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曹盛洁
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《华夏时报》编委、地产主编。曾任《第一财经日报》房地产周刊主编及多伦多《地产周刊》主编。Email:caosjie@hotmail.com

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    越来越多的二三线城市加入到“限价”行列,那些实在躲不过去的城市,则出台了“温柔版”的限购令。
    不久前,浙江台州、衢州先后公布了限购政策。这两个城市的限购令,越看越像是“逗你玩”。台州规定,在限购类型上,仅新房限购,二手房完全没有限制;在限购范围上,仅市区内限购,郊区则不受限;在限购人群上,台州版限购令也极其宽松。
    相比之下,尽管衢州版限购令规定一二手房均限购,但在第几套房限购上,衢州开了一个很大的玩笑:在市区有3套或3套以上房子的本地人不能在市区买房,即从第4套开始限购。有多少比例的人群会购买第4套房?这一政策,到底是鼓励买房还是限制买房?
    殊不知,如此“温柔”的限购令,不仅难令本地房地产市场冷却,而且在一段时间后会助推当地房价上涨。也就是说,出台这样的政策可能比不出还危险,因为“温柔”限购令无异于告诉大家:“我这里政策很宽松,来我这里买吧。”
    这样说并非危言耸听,而是早有前车之鉴。事实已证明,“限市区不限郊区”会令郊区的成交量迅速放大,这对那些本来市区供应比例就较小的

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    从出台伊始,限购令就饱受争议,然而,这一本应是短期、局部性的政策,却有长期、扩大化的趋势。

    作为一种行政手段,限购到底能坚持多久?由于政府无法厘清市场与行政的边界,将非常规的行政手段常规化,几乎注定了这最终将是一次“弱调控”。以行政手段强压楼市需求,是一种非常“急功近利”的做法,需求固然可以压抑一时,但终有爆发的时刻,届时市场局面将更加恶化和恶性循环。

    中国房地产的主要问题不是房价上涨,而是上涨速度过快及上涨幅度过大。在很多城市,房价常在短期内如脱缰的野马般一骑绝尘。城市化、人口红利、刚性需求、资源配置不均衡等原因,固然能在一定程度上推高房价,但却不足以令房价飙升至此。

    实际上,中国房价畸高的最根本原因只有两个:房地产的“半市场化”制度设计,以及近年,尤其是金融危机后货币大量超发。

    尽管1998年取消福利分房开启了中国房地产市场化征程,但直到现在,这个市场仍是“半市场化”,所谓市场化,只是二级和三级市场,而一级市场,即土地,几乎被政府完全垄断。

   

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原文发表于2010年7月号《新地产》杂志

 

   “这几年,感觉像坐了趟过山车。”透过一根电话线,纽约大都会保险公司资深金融分析师何娅向本刊记者感叹。6年前,何娅在距曼哈顿市区不到20英里、有着全美首富之郡称号的Fairfax(费尔法克斯郡)买了一套价值41万美元的Townhouse。这套房产在2006年年中时曾飙升至67万美元左右,然而在金融风暴的席卷下,何娅的别墅最低时跌至约37万美元,相距高点时跌幅超过40%。尽管最近美国楼市有所回暖,但仍未回升至她购买时的价位。
    如果放在全美范围来看,这套Townhouse的跌幅并不算大。纽约绿谷房地产公司资深地产经纪Roy Li表示:“美国一些旅游度假城市跌得更惨,如拉斯维加斯、迈阿密、奥兰多等城市,房价深幅下探了60%—70%。”
    就在邻居“山姆大叔”陷入泥潭中难以自拔时,加拿大楼市却呈现出截然不同的景象。全球金融危机爆发后,该国楼市在经历了短短半年的调整后旋即掉头向上,去年夏天以来,多伦多、温哥华等城市的房价及成交量屡创新高。

    “简直就像一个是白天一个是黑夜。”加拿大房地产协会主席戴尔•瑞普

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    昨日,一位知名开发商撰文表示,拆迁推高地价、地价推高开发成本、成本推高房价。目前,北京的拆迁成本越来越高,拆迁难度越来越大,高房价高拆迁成本恶性循环。他继而发问:如果不控制离谱的拆迁成本,房价如何控制得了?
    上述观点显然是本末倒置。恰恰相反,是越来越高的房价及房价上涨预期导致了拆迁成本随之水涨船高,没有哪级政府愿意在补偿上给予拆迁户过多“溢价”。当房价始终盘桓在高位时,如果想方设法降低拆迁成本,无疑是对被拆迁者利益的一场公然掠夺。
    这位开发商举了两个例子,其中一个是:在今年5月的通州,大多数房屋均价在2万元/平米左右,通州运河核心区及西海子棚户区居民拆迁的货币补偿标准为每平米1.5万余元。而去年上营棚户区拆迁每平米补偿8000余元。拆迁费加上土地出让金,和拆迁的资金成本和管理费,土地直接成本已经接近房价的80%,再加上建安费,房地产开发成本已经达到或超过了现在的房价。
    请问:在5月份周边房价已经突破每平米2万元的前提下,合理的拆迁补偿应该是多少?难道按照去年每平米8000元的标准?1.5万余元不过是参照当时市场评

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楼市

开发商

降价

分类: 房地产评论

   “降价”,还是“死扛”?
    对开发商而言,上述问题尽管还未上升至哈姆雷特“生存还是毁灭”的高度,但也值得反复思量。
    新“国十条”出台后的两个多月,北京、上海等城市的成交量急剧萎缩,多个楼盘出现“零成交”,购房者的热情降至冰点。由于政策普遍存在滞后效应,新政对楼市的影响将会逐渐“发酵”。业内预期,如果新“国十条”效果不佳,楼市很可能会迎来更为严厉的调控政策,房产税就是悬在空中的一把“达摩克利斯之剑”。
    尽管目前热点城市的房价依然维持在高位,但脱离成交量来谈房价,几乎没有任何意义。成交量不仅是楼市存在之根本,亦是开发商生存之首要因素。

    新政颁布后,个别大开发商反应速度之快,令很多业内人士都倍感诧异。上轮宏观调控期间,虽然王石早早就抛出了“拐点伦”,但万科旗下项目公开降价是几个月之后的事情。而此次恒大地产在新“国十条”出台后的20天左右,即在多个城市祭出八五折降价大旗。2008年秋,正是同样力度的促销令恒大度过了“上市之劫”,这一次,恒大成为降价“急先锋”,显然是为先发制人,

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楼市

调控

政策

分类: 房地产评论
   “当昆明人遇见警察——打一国产运动品牌。”这是一位昆明网友因“纸币开手铐,鞋带自缢”事件有感而发创作的一个谜语。谜底是“李宁”,因为“一切皆有可能”。
    在一切皆有可能的中国,还有一个比世界上其他地方都“神奇”的房地产市场。
    当你辛辛苦苦地工作若干年后,却发现收入涨幅远远赶不上房价涨幅,只能望“楼”兴叹。在动用了自己、父母、爷爷奶奶三代人的积蓄后,你终于凑够了首付款。你以为买了一套属于自己的房子,其实不过是从“短期租客”变成了“长期租客”——房东是政府,租期为70年。你在“长租”的房子里居住,每年或许还要缴纳数目不菲的房产税。70年以后(很可能因质量问题坚持不了70年),你儿子或孙子是否还要交一笔钱将“长租”的房子再买下来,目前还尚未可知。
    当然,会有人“感谢”你的。因为你同时为中国GDP、地方税收、开发商的腰包作出了难以磨灭的贡献。
    在一会冷风劲吹,一会热浪翻涌的中国楼市,你的心始终踏实不下来。没买房子前,你忧虑房价狂涨;买房子后,你又担心房价大跌。你很想弄清楚政策将引领房
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降价潮

房价

分类: 房地产评论
    新“国十条”已横空出世两月有余,北京、上海等城市的成交量大幅萎缩,房价上涨势头被初步遏制。与此同时,楼市陷入观望僵局,多数开发商除了与购房者“隔房对峙”,对恒大率先祭出降价大旗的行为也采取“隔岸观火”的态度。
    关于中国房价是否会向下调整已无须太多争论。想必管理层心里也清楚,如果本轮调控再次失败,政府在调控楼市的公信力将会彻底丧失,毕竟“狼来了”的故事不能一遍又一遍地讲。此外,由于2012年政府面临换届,高层能否在任期内将房价维持在一个相对合理的水平,已上升为政治高度,因此本轮宏观调控力度前所未有。
    目前市场争论的焦点是,房价向下调整的幅度会有多大?大规模降价将始于何时?昨日,一篇名为《专家预测7月或迎来降价潮》的报道在网上广为流传。文中称,截至6月18日,北京在售打折楼盘达到75个,比一个月前增加了15%。有专家表示,楼市已进入拐点,6月底、最晚7月初北京就会迎来全面降价。
    对此,笔者认为,上述观点显然低估了中国楼市的复杂程度。如果开发商如此不堪一击,房地产市场在上轮宏观调控中就已深幅下跌。以往经验证明
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加拿大

楼市

调控

分类: 房地产评论

    金融危机爆发后,邻居“山姆大叔”陷入衰退泥潭中难以自拔,加拿大楼市却在经历了短短半年的调整后旋即掉头向上。自去年夏天以来,加拿大楼市走出了一波与中国楼市颇为相似的行情:成交量与房价连续数月屡创新高。今年第一季度,多伦多、温哥华等大城市的房价相比去年同期上涨幅度达到20%,市场上争抢Offer的现象屡见不鲜。
    加拿大政府一直在密切关注该国楼市的走向,并最终选择出手为火热的楼市降温。今年2月中旬,加拿大财政部宣布自4月19日起,政府将收紧房屋贷款按揭条件。具体内容为:要求贷款人申请贷款时必须符合五年期固定利率抵押贷款要求的条件,即便贷款人选择较低利率和较短期限的贷款种类;再贷款(re-financing)的融资上限从房产价值的95%降至90%;对投资人士欲使用政府担保的按揭贷款购买非自住物业,要求能交付相当成交价20%的最低首付款。

    财政部调控楼市的三项新政正式生效后,炙手可热的加国楼市现冷却迹象,5月份成交量和房价出现了“双降”。
    实际上,在西方一些发达国家,政府也会在必要时出手对楼市进行调控。但是,如何调控市场

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    5月31日,国务院批准并公布了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。这是国务院首度明确推进房产税改革,一直处于传说状态中的房产税终于尘埃落定。
    在此之前,由于上海、重庆等地即将出台房产税的传言沸沸扬扬,楼市已经风声鹤唳。部分城市房地产市场目前正处于多空对峙的微妙期,一些业内人士认为房产税的出台将成为压倒楼市的“最后一根稻草”,房价会应声大跌。
    与出台新“国十条”地方细则时“犹抱琵琶半遮面”情形不同的是,部分地方政府对房产税的态度相当积极。正如财政部财政科学研究所所长贾康所言,开征房产税,可为地方政府提供一种大宗、稳定、随自己职能履行而不断“水涨船高”式增长的支柱税源。此外,房产税改革作为此轮楼市调控的一部分,还承担着平抑房价的重任,因此也成为少有的部分民众翘首以待的税种改革。
    仔细梳理住房保有税的脉络不难发现,一年前发改委出台的相关文件中,对于住房保有环节税收的表述仍是“深化房地产税制改革,研究开征物业税”,直到

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    在金融危机期间成功利用房地产行业拉动中国内需之后,管理层再次腾出手来对付部分城市暴涨的房价。4月中旬新“国十条”出台后,鲜有开发商对此公开表态,但SOHO中国董事长潘石屹却大声宣告,他支持此次政府调控房地产市场的新政。
    潘石屹列举了以下几点理由:目前,地价与房价已脱离关系;租金回报率等指标大大超出正常值范围;资金过度集中到房地产,经济不能平衡发展等。他判断,中国部分城市住宅市场随着调控政策的出台会迅速进入“冰川期”。
    从2008年预言地产业将出现“百日剧变”,到不久前抛出“冰川期”理论,时光已经流转了两年。短短两年时间,中国房地产市场仿佛走过一个轮回:向下拐,向上拐,再向下拐……拐来拐去的同时,房价也被越“拐”越高。“百日剧变”非但没有发生,而且开发商的日子越过越“滋润”。
    数据显示,2009年中国房地产市场全年销售收入超过4万亿人民币。目前上市房企中,七成以上手中握有超过100亿元人民币的现金,不仅大公司,为数众多的中小开发商也在去年下半年以来的房地产“大牛市”中赚得“盆满钵满”。

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