当北京连续拍出几个天价土地之后，媒体上就不断的在每一次天价地之后都精心的替开发商算了一笔账，看看这个天价地中生产的产品要卖多少钱才能有盈利。同时还在与现有周边正在销售的楼盘价格做个对比，看看“面粉是否已经贵过面包”。

整个社会都在为开发商操心，表面上担心开发商的能力，背后则是对房价上涨的更大担忧。但是这种房价上涨的预期难道与土地价格上涨无关吗？

国土部网上的文章认为从年初两会中关于政府在房价中的收益的争论，包括土地成本价在房价中所占的比重争论可以停止了。三种不同方式调查与计算的口径可能不同，但与全国工商联两会上的报告结论基本是一致的，等于公开承认了报告的合理性与准确性。但结论却相反，国土部坚持认为土地的成本价格上涨不是推动房价上涨的原因，而新的土地价格的上涨反而给旧的土地的升值带来了利润，开发商获取了这一部分升值的利润。言外之意，开发商似乎仍应按旧的土地成本给商品房定价，否则就一定会是暴利了。这种假设的言外之意还包括政府并不比房地产商从房价中获取的更多。

其实，全国工商联的报告不是要争论土地的成本占房价中的比重到底是多少，而是指出高房价中政府获取的部分所占的比

国土部号称中国的土地占房价的比重平均为23.2%，低于世界许多国家。这似乎是在告诉民众，中国的土地价格还很低，还有极大的提升空间，政府还应从土地中多分一些利益。不是地价在推高房价，而是房价在拉高地价，并将继续在房价推高中推高地价。

这种理论为什么在1998—2003年之前不生效呢？为什么1998—2003年平均每年的房价只增长2.7%呢？住宅商品价格平均增长3.5%，房价收入比连年下降呢？那一阶段的房价也在不断上涨，但地价却波动不大，为什么那时没人在埋怨地价在推动房价的上涨呢？而这以阶段又恰恰是个人购房从低向高快速发展的过程。

2002年的土地招拍挂文件改变了土地的供给方式，2003年8.31大限加剧了这种土地供给的格局，同年“关紧两个闸门，守住一条红线”的调控措施让供给量连续四年大幅下降，才形成了调控政策推动之下的房价变化和土地领先的价格信号，并逐步在现实的房价中引发社会的争议。

1991年的55号令推动了土地的有偿出让，形成了第一波的房价变化，从有管理和计划的审批定价变成了市场化的“房价+地价”的新房价。此后的房价中开始包括了土地的出让价格和土地的有期使用。

虽然至此跳增让房价上了一个台阶，但全社

正当统计局和国土局对土地在房地产商品房开发中到底占多少比例的调查未公布结果时，由国土资源部土地利用司和中国土地勘测规划院共同编写的《2008中国城市地价状况》报告公布了40个重点城市地价房价比为2—4成，并创造了一个新名词“成本地价房价比”或“同时点地价房价比”。根据这份报告他们认为是“房价预期影响地价”而不承认是地价在推高房价，甚至认为“土地升值转化为房企利润”，以此想将房价升高的责任推给开发商。

什么是成本地价房价比，赵松所长解释为：从商品房成本的角度将土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价比——即为成本地价房价比。

似乎所有官方的研究机构都在犯着同一个错误，他们都只会按计划经济的计算方式静态的计算土地供给的初始价格，即土地获取时的楼面地价周长不变，测算土地占房价的比重。只知道土地附着时间的变化可能会升值，却不知道持有这些土地时，这些土地的成本也在不断的提高，持有土地是要支付持有成本的。专家们梦想着用“物业税”来加大住房的持有成本，难道不知道土地的持有也有成本？

土地在购买时一次性支付了全部的土地出让金，但能在同时就生产出房子并开始销售吗？在规划、设计、申

一个中央电视台的读报者，大约仍觉得不够风光，于是就在读报时信口开河加上许多杜撰的佐料来吸引社会的注意。6月18日的读报中就国家要了解开发中土地成本一事提到了全国工商联在两会中的报告和我的名字，但这位读报人似乎根本就没有看过这份报告和我的博客，于是错误的大谈误谈房价中土地占到了50—60%，岂不让国土部门会恼羞成怒。其实报告中指的是土地和税收的成本占到了50—60%，而不但是指地价。如果明星们为假药做广告要承担法律责任，那么中央电视台的读报人传播假信息是否也要相应的法律来制裁呢，也许国家的决策层正是被这种读报人的忽悠才上了当，做出了糊涂的决策。

数日前我接到了建设部一位领导的来电，向我索要了这份报告，并告知上头要安排部里核实，我说建设部一不管地、二不管税收，又有何能来核实，岂不是狗拿耗子吗？于是几天前先有了税务总局的通知来查税，名单中有大量的房地产企业和华远集团公司，大约一是看是否偷税漏税，以弥补财政收入的下降损失；二是看看税收在房价中的比例。

华远历来是北京税收缴纳的3A企业，获荣誉纳税人称号多年。按市里的规定可数年不在查税，当然也不会担忧国税总局来查了。但查税是否能对成本的清理有

先是从网上看到了一条消息，说民生银行出笼了一份《国内房地产市场分析与展望》的报告，报告称中国房地产企业的土地库存巨大，按照历史速度消化需要50个月以上；同时房屋库存超过10亿平方米，按照历史速度消化需30个月以上。这条消息吓了我一跳，按照民生银行这份报告的结论，似乎中国的房地产业将长期处于一种去库存化的泡沫中。

这也与我们多年的研究和实际的调查有着截然相反的差距，为弄清楚到底是谁错了，我必须看这份报告的原文，其计算、推理与分析。《第一财经日报》6月17日B2版刊登了这份专题报告，看完报告之后，我心中的一块砖头落了地。原来民生银行这份极不专业的研究报告是在像小学生做算术题一样，丝毫不加分析的将一些统计数据罗列中一起加加减减得出的结论，就像是小孩过家家的一种游戏，将复杂的实际生活变成了一种无生命情感的想象。

民生银行的报告也许做了一道很好的算术题，但其谬误正在于根本不知道这一系列数字中的内涵已发生了很大变化。这些研究中比较不同时期的不同类别时，往往忽略了被比较类别的组成个体或内涵已发生了变化。这种结论的谬误恰恰建立在错误地比较不断变化的数据基础上。

最近读了一本书，是美国斯坦

大概是财政收入下降让官员们都昏了头，于是借人大的授权再次在经济本就处于困难的时期又出台了受赠房屋加征个人所得税的通知，不知是否又要对公民实施掠夺性征税的一系列新政了。

美国是个因税收不合理，为保护自己的财产权利而新生的国家，因此国家的征税应有明确的用途和理由，并经国民的批准。而中国的征税似乎从来不需要理由，且人大这个代表人民决定税收用途和数量的机构又将应由自己决定的权力用法律的形式委托给了政府。于是政府就有了不论税收的用途而可以任何增加税收的权利，那国民的权利由谁来保护呢？人大在讨论提高个人收入的应税额起征点时如此的谨慎，但对可以加税中的监管却是如此的放权，给了政府一个疯狂加税的机会和空间。

实行单一税的好处自不用说，大多数国家单一税的实践早就证明了其合理性、可操作性。但中国的个人所得税却有十多种征收办法，且在不断的增加。为什么不多用时间研究一下如何将个人所得税变成单一税呢？多种税征收办法一定会是有重复征税及严重的不合理性，如工资性收入的税率高达45%，而一次性劳动收入的征税却只有20%，必然逼良为娼，会有大量的工资性收入转移为一次性劳务收入来逃避税收。如演员的工资性收入就

天下没有无缘无故的爱，自然也不会有无缘无故的恨。那么众所周知的网络与媒体中大量的对房地产行业、对房地产商、对房价的抱怨，或者说是仇恨，又是从何而起的呢？也许会有无数种原因和猜想。

历史的背景：

1、          福利分房制度

中国自1949年内务部令“一切房屋归公”之后，知道1998年国务院23号文止，近50年的时间实行的是住房实物福利分配制度。除1949年之前原有的私房之外，改革开放之后只在少数开放城市实行了有计划审批或有差别化的商品房制度，超过90%以上的住房仍是实物分配为主，因此1998或部分延续至2000年之前的住房都为分配制。于是在此界限之前的绝大部分已就业或已婚的家庭都有了住房。

从2005年的人口普查资料看，1998年房主35岁以上的家庭基本都拥有了实物分配的住房，经济情况好的单位27、28岁的也分配了住房，经济情况差的单位则年龄要大些。总体看，建国初期出生的一代高峰人群基本都拥有了有分配制的住房。

1998年时房改房或租赁型公房合计占总存量约90%，其他类住房所占的比重较低，商品住房仅占存量的不到5%。近十年的商品

记得上小学时，有一本书叫《趣味数学》，常常读得爱不释手，对我的一生成长有很大帮助。对数字的解读也会有不同的发现，儿时关心的是是否答得正确，今天则要从中找到与媒体舆论导向不同的真实世界。

今年我国的房地产销售于1—2月份处于低潮，但三月份则开始在政策放松的推动之下迅速回升。全国1—3月份的销售面积增长了7.8%，1—4月份则增长了17.6%，超过了1.7亿平方米，这意味着但从4月份看，全国出现了暴涨，单从4月份的看单月的增长远超过了20%。5月份比4月份略有下降，于是媒体中就大量出现了销售下滑、危险再现的呼声。

北京的情况大约与全国同步。3月份日均371套（统计中未含经济适用住房与两限房）；4月份日均446套，涨幅大于20%；5月份日均为371套，比4月份下降20%，与3月份持平；6月份的第一周日均下降为278套，比3月份更有下降，比4月份则下降近60%，这显然不是个好消息。

但如果按3月份、5月份的日销量计算，年化销量就13.5万多套了，约等于2008年的1.8倍，则是个巨大的增幅，按4月份的日均446套计算，年化销量就高达约16.3万套，则是北京的历史最好水平了。

历年的统计中，经济适用住房与两限房都列入总的销售套数和销售面

《物业税》再次引发了社会的热议，“狼”来了好几回却只听到楼梯响，不见狼下来。倒是让房地产股票应声而降了，无辜的股民又惨遭一次莫名的重创。

许多媒体记者在追问我《物业税》的出台是否会让房价再一次下跌。在媒体的眼中物业税好像就是房价下跌的原子弹，除此之外就一无所知了。有关物业税的相关知识完全是一片空白。

物业税为何物？中国始终说不清楚的不是物业税是针对建筑类物业持有的一种征税，而是说不清楚这种税收是干什么的。

假如仅仅为了持有物业而征税，中国早就开始了，不是早就有并且现在还在执行着房产税吗？不管叫什么名称，这种针对房产持有和经营而征收的税从来都未停止过，无非目前房产税是对城市居民居住类物业暂时免征税而已。

又何必要用设个新税种的名字来吓唬市场和民众呢？这又与房价的下跌有什么关系呢？更何况中国的一个税收从提出到立法不知道要喊多少次狼来了，物业税不也同样吗？

数年之前，时任财政副部长的楼先生就有应征收物业税来抑制房价过快增长的说法，结果至今没有下文。数年之前，现任国务院发展研究中心主任的谢先生就曾组织过专门的研究与讨论，并出了研究成果的书，我有幸也曾参与。

媒体似乎并不想看到中国的经济回暖，尤其是不想看到房地产市场的回暖。媒体似乎是担心当经济好转时，就找不到忽悠民众的热点了，他们更愿意中国的经济比金融风暴来临时更差。因此媒体会变着法儿的将经济的好转也用各种的自我解释去变坏。或者媒体在担心房地产的销售好转会削弱他们房地产广告的地位，也更拼命的用各种曲解在鸡蛋里挑骨头，让民众在云里雾里看花，以骗取更多的广告费。

今年二、三月份，中国房地产市场在中央和地方政府各种政策放宽的调动之下，出现了价格逐渐平稳、销售快速回升的扭转。于是媒体就大量的争议为这是“小阳春”且难以持久，甚至有许多人说这是楼市的“回光返照”。大量的舆论在吓唬民众房价还会再一次暴跌，也有人做出许多刚性需求已消失，进一步消费会不足的预测。

今年四、五月份，中国的房地产市场再一次用旺盛的销售证明了，只要中央的调控政策有利于民众购房的消费，中国的住房需求——不管是刚性需求还是改善性需求都是旺盛的，且住房需求中不乏购买能力。一至四月份的销售面积同比增长了18%，各地的市场都出现了价稳量升的局面（价格同比下降、环比反增长0.2%），再一次的给了那些希望市场暴跌的媒体和别有用心的人