通过私募基金获得更多的支持，已成为房企的不二选择，能否把握住此次良机，则是下一步生存与发展的分水岭。

    作为一个典型的资金密集型行业，房地产融资一直以来都是个热门话题。资金、土地是生存之本，融资自然是重中之重。而如今，融资难题拖慢了他们前进的步伐。

    回顾历史，房地产融资经历了从单一商业银行贷款向多元化融资的发展过程。

    据统计，2005年房地产企业对银行的金融依存度高达99%。近两年，随着资本市场的完善，2007年缩至95%左右，但总体仍在90%以上。

    也正是依托银行信贷，我国房地产市场自2003年以来得以迅速发展，与之相随的，则是政府严厉、连绵不断的宏调措施。

    针对房地产“过快过热”的现象，以及宏观经济由偏快向过热转化的趋势，政府连年出台系列政策，仅以2007年金融调控措施为例，央行曾先后六次加息、十次提高存款准金率。

最新中央经济工作会议精神表明，2008年仍将实行从紧货币政策，用来抑制商业银行贷款规模的过快增长。

    近期，房地产企业投资矿产、能源和金融股权等事项日益成为行业的另类风景。继万业企业斥资近一千万美元在新加坡设立矿业公司后，中天城投也公布了投资锰矿的计划。显然，这种“不务正业”的投资布局，与过去两年很多企业争相介入房地产开发的“历史”形成了鲜明的对照。

    虽然计划投资其他产业的房地产公司解释，这样做的目的，是为了寻找新的利润增长点；但业内专家分析，由于目前房地产行业的前景尚不明朗，不少房地产企业正采取“适度多元化”的经营策略来分散投资和释放风险。

涉足资源类投资

     浙江一位房地产开发商表示，“房地产业的运营与金融业有很大的相似之处，关键是寻找能增值的资产和项目；如果有回报率更高且公司可以驾驭的生意，同时又不影响公司的主业，那么我们会考虑介入。”

    目前，这家房地产公司已经出资7800万元收购了山东蓬莱大柳行金矿的资产。这位开发商指出，他们的经营策略是“以地产为主业，适当辅之以其他高效投资”。

    在房地产业内，涉足矿业投资的现象日益增多

一年前的2007年深圳（春季）房地产交易会暨中国城市土地展上，“决战大盘，创新名盘”成为内地业界的焦点话题。     近年来，内地房地产市场随着地方经济的快速发展而发展迅速。内地房地产市场的发展过程中，由于消费力、城市规划、开发能力、专业人才等方面的差异，面临着与深圳、北京与上海的一线城市不同的问题，在一线城市的“产品创新、服务超越、市场细分”的影响下，内地二三线城市该如何发展成为众多开发企业面临的选择。     经过对内地市场的详细分析与研究，特别是通过在近两年来的工作实践，我们认为，内地房地产企业的发展首先要认清地方房地产市场所处的发展阶段，再确定发展方向，通过借鉴与整合实现项目的跨越与进步。一方面要做到适合地方经济的发展与城市房地产市场的特征，做到“供给特征与需求目标相匹配、产品与消费相适宜”；另一方面通过创新，做到适度超前引领市场，又不超前过度、曲高和寡。 一、国内二三线城市的房地产

    近年来，国家对房地产行业的宏观调控效果逐渐显现出来，最明显的就是一系列从紧的货币政策的陆续出台，操控着地产企业的资金命脉，房企融资越来越困难，资金链岌岌可危。如何获得更多决定企业生死存亡的资金，成为摆在每一个开发商面前的首要课题。在聚焦上市、发债、信托等向外突围融资的同时，不容开发商忽视的另一重要方向无疑就是开源节流，控制企业的开发成本，提高企业的投资收益。而采用有效的成本控制手段，则是降低项目开发成本的关键，具体可以从以下几个方面开展工作：

一、合理的设计是有效控制项目成本的前提

     项目一旦立项，合理的设计是控制成本的前提和基础。我们知道单就设计费用本身而言，一般只占项目全成本的1%--2%，但是，其对项目成本的影响却达到75%以上。当项目的设计一旦确定，也就确定了项目成本的主要部分，工程概预算、竣工结算就只是工程量的计算，而不能从根本上改变工程的造价了。因此要有效控制项目成本，就要重点抓好工程设计这个环节的工作，制定准确合理的目标成本。下面是设计环节需要注意的几个问题：

    1）实施设计方案招标制

不管营销如何变化，真正的突破之道在于营销人。地产营销，重要的不是什么新观念，确切的讲，我们不缺乏观念，而是缺乏操作思维——营销中的变通。营销人如何围绕置业者需求，承担起房子价值与置业者需求之间的重要媒介与有效纽带才是关键。     在房地产处于卖方市场的情况下，营销一直处于低水平阶段，营销的目的就是销售出自己的产品。如今，房地产市场供需双方的心态已经达到进一步的平衡，与此同时，服务拐点、品牌拐点、理念拐点也逐一出现。      在服务拐点的作用下，房地产市场中营销开始发生变化，由为了销售的创意营销(不论手法能够把房子销售出去就行)，发展成以置业者理性需求为导向的“管理营销”，确切地讲是“系统管理营销”，即把无数个“阶段式”的创意营销连接成一个系统，是以客户为中心的价值传递系统。 营销无定式，思路最重要      在当前的市场环境下，单纯的营销

     我国房地产企业涉及到的主要税种有：营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、契税等。综合分析房地产企业应缴纳的各项税收及其政策规定，其计税依据具有一定的重复性。如房屋出租的营业税、房产税等都以租金收入为计税依据；销售不动产的营业税、土地增值税，以房地产销售价格计税或与此有关等。因此房地产企业的各项税收可以进行综合筹划，以形成连锁效应。房地产企业的主要税收筹划方法有：规避纳税义务、缩小税基、适用低税率、充分利用优惠政策等。本文重点针对房地产企业如何通过适用低税率的方法进行分析，并举例说明。

    一、均衡申报各种房地产价格

    同一家房地产企业开发的房地产有不同的档次，其市场定位不同，销售价格也不同，也就是说，既有低价格的普通住宅，又有中档住宅、高档住宅、别墅和写字楼，不同地区的开发成本比例因为物价或其他原因可能不同，这就导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，各类房地产的增值额和增值率都有差别。房地产的增值额和增值率是计算销售不动产业务应纳土地增值税的主要依据，而土地增值税实行

黄光裕说，“商者无域”是说经营的方法、思维的角度只有专业与否，没有套路之分。那么如果要发展房地产行业当然应该借鉴家电零售的成功经验。不过，掀开鹏润地产的盖头，黄光裕在地产上的表现远不如其在零售家电领域出色。     5月7日，中关村（000931.SZ）公告了重大资产重组方案。耗时日久的黄光裕地产资本路径终于确定。回首国美的地产王国，黄光裕不可谓不起早，经历早期艰难起步，遭遇调查风波，随后陷于同室掣肘之困，其间经历跌宕起伏。此次借壳中关村，能否让黄光裕重品资本魔方，缔造另一段商业传奇，尚需拭目以待。     一直在家电零售业和房地产业之间行走的富豪黄光裕突然给人一种厚此薄彼的印象。     在3月19日做客上海知名访谈节目《财富人生》时，黄光裕对家电零售激扬文字，指点江山之

     论起房地产江湖，有两个比较另类、成熟可又相当成功的剑客：深圳万科和河南鑫苑置业。前者囤地不少、开发项目众多、开发量大、销售速度快，好像高速流水线，土地吞进来，又很快地建起楼销售掉，销售回款又马上去买地，如此循环往复，名之曰：快速开发模式。河南鑫苑置业有限公司采取的战略是：“不囤地，不存房，轻资产”，通俗地说，就是没有土地存量，建成的房子全部卖光，企业除了流动资金、品牌和人才，存货和固定资产很少，因此能在纽约证券交易所上市。

    他们之所以笑傲江湖，原因在于我国的房地产市场发展迅速，地区差异大，土地供应量充足，房价节节攀升，市场需求量大，随着土地供应越来越透明，招拍挂模式使他们随时随地找到开发资源，也就是说我国完全具备此种开发模式的沃野膏壤。例如，如果市场消化量和消化速度缓慢，快速开发、快速销售、快速回笼资金，再进入下一个循环，怎么可能?“轻资产”还不是一句空话?从2007年开始，国家宏观调控力度越来越大，深万科董事长王石率先抛出拐点论，带头降价销售，其怕者乃是房价的停滞不前，销路不畅，资金运转不灵，现金大量积压，导致“快速开发、不存房、轻资产”

     在国际资本市场的负面影响以及国内宏观调控银根紧缩的双重压力下，2007年以来，我国房地产业面临着前所未有的融资困难期。在此背景下，房地产企业只能是“八仙过海，各显其能”了。在目前国家信贷紧缩的政策背景之下，房地产商越来越难从银行取得商业贷款，2008年各家商业银行的贷款额度缩减了三分之一，有的甚至四分之一。在大连，除了万达集团、亿达集团等地产领军企业能得到银行的青睐，其他一些中小型房地产企业很难获得银行贷款机会。面对如此严重的资金失血情况，开发商们也就不得不考虑从资本市场寻找机会了。

    发展REITs时机到来

    案例链接：

    2008年2月20日，南京一家房地产公司以“转让70％股权”的信托方式，委托江苏国投推出“房地产股权投资集合资金信托计划”，通过当地商业银行承销发行2年期、预计年收益率10％的信托产品，要求购买者至少持有100万元人民币才可购买。出乎意料的是，发行当日就预约售出1亿元，随后在不到一个月的时间里，资金全部到位。2亿元的信托资金，每年10％的回报率，4000万元的财务成本，加之发