幅反弹，既有供应惯性的因素，也有开发企业在前期市场不景气的时候主动放缓开发和推盘节奏的因素，在政策刺激和市场回暖的背景下，前期推迟上市的供应量开始释放。成交量的持续上扬，主要有3个方面的因素，一是旺季的促动，从往年来看，秋季旺季一般会持续到11月份左右，一般在11月份才能到达高点；二是中央以及地方政府出台的刺激政策，三是部分楼盘降价优惠带来的房价回归。政策层面和开发商层面持续的减轻购房支出，刺激了一部分消费者信心的恢复，开始陆续入市，但是也有一部分消费者依然选择观望。后市尚不明朗，既担心后市下滑，但是刺激政策持续出台，又

南京房地产开发建设促进会秘书长 张辉

    11月25日，大韩贸易投资振兴公社与南京房地产开发建设促进会在南京联合举办“韩国房地产市场说明会暨项目推介会”，借此契机，本人有幸拿到了韩国的一组房价数据，现与大家分享。

韩国社会经济在80年代开始腾飞，与日本、台湾、香港并称亚洲四小龙。随着社会经济的发展变化，韩国的房地产市场也经历了一系列的发展起伏。自1986年以来，韩国房价大致经历了四个发展阶段：

    1986年——1990年：高速发展期。全国平均房价上涨68%，平均每年上涨15%以上。

    1990年——1997年：平稳发展期。房价滞涨，高位整理，8年间总的波动幅度仅有5%。

    1998年：急速下跌期。受97年亚洲金融危机影响，98年一年间，全国平均房价下跌13%。

    1999年——2008年：快速发展期。仅用一年时间，韩国房地产市场即摆脱了亚洲金融危机的影响，自99年起，韩国房价再次出现单边上扬走势，并一直持续至今，期间，全国平均房价上涨72%，平均每年上涨7%左右。上涨较快的是2006年，一年房价上涨11

    强势的市场，利空往往被忽视，哪怕是一个重大的利空。弱势的市场，利空往往被夸大，哪怕只是一个极小的利空。最近一段时间，接连的重磅降价新闻确实“雷”到了南京的楼市。先是江北两个楼盘降到3000元/平方米出头，接着江宁的百家湖花园4800元/平方米起售，然后，最稳定的城中楼市，金陵尚府起售价低到8900元/平方米。江北的两个楼盘是实实在在的降，百家湖花园和金陵尚府虽然有玩噱头、吸引市场注意力的成分在内，但事出必有因，苍蝇不叮无缝的蛋，既然被叮上了，说明多少有点裂缝，哪怕这个裂缝还小的不易被察觉，谁知道哪天不会弄出个大裂缝出来。之所以说这些重磅降价新闻“雷”到了楼市，不只是其所造成的轰动效应，更重要的是这些利空因素在弱势市场中的传导效应。一个企业影响一个楼盘，一个楼盘影响一个板块，一个板块影响整个楼市，赢弱的楼市正在经历着这种传导效应的锤炼。

    1、一个企业影响一个楼盘。当下，由于外部融资困难，企业降低楼盘价格，最重要的因素无疑是资金紧张，为了活命，牺牲利润，甚至壮士断腕。除了资金紧张，亦有其他因素不容忽视。其一，看空后市，既然预期后市还会跌的更惨，

品质和价格，一直是争论商品价格合理性的焦点话题。“一分价钱一分货”，经典阐述了品质和价格的对应关系。但是，“一分价钱一分货”并没有涉及到市场定位问题，对于在不同的市场条件下，究竟哪种产品好卖、该生产哪种产品，没有任何的指导意义。

经济周期的变化对产品需求的影响是显而易见的。在经济景气时期，就业率增加，居民收入迅速提高，价格承受能力增强，中高收入阶层对商品品质的追求逐步提高，高品质的产品受到欢迎，且层出不穷。到了不景气时期，就业率下降，居民收入降低，无力承受价格高昂的高品质消费品，价格敏感度提高，对产品品质的需求降低，满足基本功能的廉价商品受到欢迎。

具体到商品住房来说，也是同样的道理。经济景气时期，对住房品质的要求不断提升，甚至出现一味追求豪华的倾向，豪华会所、豪华大堂、珍贵植物、高档建材层出不穷，中高收入阶层推动的“享受型”住房占据主导地位，部分中低收入阶层甚至也被迫“享受”这些根本不是自己需要的、价格高昂甚至铺张浪费的所谓“高品质”住房。到了经济不景气时期，在初期阶段，部分中高收入阶层的收