深圳城市发展转型迈出重要一步

    深圳土地资源日渐稀缺是不争的事实。但与此同时，现有很多用地的用途或建筑物使用功能已明显不符合社会经济发展、产业发展要求。统计显示，深圳市目前有待进行城市更新的各类用地总面积约为200平方公里。 

    专家表示，“有待更新的200平方公里用地，总量已经超出了深圳尚未开发的可建设用地的总量。这一方面体现了深圳开展城市更新工作的重要性。同时，也鲜明地表明：深圳的城市发展已从过去的以增量发展为主，正在转向以存量发展为主。毫无疑问，这是深圳城市发展转型的重要标志之一。在当前的条件下，大力推进城市更新，挖掘建设用地潜力、拓展发展空间已成为深圳的必然选择。” 

    正因为该项工作的重要性，今年城市更新被深圳市委、市政府纳入“十大民生实事”和“十大举措”之列，要求城市更新工作在今年取得突破，12月1日起正式实施的《深圳市城市更新办法》的出台以及随后一批项目的实施可被视为突破的重要标志。 

    不仅深圳对城市更新工作高度重视，国家相关部委也对深圳的城市更新工作寄予了很高的期望。前不久，国家住房与城乡发展建设部刚刚确定了以“部市共建”的方式将深圳市确定为城市更新的试点城市，寄望深圳先行试点，为全国提供经验。 

    城市更新对于深圳未来的发展意义非凡，《深圳市城市更新办法》的出台意义重大： 

    首先，《更新办法》出台将加快推动城市重点区域内用地效益低下、不符合城市规划用地的功能提升与转变，促进老区活力重振与新区的结构优化；城市中心区、轨道站点、景观门户等地区内的三旧对象将优先改造，以满足城市重点地区发展要求。 

    其次，促进城市产业的空间布局优化和结构调整。《更新办法》的出台将加快旧工业区及用地效益低下的产业空间的整合改造，集约节约利用土地，并通过“腾挪置换”为高成长型企业的发展提供空间。此外，城市更新将推动传统制造业的优化升级和现代服务业的快速发展，积极推进创新型产业用房建设，实现产业空间布局的优化整合。同时，引导工业用地合理置换。工业用地功能转换将逐步降低深圳工业用地比例，加大产业空间置换力度，实现土地利用结构的进一步优化配置。 

    其三，促进社会结构优化与历史遗存保护。更新改造将增加商业住房和政府保障性住房的供给，并以经济发展模式的转型带动城市人口结构的优化调整。此外，更新改造还将注重传承和保育历史文化遗存，加强多元文化的融合，充分发挥深圳作为移民城市文化多元的特点。 

    另外，与百姓生活关系最密切的是，更新改造可提升人居环境。通过城市更新将逐步改造和消除环境恶劣、存在安全隐患的区域，加快完善市政配套设施建设，改善民生。《更新办法》中就明确提出：“城市更新单元范围内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有土地应当优先用于基础设施和公共服务设施的建设。”（金羊网）

    深圳地产新规惹火 深天健昨遭机构疯抢

　　11月24日A股暴跌，两市1600多只股票，仅有不足百只以红盘报收，但其中也不乏亮点，昨日上涨6.73%的深天健就是其中之一。

　　深交所盘后数据显示，24日机构资金至少疯狂抢进3.02亿元。而从近期走势来看，深天健已经连续7个交易日以红盘报收，涨幅高达47%。对于深天健股价大涨的原因，除了与董事会换届有关外，更大可能或许是机构憧憬深天健将受益于深圳下月开始实施的《深圳市城市更新办法》。

　　7个交易日暴涨47%

　　11月24日早盘，深天健高开后强劲拉升，10点47分左右，涨幅已超9%，逼近涨停。午后，在大盘暴跌，绝大多数股票纷纷“倒戈”的背景下，深天健也随之震荡下行。收盘前10分钟，逆市拉涨4%，收盘报收11.90元，上涨6.73%，全天成交6.8亿元。其实这样的强势表现，之前已经持续了好几个交易日。

　　从11月13日启动算起，短短7个交易日内，深天健股价就从8元左右迅猛飙升至昨日的11.90元，区间涨幅达47%.

　　24日深交所盘后数据显示，买入的前五大席位中，前四个席位均被机构专用席位占据，买入总额高达3.02亿元，而全天该股成交总额也才6.8亿元。而卖出席位均是一般券商营业部，卖出金额最大的席位也只有1743万元，买卖双方实力悬殊十分明显。

　　疑与深圳地产新政有关

　　那是什么原因吸引机构如此疯狂地买入深天健呢?

　　“由于深天健的大股东是深圳国资委，在国企重组风生水起的背景下，任何的变动都有可能是信号”，11月24日深圳某阳光私募掌门人这样告诉《每日经济新闻》记者。

　　从新任董事长姚玉伦的简历来看，似乎也存在这样的信号，他先后在深圳航空、深圳市旅游集团、深圳农科集团任职，2008年12月起担任深圳市投资控股有限公司监事会主席。

　　不过这可能仅是影响股价上涨的一个因素，引起机构疯狂买入的更大原因或许与深圳市将在12月1日起实施《深圳市城市更新办法》有关。

　　该项规定在很多方面做出了突破，比如权利人作为更新改造的实施主体，改造项目无需由发展商实施，鼓励自行改造，也可以协议转让。根据这一原则，一些拥有旧工业区、旧厂房的公司，就可以将这些“旧物”用作商业开发，相关的公司无疑会受益。

　　而深天健就是这样一家公司。根据联合证券最新研究报告，公司旗下的天健工业园，位于深圳福田区，属于香蜜湖片区外围，占地5.6万平方米。

　　深天健在多年前即有将该工业园改造为商品住宅小区的想法。该工业园周边二手房售价已经达到了4万元/平方米以上，按照联合证券的测算，“如果该工业园区顺利提高容积率到3，改为商品住宅小区开发，即使按3万元/平方米的售价保守估计，潜在的销售收入也将在50亿元左右”。而深天健在三季报中预计，公司2009年净利润不过只有约2000万元~5000万元。

　　不过早在11月19日，深天健发布了一则《自愿性信息披露公告》，专门对该工业区进行了说明:“天健工业区全部为14栋工业厂房，目前全部出租，年租金收入约1850万元，现正在办理确权手续，公司半年内不会做出更新改造的计划与安排。”（每日经济新闻）

    深天健深长城大涨原因揭晓

　  事情可不简单，强势股连拉涨停背后有玄机

　　地产指数不温不火，但部分地产个股却不断呈黑马相，与之对应的是，地产的龙头股如保利地产、万科等趴在地上，连俯卧撑都不做一个。地产股也玩起个股行情，且乍看起来很无厘头。

　　无厘头里的厘头

　　地产股里二、三线股抢镜，最猛的深天健连涨五天，按周五盘中高点，最高周涨幅近45%，而它的同城兄弟深长城周四开始发力上攻，大有后来居上之势。

　　深圳双雄联动起舞，初看起来莫名其妙，可它却是政策驱动的行情。原来深圳颁发了一个《深圳市城市更新办法》，马上要在12月1日起正式实施。该办法针对的是包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区的改造，其中的一个核心是“鼓励权利人自行改造”，拥有一些旧厂房、旧工业园的公司如有意改造，不用经过招拍挂，只要自行通过一系列程序，办妥相关手续，并补交基准地价即可进行自行改造，而这立马让市场的神经绷紧———相关的上市公司可能能把地级差价的远景变成近在眼前的现实。

　　联合证券认为，躲过了招拍挂制度，意味着相关上市公司节省下圈地的高昂成本，直接享受巨大的土地升值价值，潜在的收益相当可观。从深圳本地股看，最直接受益的公司当推深天健与深长城。例如深天健拥有的工业园区，位于深圳福田区。该工业园区周边高档的小区二手房的售价就已在4万元以上，如改造后工业园区的容积率能提高到3，参照周边的房价进行粗略估计，潜在的销售收入可达50亿元，利润空间可观。

　　周五暴涨7.54%的大龙地产却源于新的一桩地王案。据报道，大龙地产刚刚花50.5亿元拿下后沙峪天竺开发区地块，楼面价3万，楼面价和成交价双双创纪录。尽管国土房产部正高悬打击囤地之剑，可市场不管这些，反正先炒了再说，上市公司也乐此不疲地玩着囤地———增厚市值———圈钱———囤地的游戏。

　　哪些后来者可以期待

　　深天健一骑绝尘，投资者可能不敢再追。有没有无厘头行情的新秀？

　　第一创业李志锐看好中国建筑。中国建筑远非只是工程承包盖楼，公司本身在房地产开发销售方面亦属行业龙头，旗下控股中国海外和中建地产两家地产公司。中国建筑1-10月商品房累计销售金额增速达83.2%；在土地储备方面也相当雄厚，截至10月末公司土地储备面积达4640万平方米，较9月末大幅增长608万平方米，目前土地储备可供未来3-4年的发展。

　　本土券商兴业证券研究员王嘉则相当看好珠海板块。12月将迎来珠澳大桥开工和澳门回归十周年的盛典，这可能给珠海市的房地产板块带来新的机会。其中，华发股份和st海星（格力地产）更可关注，两家公司都背靠实力大股东，也都拥有丰富的土地储备，且多数位于核心地段，发展后劲不可小看。

　　深天健的同门兄弟———深长城情况同样拥有巨大的“自行改造”的升值空间。据万得资讯，深长城旗下的笋岗仓库，占地8.9万平方米，其所在的笋岗－清水河片区属于深圳的城市中心之一，地级差价潜力惊人。而且，公司已在申请报批，欲将该仓库升级改造为总建筑面积36.7万平方米的国际物流中心。同样参照行情，改造后的物流中心潜在的市值应当在44亿元左右。（厦门商报）

    深华发打响深圳城市更新第一枪

    《深圳市城市更新办法》 将于12月1日实施，借此东风，深华发A(000020)的主营业务将在原有商业物业租赁的基础上向房地产项目开发延伸。

　　深华发A今日公告，为抓住深圳城市更新的政策机会，公司拟以7.19元/股的价格非公开发行股票不超过1.3亿股(含1.3亿股)，募集资金总额不超过9亿元，以用于公司位于深圳市光明新区公明街道的A627-0006号地块项目的开发建设。该项目预计总投资额为12.3亿元，分为两期进行开发，其中第一期项目预计于2010年6月开工，投资额约9亿元，主要用于补交土地价款5.33亿元和建安投资成本；二期项目预计在2011年至2013年建设并销售完毕。项目预计实现销售收入25.03亿元，实现税后净利润7.73亿元。

　　深华发A表示，本次非公开发行完成后，公司主营业务将发生变化，在原有商业物业租赁的基础上增加了房地产项目开发，公司房地产项目收入和稳定的商业物业租赁收入将为工业方面的显示器产业链做大做强服务，同时在房地产低迷时期，稳健的工业也可帮助房地产业务稳定现金流。

　　据悉，深圳市光明新区公明街道的A627-0006号地块的土地使用权属于深华发A自主拥有，曾为公司深圳液晶显示器业务的生产基地，现状为工业用途，根据《深圳市光明新区规划(2007-2020)》及2009年12月1日实施的《深圳市城市更新办法》，按照政府部门的有关规定补交相应地价款后，在遵循该区域“法定图则”要求的前提下，经相关政府部门批准，该项目土地用途可合法转为商业用地。

　　本次非公开发行完成后，深华发A将根据《深圳市城市更新办法》的规定对现有存量土地进行开发。考虑到公司现有主业中存在一定数量的商业物业，且未来在商业物业开发方面将有所发展，公司已于2007年在营业执照的经营范围中增加了“房地产开发经营”的内容，并于2007年开始相应储备了商业物业开发和房地产开发的专业人才。根据2009年12月1日实施的《深圳市城市更新办法》有关规定，公司可依程序申办房地产开发资质，相关手续完成时间存在不确定性，若未能如期取得相关资质，公司将考虑选择与有房地产开发和销售资质的单位进行开发合作或以其他形式解决此问题。（证券时报）

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