“望、闻、问、切”做房地产市调

市场调研，掌握第一手信息，生产消费者认同的产品，对任何一个行业都是非常重要的，对房地产行业更是如此。房子是对人类的终极关怀，关系老百姓日常生活的大事情，对很多人来说甚至是一辈子的大事情，人们在房子，“家”的方面倾进了太多的心血。“爱之切，责之深”。如何拿到第一手信息，建造令人喜闻乐道的好房子，或者把这种信息点拨开来，都是我们市调人员的使命！
“望、闻、问、切”是传统中医诊断治疗方法，我这里就是要借用传统中医诊断原理到做房地产市场调研领域，做一方探讨。
第一步，“望”----判断地块、建筑物的大致情况
　　所谓“望”就是看，分三个步骤来讲，我们接到一个任务的时候，如果时间允许的情况下，不是立即出发去案场所在地，而是从身边着手，挖掘能够和本案有关的信息，一个重要的突进就是通过网络，或者NP稿等媒介途径，这就是“望”的第一步。
“望”的第二步是进入了案场所在地十五米处立足，查看本案所在地的现况，包括：本案的地段商业价值（附近的商业，社区的情况）；建筑物外立面的风格特色；风向；采光；有无特别的优势（如靠山、临水；学校旁、公园处）。

(本报告为某住宅品牌前期的产品设计提供了强有力的数据支持)在成都市区进行了一些有关居民日常居住形态方面的问卷调查。调查完成1200个，样本按成都内环线以内、内环线与一环路之间、一环路与二环路之间和二环路以外城区四层内配额分布，入户访问按照多阶段随机抽样方式进行。根据推算，此次抽样调查的抽样极限误差在95％置信度下不超过3％。根据30％抽样复查，问卷的有效性不低于90％。

按照设计，此次调查对象为成都市区年龄在20－65岁之间的常住人口，样本平均年龄为36岁；调查对象的性别比为男性47％，女性53％，与成都市人口总体性别分布接近。样本的个人月均收入为1140元，样本家庭人均月收入为1077元，样本家庭户均人口为3．2人，样本家庭平均全月总收入为3464元。在全部样本中，以专业技术人员和教师／医生／机关干部为代表的工薪阶层占27％，以金融／保险业、律师／艺术类业、IT产业、三资企业、私营企业业主和企业管理人员／厂长／经理为代表的中高收入阶层占17％，离退休人员占14％，工人和服务人员占18％，个体劳动者和其它人员占24％。

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二、目前的居住形态
1、面积分布
 全部样本的

一 区域市场动态分析
1、项目所在地房地产市场总体供求现状
2、项目周边竞争性楼盘调查
.项目概括
.市场定位
.销售价格
.销售政策措施
.广告推广手法
.主要媒体应用及投入频率
.公关促销活动
.其他特殊卖点和销售手段
3、结论

二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策
1、项目主卖点荟萃
2、项目强势、弱势分析与对策

三 目标客户群定位分析

1、项目所在地人口总量及地块分布情况
2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况
3、项目所在地家庭情况分析
.家庭成员结构
.家庭收入情况
.住房要求、生活习惯
4、项目客户群定位
.目标市场：目标市场区域范围界定
市场调查资料汇总、研究
目标市场特征描述
.目标客户：目标客户细分
目标客户特征描述
目标客户资料

四 价格定位及策略
1、项目单方成本
2、项目利润目标
3、可类比项目市场价格
4、价格策略
.定价方法
.均价
.付款方式和进度
.优惠条款
.楼层和方位差价
.综合计

七、设计方案主要特点
将自然环境和黎族历史文化通过艺术的、意象的手法水乳相融地表现一个处处充满生命力的休闲度假生态空间。
 大堂
由两座双层翼楼拥卫中厅的大堂座东朝西，中间高达18米的穹顶式壳形空间透明、采光、通气，造型富有想象空间，从俯、侧、平、立不同角度看，极象半只摈榔，又象一片香蕉叶，一条热带鱼，还好似倒扣的船形，既生态化又寓有黎族典型建筑“船形尾”之意境。
大堂正厅宽敞明亮，穹顶圆弧无梁，透明连天，向上延伸，暗扣黎族“天高地远无止境”的哲理。大堂外墙四周用天然石材装饰艺术化的树叶形拱门，使凝重的建筑产生飘逸上升的感觉，加上全部绿化的翼楼屋顶，透明的穹顶，天地、森林和北面的七仙岭山脉浑然一体，非常自然。大堂前厅雨棚是穹顶整体造型的自然向下弧形延伸，呈香蕉叶柄状，棚口小股流水间断地流入厅门外水池中，犹如植物叶汁自然流淌，使整个大堂建筑如清晨露珠般晶莹剔透，荡漾着生命活力。
 客房
主要布局于酒店总平的东部，其余散布于西部。
东部客房为双层联体别墅分组连接大堂，北部与南部各两栋一组如鸟翅般与大堂广场相连，东北部与东南部各三栋一

七仙戏水热带雨林温泉大酒店设计方案

背景：
项目名称：七仙戏水热带雨林温泉大酒店
承办单位：保亭森田实业有限公司
建设地点：海南省保亭县七仙岭温泉旅游区三号地

一、项目定位：在风景奇丽的当地生态环境中“种”出具有鲜明主题的高度表现当地自然环境和历史文化的高档热带雨林温泉大酒店，并使之成为富有诗意的文化艺术殿堂，令人神往的休闲、度假、生态旅游目的地。
二、设计指导思想
    以当地自然环境和历史文化为项目的文化主题，以现代工业设计为表现手法，提炼海南神奇、美丽的精髓，打造出让人身心得到极大满足的度假环境。
    世界上每一个成功的酒店都具有反映自己特色、个性和精神面貌的酒店文化，酒店文化是思想观念、文化观念、价值标准、管理模式、经营理念、物质文化环境的总和，而自然环境和历史文化是酒店文化的灵魂，是酒店生命的源泉。酒店业能够成为当今世界第一大产业，在于商务活动和旅游度假的推动，而驱使人产生旅游度假动机的正是自然景观和人文景观。世界著名的香格里拉酒店的设计者很好地运用了自然环境对人的诱惑力，抽象出“香格里拉”这个意

一、销售队伍组织架构制订(针对泸州福华项目)
            1、营销总监1名
            工作职责：
            负责营销部门全面工作，制定营销部门工作计划、工作制度并组织实施；
            组织制定部门营销部门营销管理方面的规章制度，经批准后贯彻实行；
            制定市场开发及推广实施计划；
            掌握市场动态，策划和实施广告宣传活动；
            制定营销策略，保证销售计划的完成；
            建立营销渠道、管理渠道中的战略伙伴；
            2、营销

>发表于2006年8月26日成都晚报<

 

   “道生一，一生二，二生三，三生万物”，购物中心的经营模式目前在国内还处于探索和学习的阶段，其经营模式不仅要遵循零售业的发展规律，同时更需要不断的创新和学习。购物中心的核心价值在于不仅能给市民带来“一站式”购物的全新体验，而且也将其全新的经营理念和科学消费理念植入人心，营销理念的创新和技术层面的领先是购物中心的核心竞争力。在发展中求变化之“道”，即经营之道。

　　有业内人士分析认为，位于骡马市商圈内，占地２７万平方米的商业巨无霸——新城市广场正在颠覆传统商业消费模式，它集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，布局合理，功能齐备，极具时尚主义的现代风格和投资经营潜力，是成都零售业的又一大里程碑。新城市广场正在塑造真正的市场主体，实行特色经营，走规模化之路，不断进行业态的全新规划、改良和创新，而且加大了对广场内外的技术投入，实现经营管理和业务过程的科学化、

知名商家聚头新城市
撰写:谢鹏

>发表于2005年8月19日成都晚报<
　　商界沉浮，成王败寇，曾经零散布局、各自为阵的传统商业经营模式正走向升级换代的时候，Ｍａｌｌ依托强劲增长的经济和消费指数，正显现出越来越蓬勃的发展态势，广阔的市场前景。而之于成都，新城市Ｍａｌｌ的横空出世，似乎让财富之门豁然开启。Ｍａｌｌ这样一种全新的商业形态会给成都带来什么样的变化呢？人们对新城市广场心存顾虑的时候，百盛来了，百佳来了，太平洋院线来了，麦当劳概念店来了，哈根达斯来了……国内外数十知名商家云集新城市广场，更多的商家也期待着进驻新城市，一场新的造富运动即将呈现。继而，人们纷纷把目光投向了骡马市商圈、投向了新城市广场。

　　年轻的新城市广场如磁铁一般吸引了如此多的知名商家。她凭什么吸引他们？她凭什么被提升到“城市名片”的高度？而他们又是如何看待她的魅力呢？

　　通过对众多巨头的走访，发现百佳超市看重的是新城市的地理位置，百盛还看重Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ的趋势、良好的购物环境，而卖当劳、千色店、哈根达斯等对新城市的经营团队非常认可

新城市广场 打造西南第一ＭＡＬＬ

 

撰写:谢鹏

>发表于:2005年8月12日成都晚报<

 

　　ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ——为“大型购物中心”，起源于美国，是当今零售业发展中出现的一种新型的复合型商业业态，它集购物、休闲、观光、娱乐、饮食、文化等于一体，多以百货店、超级市场以及众多专业连锁零售店为主力店。ＭＡＬＬ是一个具有超大面积、超大规模、鲜明主题个性，复合形态的商业“航母”，在ＭＡＬＬ中不仅仅是购物?鸦在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。中国商界认为大型购物中心（ＭＡＬＬ）是 “提升居民消费层次，促进城市商业升级”新的闪光点。曾经零散布局、各自为阵的传统商业经营模式将逐步被ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ所取代。

 

　　作为成都市骡马市商圈核心地标的新城市广场，一个极具时尚吸引力的购物中心已经被提升到“城市名片”的高度。大幕即将拉开的新城市广场追求的是通过情景营造，不断满足消费者日益变化的物质和精神的需求。新城市广场经营