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高盛智信
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(2012-11-24 10:05)
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杂谈

    自2008年逐步融商以来,我们一直在痛苦中不断转型,向商业地产逐步靠拢。满以为融入商业地产就会到达胜利的彼岸,即使在最痛苦、最黑暗的2012年3、4月间,我们也一直在坚持。虽然偶有放弃的念头,但信心很坚定,目标很明确,及至做了几个商业项目,才发现我们原来的想法很天真。商业地产的岸我们算是靠边了,但我们登岸后发现完全不是传说中的金银遍地、人间天堂。虽然岛上风景优美,但生活设施不足,生存很艰难,原本美好的理想被现实所击碎。回望遥远的故乡,我们感慨颇多,甚至不时有打道回府的念头,是继续开荒种地、自力更生,再建家园,还是回去过一种平淡的生活?

    事实上,我们历经艰辛,已达到一种新的境界,起码我们在商业地产界已经具备一定的基础,有一定的知名度了,可以说是具备基本的生存能力了。岛上虽然生活条件艰苦,但肯定是一个具备开发潜质的处女地,前景广阔,大有可为,关键在于找准开发方向,找到突破口,真正能体现出自己的价值来。每个领域都有人做出成绩来,做出名堂来,关键在于你怎么做,做到什么程度。赚钱是必须的,否则开公司失去了意义。要在成长中赚钱,赚钱中成长,真正做到名利双收。

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(2012-08-16 16:24)
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杂谈

1、布料理论

    核心思想:开发商拿到一块地,犹如买了一块布料,在动手裁剪之前,一定要想清楚到底是想做中山装还是做旗袍。否则,没有想好就动剪刀,后果一定很严重, 有不少的开发商不信邪,盲目拍脑袋、凭直觉,其结果必然是南辕北撤。

启示:商业地产项目在动手设计、开工之前一定要想好为什么做?为谁做?消费者、经营户能不能接受?

2、土壤理论

    核心思想:根据农民多年的种田经验,要根据不同的土壤条件来选择不同的农作物,以取得收成最大化。简而言之,就是水稻田里种水稻,棉花地里种棉花。但不少开发商盲目自信,偏要棉花地里种水稻(逆市场规律而动),期望能改变规律(特别是城郊结合部,或郊区用地的开发商,盲目抄袭、移植中心城区的商业模式),或盲目抄袭模仿万达、宝龙的商业开发思路,其结果必然是桔生淮南为桔,生于淮北为积。

3、养猪理论

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杂谈

    随着宏观调控成效的不断显现,房地产市场内在的拐点开始愈发清晰,不断有房企资金链断裂,中介关门裁人,房价大幅下降的报道见诸各种媒体的显著位置。

    没有人否认房地产冬天的来临,对于这个冬天,有人鼓掌欢呼,有人垂头丧气,也许有人跳楼放血。

    稍稍理性地反思一下就知道,房地产市场周期也必然像气候一样有四季轮回。自然界的客观规律,不以个人的意志为转移,只是春天太美好了。冯仓所形容的开发商是“餐餐鱼翅、夜夜新婚”,这样的生活状态怎不让人留恋?

    去年我就评价过房地产行业是一个畸形行业,是一个“蝗虫性”行业。只要有资金,不论原来是杀猪还是放牛的,甚至是开妓院的,统统涌入到房地产行业,不仅赚钱,而且大把地赚钱,都把房地产当作主业要做大做强,而原来的老本行都废掉、卖掉。

    受惠于国民经济高速发展,城市化进程的热火朝天

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(2011-07-20 14:54)
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杂谈

眼看今年过去了一半,在史上最牛的调控政策的打压下,房价依然高昂着倔强的头颅。原来期待房价下跌而进场抄底的朋友(包括开发商)都在关心下半年房价的走势。

依我的分析判断来看,下半年房价依旧会延续目前阶段的震荡盘整的格局,优惠促销力度进一步加大,

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杂谈

    两天,有同行代理公司老板跟我诉苦:这是一个销售经理频繁跳槽,而代理公司老板频频跳楼的年代。一方面,无论是市场火爆抑或低迷,代理公司专业性作用越来越不明显。开发公司(特别是大中型开发公司),已经掌握了房产营销环节的核心密码,营销策划行业的神秘光环正在散去,招聘一个有经验的销售经理就可以轻松解决问题。另一方面,代理收入直线下降,与之相反的人力成本越来越高,其结果是销售经理频频有人挖,而代理公司频频被炒。

    曾有人说过,开发公司分为三种类型:先知先觉、后知后觉、不知不觉。代理中介的作用就在于从先知先觉型开发公司汲取营养,而后教给后知后觉的开发商。一旦开发商知识储备超越代理公司,代理公司生存的空间必然逐步缩小,直至灭亡。

    虽然面临寒冬,作为以智力见长的代理公司,必须面临调整方向,有的向商业旅游地产转型,有的向高端转型。要知道,优胜劣汰最终的结果,必然是强者生存,弱者被淘汰。

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(2011-05-23 09:13)
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杂谈

    由于住宅地产受到宏观政策的打压,加上商业地产的巨额利益的诱惑(特别是万达广场火爆的经营场面及超强的号召力),一时间,住宅地产成了开发商手中的鸡肋,商业地产则成为开发商手中的“香饽饽”。

    在中国,资金流动性长期存在,表现出一种“蝗虫经济”现象。只要哪一个行业有钱赚、利润水平高,大量资金就涌入这个行业,导致行业竞争加剧。利润率大幅下降后,这些流动性极强、敏感度极高的资金再去寻找下一个投资热点。继住宅地产这个热点后,商业地产成为最新、最热的投资领域。

    但资金过度无序的涌入,必将导致以下三个矛盾:

    1、商业投资增幅远超过住宅产业投资增幅;

    2、商业物业建设速度远超商家开店速度;

    3、商家开店速度远超老百姓的购买力的增长速度。

 

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杂谈

    在国家一系列宏观政策的连续打压下,房市特别是房价,终于开始向政府低头。销售量下降,销售价格的稳定,商业地产巨大利润的诱惑力促使许多开发商主动或被动向商业地产转型。作为商业地产的领航员,开年后,我们明显地感受到商业地产的火爆与迫切,业务量成倍增长,开发商求贤若渴。

    伴随着我国国民经济高速增长,城市化率不断提升,老百姓可支配收入的增加,商业地产的需求也在相应增加。特别是休闲、娱乐类的商业地产的需求会进一步放大。但大量开发商迅速转向商业地产,必然会加剧商业物业供应量增长远远超过百姓购买力增长速度的矛盾,造成供过于求局面的发生,县级城市更容易激化矛盾。以黄梅县为例,城市原有商业体量在20万㎡左右,一个正街鑫城商业供应量达到10万㎡,市场在短时间难以消化如此体量的巨无霸,造成商业街无法销售,更难以经营的局面。

    如果说住宅开发是小学生水平,那么商业开发一定是研究生的水平。在开发商没有完成理念转变、资金积累、人才储备的

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房产

    新年伊始,中央政府连发三箭,国八条、房产税、加息,充分显示中央政府决心要在两会前稳定乃至降低房价的信心不会动摇。如果地方政府不吹歪风邪气的话,我想此次调控的利剑应该能射中房价这个靶子,至少不会脱靶,至于这一箭射了几环?那要看三箭的落实情况和执行力度。

   分别来看:第一支箭(国八条):从供求两端对房地产进行调控,减少需求特别是投资性和投机性需求;而在供给面上,主要增加保障房的供应,确保落实。一加一减贯彻到位,就能改变供需失衡结构关系,从根本上扭转供不应求导致房价飙升的被动局面。

   第二支箭(房产税):虽然只是在上海、重庆试点,但傻子都明白即将在全国推广只是时间问题。可能有人认为两个试点城市的房产税很温柔,但不要忘记,在房价飞涨的时候,百分之零点几的房产税的确算不了神马,一旦房价下跌再加上房产税,那时的房产税就不是浮云了。说到底房产税现阶段的目的是改变两个预期:一个是老百姓购房预期;另一个是地方政府未来收入预期。

 

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(2011-01-28 08:48)
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杂谈

    1月26日,中央出台“国八条”调控房地产的措施,时隔一天,27号上海、重庆物业税开证,估计2月份还有一次加息,这一套组合拳如果得以贯彻落实,力度将非同小可,但就像喊狼来了的次数多了一样,大家都没把这轮调控当回事,都以为又是一次宠物狗来了。

    其实不然,此次调控与前几次截然不同:

    首先:本次调控力度不同

    不光是二套房首付提高至六成,也不光是增加保降房、加大问责力度、部分城市实行限购,其中有一条没有被大家重视的就是“限房价,竟地价”,这样一来最高房价限死了,开发商还敢拿天价地?

    其次:多管齐下,全方位收网

    仅看国八条,就从土地供应、信贷、限购、问责、税收、保障房建

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杂谈

    周一公司例会上,我感叹时下代理行业的形势为“开发商的春天,代理商的冬天”,到销售形式低迷时会逆转“开发商的冬天,代理商的春天”。我们同事接话说:“你永远都别想春天了。对于代理公司而言,只有冬天,能有秋天就已经很不错了。”

    的确,近期我们拓展项目的历程深刻地阐释其中的含义。代理行业的附加作用越来越低,到傻子都能卖房的时候,谁还需要所谓的外脑?谁还去花不菲的代价搞什么策划?我们几个熟识的开发商仅委托我们找几个销售经理就够了。

    在市场尚未成熟的时候,在开发商刚刚踏进房地产行业的时候,在房屋滞销的时候,代理公司尚能依靠它的专业性换取一点市场空间,当前述条件不存在的时候,房市成为卖方市场的时候,代理公司就失去了存在的基础。

    作为以脑力劳动见长的代理行业,必然要能站在市场的前沿洞察市场发展的规律(包括自己的生存土壤)。不然,房子不好卖的时候要关门大吉,房子好卖的时

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