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《商业地产策划与投资运营》由商务印书馆出版,适合大学生\研究生\学者\房地产界人士\策划人员阅读 
 本人的翻译著作《当人事成难题,你将怎么办》(哈佛大学出版社)也已由商务印书馆出版.
 
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   最近,国家发改委正在会同有关部门就农民工的城市化问题展开积极调研,“全国有1.4亿介于农村和城市的人口,扩大内需面临的困难,在一定程度上与限制农民工进城定居的政策有关,所以首先要解决这部分农民工人口的城市化问题。”7月2日,国家发改委人士向本报记者表示,城乡二元体制有望在本轮宏观调控的背景下加速松动,而首先获益的,将是流动在农村与城市之间的农民工。而根据中国社科院最近发布《城市蓝皮书》显示,截至2008年底,中国城镇人口突破6亿,城镇化率为45.7%。“全国1.4亿农民工,加上家属可能有3亿人,如果这部分人口有条件在城市定居下来买房、租房,对于扩大消费需求还是很有潜力的。”

   上述信息如果付诸实施,对于房地产来说,是一个长期的利好。3亿人,如果人均20平方米的住房面积,总需求达到60亿平方米,大家想一想,这不是房地产市场的最大利好吗?由此产生的经济总量绝对是天文数字。根据本人的理解,就本政策对房地产市场的潜在影响做如下评论:

   第一,各地政府如果不能科学认识外来人口的强大的房地产需求,对城市房地产需求做出最大胆的预测,制定积极的房地产发展规划,房价根本不可能降

   号称“房地产独立评论人”的牛刀(本名陈乾),影响不可谓不大也,其评论在房地产圈、财经圈有相当的名气,在“百姓”的心目中有相当的蛊惑力。但是,我们如果认认真真地读他写的博文,任何一篇拿过来,仔细研读,就不难得出一个简单的结论——他是一个极度无知的房地产评论人,是个靠谎言赢得掌声喝彩的骗子,甚至可以说是阴谋家。

   他的博文标题用词极尽夸张之所能,充满着蛊惑,洋溢着虚伪,使用模棱两可的言辞混淆视听。大家可能认为我言重了,我先举出几例,大家如果仍不尽兴的,可浏览他的博客,给他增加些点击量。

   (1)牛刀:中国社会可能重回越穷越光荣的年代。(2)牛刀:地价房价比是高房价狗咬狗的游戏。

   据新疆维吾尔自治区党委常委、宣传部长李屹7日凌晨透露,截至6日19时,乌鲁木齐市“7·5”打砸抢烧严重暴力犯罪事件死亡人数增至156人,其中,男性129人,女性27人;受伤人员1080人。目前,公安部门已抓捕1434名参与打砸抢烧杀嫌犯,其中,男性1379人,女性55人。对这些人员的审讯工作正在进行中。

   我们和谐的民族大家庭怎么会这样?兄弟民族怎么能自相残杀?君不见,美国是一个多民族、多种族共存共荣的国家,为什么我们不能共存共荣,相互搀扶地向前走?实际上,这都是怀揣极度私心的人刻意而为之,为了一己之私利,为了虚幻的不能再虚幻的梦想,不惜牺牲千万人的宝贵生命,而自己却在异国他乡,享受着各种荣华富贵,镁光灯下光彩照人,面含微笑,露出慈祥的神态,如达赖喇嘛、如热比亚,可内心却极度的肮脏,背叛自己的信仰,背叛自己曾经的诺言,背叛自己的祖国,背叛自己的民族。我说它们背叛自己的民族,可能有些人不理解,请你看看那些被杀害的人,被逮捕的人,甚至被法律判处死刑的人,家有妻子儿女,父老乡亲,大好前程,通通被它们的蛊惑断送了。

   它们能得逞吗?绝对不能得逞。它们能得势吗?天方夜

   今天,读到两则新闻,其一是三联集团张继升领衔的彩石山庄(三联城建集团)不能如约交房,购房人联合告状,其二是山东保利正式为济南的第三个项目——大明湖东北方向的小园庄项目起了个案名,叫“保利·大名湖”,举行了隆重的新闻发布仪式,还给获奖者颁奖,搞的动静还很大,唯恐人不知。本来是想先写写彩石山庄的事,可临时变卦,先对保利的案名说三道四,评头论足吧。事先声明,本人无意为保利的什么“大名湖”做推广,若要起到推广的效果,本人不拿保利的一丝一毫,网友也别瞎寻思,认为有什么潜规则之类的事。保利能听忠言则可,不听忠言也罢,无关大体。
    我认为,凭保利的品牌,大可不必搞这么低级趣味的案名,媚俗地让人恶心。“大名湖”和“大明湖”取谐音,让百姓摸不着头脑,以假乱真,以真乱假,真真假假,实在是偷鸡摸狗的勾当,前面还要加个前缀“保利·大名湖”,实在有违“保利”的英名。如果是个小公司,投机取巧一番,本人不会说三道四的,可偏偏是保利,这么大的公司,名声这么大,竟然还要靠投机取巧的搞推广,不能不说掉价,丢人丢到家了。
   可就是这么个名称,却要“与城市共兴共荣

   上海倒塌楼房的致病原因已经查明,专家给出权威结论,下一步就是围绕倒楼进行赔偿了。目前,已经传出多种赔偿方案,但都没有得到证实,估计用不了多长时间,就会有结果。我们局外人不妨就赔偿方案品头论足,看看赔偿牵扯的种种问题,也为我们今后处理此类事做个预演。当然,限于本人学识和信息不对称,下面的话难免有隔皮猜瓜的嫌疑。说对了,大家说声好,说错了,敬请包涵。

   第一,原地重建是对“业主、银行”等利益攸关者的最佳赔偿方案。若业主和银行死抱一端,非要现金赔偿,那么,受损害最大的除了开发商,可能就是“业主”(楼没了,业主也是虚的)和银行了。既然抵押物灭失,银行的“抵押合同和他项权利”就没有保证。当然,银行会说,开发商有保证责任,意思是在房屋没有建起来之前,保证银行利益不受损失(怕开发商撂挑子跑掉)。可是,开发商没钱,他凭什么还银行? 

   银行放话说,业主必须按时还银行贷款,不然就要按法律追索,执行贷款者的其他责任。这是它的无知,贷款人30%的房款面临着收不回来的风险,还没有任何着落,银行还要购房人按期还贷款,这不是明摆着要逼死人吗?购房人已经将房

   当前,房价涨声四起,人们在攻击地价是房价上涨主要原因时,自然将攻击的矛头指向政府,说土地政府垄断是地价上涨的根本原因,正是因为政府垄断了土地供应,才导致“地王”不断出现,价格步步高升。如有网友说:“土地是房产工业的原材料,如果全部土地真正能自由交易,没有开发商希望土地变贵,没有哪个开发商再敢囤积土地赚差价,到时土地回归合理价格是必然的趋势。”就连著名评论员如任志强、牛刀、时寒冰也批评政府的垄断,认为是造成高地价的原因。我认为,这是不符合政治经济学原理,更不符合中国的国情。尤其值得提醒的是,政府不垄断土地,任由土地自由交易,地价同样不能有效降低。抛弃政府管理土地制度,土地自由买卖同样不能降低城市土地价格,甚至可能使地价更高!

   社会各界只看到政府垄断土地造成的高地价,而忽略了土地供应的垄断低价,是无知、没有全局观念的表现。全国享受划拨土地使用权的单位有多少?军队、医院、党政机关、体育文教事业等等,它们都是垄断价,政府征用后,以土地征用成本供给使用。大家想一想,如果土地自由买卖,这些单位用地要从土地所有者手中按市场价购买,得多少钱?本来100万能拿下来的

第五章   旧情复燃(2009-07-04 18:26)

 

管理专家说:企业业绩分两种,一种是隐绩,一种是显绩。前者指企业综合素质改善或者提高,如竞争力增强、员工素质提高、社会形像良好,这些成绩不容易为外人看见,故曰“隐”;后者指企业赢利多少,和尚头上的虱子——明摆着,故曰“显”。两种成绩好比精神文明与物质文明,一样不能少,两手都要硬,这样的企业才是常青树,屹立不倒。

用这个标准衡量,富临公司没一样合格,最近经过治理,隐绩有所改善,是该拿点显绩、提提大家的精神了,郝悟行想。最有效的办法是伸手向政府要政策,要到钱那就更好。“公有制”是全民所有,换个说法,谁有本事拿到就归谁所有,郝悟行在机关行走多年,是深谙此道的。可是,伸手拿也要讲究道术的,如果道理讲不通,伸手去偷或者变着法儿贪污,也是不行的,郝悟行把找恰当理由的任务交给高峰,高峰想了整整两天,总算想出个锦囊妙计,如此这般地说了一通,郝悟行也觉得有门。可要找顶头上司要说法,不能不说是个问题。郝悟行想起张主任还欠他个人情,才将信将疑、惶恐不安地决定试试,能不能从虎口力拔出牙来,就看运气和勇气了。

   上海闵行区“莲花河畔景苑”的一栋住宅楼倒塌了,让那些对房地产开发商不满的高兴起来,借机发泄心中的不满,更有些房地产专业评论人士胡说八道,胡搅蛮缠,胡乱联系,以致混淆视听,蛊惑百姓。本人针锋相对地写了篇博文“倒了一栋楼,大呼小叫前应慎思(2009-06-30 07:05:01)”,提醒社会应客观理性看待,却受到攻击和无理责骂。当时,我认为房屋质量应该没问题,许多网友不明白,说楼都倒了,怎么说没问题?然后说我是开发商的利益攸关者等等。但是,事实就是事实,容不得我们狡辩。

   我的主要辩驳理由是:房屋质量没问题,并不等于大楼不能倒。大楼倒塌的原因有多种,人为破坏、自然灾害、人为失误、汽车撞击、炸弹攻击等等,都有可能使大楼倒塌,质量不合格仅是其中之一,这么简单的道理,那些热血网友和热血评论家竟然不慎思明辨,反而说我冷酷的无情,实在让我无法理解,难以接受。

   上海市今天刚发布质量检测结果,证明我的看法是对的。结论是

  北京一个月多的时间内,接连产生“地王”,一浪高过一浪,如盛夏的骄阳让全国老百姓都如坐针毡,购买力不涨,房价却气势如虹,住房梦越来越虚幻。住房梦还能实现吗?我认为,是有可能实现的,在火热的环境中,让我们冷眼看一看房地产市场,是否能从中看出希望来。

  房地产有条金科玉律——第一是地段,第二是地段,第三还是地段。当下国人谈论北京的新地王(广渠门10号地,奥运乡水源厂相邻地段,广渠门15号地,和通州地块)时,只看地块楼面地价是如何高,形容为鸡群里站只大白鹅,格外高大,其实我们如用房地产最基本规律衡量,是因为地段太好了,稀缺地不可替代,供应量实在太少了。而且地段与项目规模恰好符合部分开发商的胃口,当然要大吃特吃了。如广渠门10号地,富力张大口吃下,因为它在广渠门还有项目开发,两个项目放在一块,便有核聚变的威力。广渠门15号地,中标者方兴地产就是做高端物业的行家里手,企业战略就是核心城市、核心地段与高端物业,也符合公司的胃口,当然要吃下。其实,它也符合SOHO中国地产的开发理念和胃口,只不过潘石屹夫妇关键时刻胃口还是不如别人大,没能吞下而已。其他项目也有类似的一一对应关系,或叫特殊性

北京的房地产市场和夏日的太阳,炙烤着北京人,也同样炙烤着全国人民,共同盼望高温高烧早日退去,还我们以凉爽宜人。老百姓关心房价怎么样降下来,业界为新霸主担心,能不能全身而退,笑傲江湖。由于地产江湖大佬悉数出席,纵然出手,却毫无所获,潘石屹更是火上浇油地精算楼面地价16000元/平方米,意思是,本项目单价低于25000元/平方米就要赔钱,大有吃不着葡萄说葡萄酸的心理。业界的很多专家甚至为这些地产新霸主担心起来,摆出房地产开发大师的谱,认为这些毛头小子,个个愣头青,并不知房地产开发为何物,一方面为自己不敢伸手的胆怯遮丑,另一方米,为愣头青下指导棋,更有的,则幸灾乐祸地为新霸主操心,这么高的房价卖给谁啊?谁是高地价的冤大头啊?
其实,我们根本用不着为他们操心,既然人家敢举牌,就有人家的道理,见招拆招,自有解脱之道。例如,这些背景强大的公司完全可长期持有物业,收取租金,然后像上海世茂滨江一样,抛出4万元/平方米的高价,谁愿买谁就买,不买,也不担心,持有就是了(例如,李嘉诚在北京的东方广场项目)。其中,上级单位(中化集团和中国电子等)子公司、孙子公司、曾孙子公司齐聚一堂,整栋