底楼大堂

业主：蒋先生和其他几位业主拿出2000年买房时的楼书，指着上面的图片和文字，向记者介绍：这上面明明写着底楼大厅四周是玻璃大窗、空间开阔，挑高5.7米，现在只有4.9米。现在你看，大堂的空间被开发商重新用墙隔起来，然后当作房屋一间间地租出去了，但由于楼前面是规划好的小区绿化，不好再开新的门，于是就在楼后面凿洞，重新开门，通过用旋转式的铁楼梯进入“房间”。所以，你看现在的大堂，变成了一个狭窄的通道，空间被开发商“充分利用”来赚钱了。接着又拿出当时售楼处楼盘模型，证明这些后来弄出来的“房间”都是没有的，更没有后门打洞开门的设计。据说，这些房子还办好了产证。

开发商：何经理认为，2000年该楼盘开盘销售时，并不是像现在这样房子很好卖，现在这里的二手房价涨到了每平米5900元。当时我们开盘时最低售价每平米2900元，后来最高售价也就每平米4400元，整个楼盘的均价每平米只有3770元。那时，我们怕公摊面积太大影响我们的销售，所以就没有把大堂的面积（约480平米）公摊到各个业主的购房面积上。这么大的面积我们当然要利用。我

当记者试图联络该开发商时，却发现它已经销声匿迹了。当它装着鼓鼓的腰包离开的时候，却把这么一个大问题扔给了以后要永久居住在该楼盘的业主。有的业主甚至因为无法忍受制药厂的污染而搬离该楼盘，其中包括给本报发来投诉信的孙女士。高高兴兴买了新房的她现在还居住在原来的老房子里。

如果有人问买到什么房子最让人后悔，很多人可能会回答质量不好。但是，实际上买了污染源边上的房子才是最让人痛苦的。浦东浦建路某楼盘的居民对此就深有体会。每天住在外表漂亮的房子里，却要忍受与其比邻而居的制药厂排出废气废水，真是苦不堪言。

在接到业主孙女士的投诉之后，记者来到了该楼盘，在一个漂亮的花坛后面，记者看见了这个让人小区居民极其痛恨的污染源———某制药厂的污水处理池。4年了，该制药厂的污水每天都要排到这个处理池来。也许制药厂的污水是处理掉了，但是却给该楼盘的业主留下了永远的污染，每天，他

■案情回放

张女士于2002年3月与某房产开发商签订了一份《上海市商品房预售合同》，购买了一套全装修商品房，《预售合同》对该套房屋室内和整幢楼房外墙面的装修材料品牌和质量作了明确约定。2003年6月，双方在办理房屋验收交接手续时，开发商让张女士签署了一份《房屋装修验收单》，内容为“某某确认已对房屋的质量和装潢进行了验收”。张女士入住后，发现房屋装修的状况与《预售合同》的约定内容不一致：按合同约定，室内地板的规格和型号应当是直纹的，而实际却是横纹的；楼房外墙面本应是进口涂料，实际却改成了釉面砖。张女士认为开发商违约，与其进行交涉。开发商提出：交房时张女士签收了《房屋装修验收单》，表明张女士对房屋的装修及设备状况予以认可。虽然楼房外墙面从进口涂料改为釉面砖及室内地板等的装修不符合原来《预售合同》的约定，但张女士在验收时应当看到了这些装修上的变化，她当时并未提出异议而且签字，表明她认可了这些装修变化，所以开发商并没违约。张女士无奈，起诉至法院，请求法院判决开发商按照《预售合同》约定更换不符的装修部位。

■法院判决

本报记者李宏涛

与原先的承诺大相径庭

今年4月份唐先生等人买了该楼盘68号、69号两栋楼的房子，当时两栋楼的后面是一块绿色的草坪，楼书上并没有把这块地标出来，但平面图标出来了，上面没有任何的建筑，房产证上的地籍图也标出来了，没有任何建筑。买房子时许多业主都问过销售人员，这块草地到底是作什么的，当时销售人员都用统一的口吻说：“这是一块公共绿地，以后可能建一些公共活动场所”，当问到是否将来也会盖房子时，销售人员表示：“肯定不会再盖房子的。”这两栋楼的房子在5月底全部卖光了。到了7、8月份，业主们开始纷纷入住康城，而到了9月份开发商就把这块草地围起来，开始铲草皮，建房子了。记者在现场看到，新造的房子位于69号楼的正后方，现在基本上

根据上海市房地资源局2003年8月20日颁布的《关于上海市实施<物业管理条例>的若干意见》第一条规定：一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的，应成立一个业主委员会。然而，据业内人士统计，目前上海只有1/3的小区按照规定成立了业主委员会，而其他的小区业委会的成立都因为各种各样的原因而搁浅。日前，位于华灵路某楼盘的业主向本报反映了其小区迟迟不成立业主委员会的问题。

业主：

尽早成立业主委员会

该楼盘的业主夏先生告诉记者，该楼盘是在2001年8月30日交房的，交房至今有两年多了，但至今仍没有成立业主委员会。“他们（开发商和物业公司）根本就不想让我们成立自己的业主委员会。”另一位业主华先生告诉记者：“某物业是某地产集团的子公司，我们业主对该物业公司的工作很不满意。如果成立了我们自己的业主委员会，我们可能会让其他更好的物业公司进驻。”

据记者了解，该楼盘的业主与物业的矛盾始于一年前的拔花事件。据悉，由于某些业主在院子里种植了爬藤植物，物业公司认为其影响了小区的整体环境。因此，在

自本报开展“上海住宅楼聚焦”以来，接到许多读者的来信，其中有相当一部分反映的都是业主与开发商、物业管理公司的矛盾，由于现在商品房交易越来越多，问题也比较多，导致一些业主和开发商、物业管理公司乃至居委会对着干，甚至产生冲突。据了解，业主维权所要追求的根本目的就是与开发商、物业管理公司以及居委会之间达成一种“和谐共生”的关系。

然而，怎样建设一个业主与开发商、物业管理公司和居委会之间可以“共生”的社区呢？如果暂时无法实现“共生”，那又如何通过有效的方式乃至法律手段来维护业主本身的权利呢？

业主维权意识凸显

上海房地产发展迅速，由此引发一股股房地产开发的热潮，目前在上海开发房地产的企业就有几千家，如果从一些成熟的大城市来看，最多几十家，也就是说在今后房地产市场重新洗牌的过程中，将有大量的企业被淘汰或兼并收购。由于某些不规范开发商的鱼龙混杂，开发出来的楼盘品质、售后服务及其相应的管理就很难保证，由此本该属于业主的许多权利也无法保证，进而引发一波又一波的业主维权行为。一个很典型的例子就是业主大会，

上海某楼盘，位于普陀区顺义路，是由上海某置业有限公司开发的一个知名楼盘。不过，近来业主陆先生却反映该楼盘的开发商改变建设规划：在原本绿地中建了停车位及消防登高场地。此外，还有一些在楼书上标明的景观在现在的小区中也没有。因此，陆先生认为，这一方面体现了开发商的诚信问题，另一方面开发商改变规划是“违约”行为。为此，记者来到该楼盘了解了小区的情况，并对业主陆先生、开发商及相关各部门进行了采访。

小区现在的基本情况

业主陆先生在该楼盘购买的房子位于大门口左侧，从陆先生和开发商签定合同的图纸上看，这里属于14号楼，由紧挨着的3栋小高层构成，北面靠顺义路，南面是一块绿地。与14号楼相对的是13号楼，两幢楼之间是一块狭长的绿地。据业主陆先生说，这块绿地最宽的地方本来有27米，现在宽度减小了1/3，只有18米了，因为14号楼前建的消防登高场地“吃进”绿地3米，13号楼前建的停车位“吃进”绿地6米，绿化面积已经大幅度缩水。就是这个“3米”和“6米”，成了业主和开发商争论的两大焦点。

争论焦点一：消防登高场地该不该这样建

随着市民物质生活的提高，对居住的环境也有了相对高的要求，其中小区会所成为高品位生活的一个重要角色。最近，因为小区独立会所一事，上海某地产集团下属的子公司被长宁区某楼盘的上千户业主以业主委员会的名义告上法庭，受到市民的广泛关注。为此，记者采访了该楼盘的业主代表和开发商方面的负责人。

矛盾缘起独立会所“原貌”之争1999年，上海某房产公司开发某楼盘商品房，与业主签订房屋预售合同，之后，该楼盘分三期全部销售并交付。在开发商与业主签订的合同、开发商的宣传广告等多方面资料标示来看，该楼盘20号为小区独立会所，1号为物业楼。2001年9月，开发商将该楼盘1号楼出售给第三人，于是把原在物业楼的物业管理公司、居委会及监控中心等全部迁入小区会所，占用了独立会所的一部分面积。业主认为，开发商的这一做法违反了开发商当初的承诺，侵犯了广大业主的权益，于是要求开发商恢复“独立会所的原貌”，未果。2003年11月25日，该楼盘业主大会通过正常的程序正式授权该楼盘业主委员会向开发商提起法律诉讼。最近，长宁区法院已经开庭审理，两者在公堂上首次进行了面对面的激烈交锋。

因小区居住环境受到影响而进行的投诉，频频见诸报端，已成投诉热点。更有甚者，在小区里开起了“养老院”。不仅扰乱了居住环境，增加了物业管理难度，更破坏了居住心情。而居民有权要求居住环境保持原样。

近日，宝山区新二路某楼盘的郁女士反映，有位孙女士在该楼盘1楼买了两套房子，未办营业执照就开了家“养老院”。“养老院”业主和小区居民间产生了很大矛盾。

“养老院”扰乱居民生活

郁女士说，“养老院”建筑面积有200多平方米，有20余张床位。2002年10月底,该“养老院”开张，来了6位老人入住。

郁女士就住在楼上，她说：“‘养老院’早上烧饭油烟直飘到我家，我们这幢楼12户人家都不满。‘养老院’老人大多半身不遂，能听见他们的呻吟声，里面还散发出难闻的气味。”。她还担心以后会常有救护车进出，在鸣叫声中度日。

该小区共有299户人家，60多户表示反对。他们曾多次劝孙女士放弃开“养老院”，但无果。小区居民便到有关部门反映情况。最后，孙女士同意2003年12月30日前终止经营活动，但拖到1月7日

本报记者 李宏涛

最近，据上海某楼盘的一些业主向记者反映，小区内有不少业主在装修过程中乱拆墙、乱开挖门洞、随意搭建违章建筑。他们担心这样不仅损害了小区的整体景观，而且还有可能因不当拆挖墙体而导致房屋的结构被破坏，从而对房屋的安全埋下隐患。为此，记者对该楼盘进行了深入地采访和调查。

小区 居民违章搭建成风

有业主反映，上海某楼盘7号2201室业主乱拆墙、搭建违章建筑尤为明显。记者在现场看到有两堵墙已经被拆得荡然无存，空荡荡的，天花板上的门洞也被扩大了很多，屋内很乱，装修工人正在装修。据了解，墙体是业主请一位师傅用大型切割机进行切割的，整面的墙体被分割成80厘米×60厘米的许多小块，累计切割总长度达190多米，光切割费业主就支付了2万多元。

其实，乱拆墙，搭建违章建筑的远不止这一家，只不过这一家做得比较早而已。现在小区里有其他的业主在“跟风”搭建违章建筑啦，还有的业主在屋顶刚开了几个很大的“天窗”。

针对业主乱拆墙、搭建违章建筑一事，物业公司的人告诉记者他们已经多次通知这些业主进行整改了，并且已经把有关