丛屹的博客

    忽闻“限购该限售”一说，心想，是调侃吧。没想到一查，还真有出处，不止一个出处。出自谁，不说了，不止一人。

    但看法不得不说，再加上媒体的朋友已经提问我的看法了，干脆还是写下来吧。

    首先澄清，此“限售”是指：“买房子可以，但是买了之后再卖就要受限制。”这和以往政策实践中的“限购限售”含义不同。

    我认为，限售有三个“品质恶劣”的问题，必须看清楚：

    其一，“嫌贫爱富”。如果说“限购”还是有心照顾中低收入者的话，“限售”则是照顾高收入者“低价囤房”。“限售”实则可以有效禁绝中低收入者的“改善性购房”。试想，中低收入者从小户型改善为大户型，如果无法出售原有的小户型住房，如何买得起大户型？高收入者则不用愁，小户型不让卖，出租就好，照样买得起大户型。

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一

    最近我一直在和学生们讲，经济学不是数学，是经验科学。要学好经济学，不能不懂经济史，也不能不看每天的动态。

    去年写过一本书《楼市半年谈：见证与反思》，里面提过两个观点：历史容易被遗忘，这对重技巧而轻历史的研究者来说，是致命的错误；经济学是一种思想的逻辑体系，需要不断在经验中磨砺，方能清晰、探寻本质。

    最近的情形，与前一波越来越相似。经济下滑，需要新的支撑力点。这是很多人预见到的，但不幸的是，许多人没说实话。温总理说过，“知政失者在田野”。这对许多高居庙堂之上和困于斗室的官员和学者来说，是一种提醒。

    于当前的经济形势，我在谨慎乐观的同时，也不免有些失望。我一直认为，中国经济，在2012年，实际上是在“避免硬着陆”和“希望能够调结构、保增长”区间中徘徊选择，二季度应当是“

    西南财经大学和央行共同发布《中国家庭金融调查报告》称，“我国的自有住房拥有率，农村高于城市，中西部地区高于东部地区”。“城市户籍受访者3996个家庭中，有3412.36个家庭拥有各种类型的自有住房，自有住房拥有率为85.39%；这一比率在农村更高一些，为94.60%。”

    报告一出，引起一片解读。有人信之，有人否定。更有专家指出，调查样本太少，“平均每县调查一户”。

    当然，从统计方法的观点看，样本数太少是有问题的。就这点儿样本数，恐怕连做好一线城市的调查都有问题，遑论全国？

    调查数据表明，中国的自有住房拥有率高达九成，是否意味着无房户仅有一成？其实仔细推敲数据不难发现，报道中披露的数据，极有可能是平均的说法，否则，怎会有“3412.36个家庭拥有各种类型的自有住房”的表述？0.36个家庭是

    相对于市场的热切期盼，存准率的下调姗姗来迟。向下迈半个台阶，市场获得4000亿左右的增量，还是足够谨慎的。接着有电话询问，此次存准下调是否利于“楼市回暖”？可见市场对此有多敏感。

    但很显然，此次存准率的下调，不是针对楼市的。主因是最近公布的一系列经济数据所反映出的增速下滑问题。面对连续的工业增速下滑、出口增速疲软，货币政策的放松只是辅助性的，而不是主导性的。必须强调的是，此时货币政策也不具备主导资格，否则，简单放松货币只能是吹泡沫、弱化实体，而不是正面作用。

    面对中小微企业及实体经济面的疲弱，银行的存准率高位，减弱了银行对消费和实体投资的投放能力，3、4月份的信贷增量中，中长期投资贷款的比例下挫严重，也令人担忧。PPI的数据也反映出生产性需求的不足。此时货币政策的“刹车板”松一松是必须的，但不能大松，因为主要的问题是经济“跑偏了”。

    “方向盘必须把稳，才能顺利

    近期的楼市，乏善可陈。“良莠分化”的特征越来越明显。我在某次研讨会上，也建议部分“缺乏特质”的楼盘“一次降价到位、以量换价”，但有的开发商并不同意。我看不必着急，因为随着推盘数量的增加，新一轮的“降价促销”和“资金压力”，将迫使很多开发商的“价格见底”。所以，我说，二季度房价会“见底”。

    杭州的首例破产案和“房闹”，其实也不太令人惊讶。小开发商“甩盘”、“逃跑”、“耍赖”的例子，其实并不少，只是没有今天这么得到关注罢了。

    最近听到的一个比较有意思的问题是，“如果商品房价下降，接近限价房，会怎样？”这是个好问题，需要自责没注意到。

    仔细一问，发现已经有消费者在领到限价房“购房证”的情况下，放弃限价房购买，转购商品房了。的确值得关注。

    对此，我的看法有二：

    照镜子，发现白头发多了，多的有些杂乱。嗟叹岁月飞快，转眼来津十年。一切太快。

    坐下来想，为什么有种感觉，日子越过越快？皆因想要的太多，如饕餮，越吃越想吃，永无止境，是为魔道。我们是不是常常需要反思一下，不要着了魔道？佛说，这是“着相”。

    慢下来，是修复的道理。再拼命的人，也得睡觉。多浅显的道理呀。而我，曾经为了干成一件事情，甚至不想睡觉。

    中国的楼市和中国的经济增长一样，过去的十年，太快了。快得几乎着了魔道，慢下来就成为“硬道理”。“慢下来”的内涵可以很多，但本质是“调养”。

    “调养”的本质是什么？用中医的话说，是“调阴阳”；西医的理解是“调结构”。其实一样，表述不同，还是一个东西。谓之“道相同”。

    然中西医的“术”迥异。西医主张

    目前对房价的各种预测，有国内的，甚至老外也来掺合。

    我认为，从目前的政策走向和房地产行业的情绪判断来看，二季度房价能够见底。这不是数字上的预测，而是房地产行业的整体策略选择趋同、调控政策走向的偶合使然，或者说，这是行业与政策博弈均衡的必然结果。原因有二：

    一，宏观政策的适度放松（又称定向宽松）与楼市调控政策的确定性（不改变、不放松），说明了后续需求管理的方向是明确的——鼓励自住需求、抑制投资投机性需求。政策预期稳定，楼市自然方向确定。

    二，开发商并非不理智，在政策方向确定的情况下，开发商二季度的价格策略也会明确，整个行业应当总体趋向于遵从“以量换价、降价到位”的策略。所以，二季度开发商的定价“见底”。

    由此，整个行业与政策的博弈趋于新的价格均衡，房价呈现出“稳定于底部”的总体特征。当然不排除

    【中财网消息】中央和地方政府债务，不光要看显性负债，隐性负债也是一个天量数字。

    中央政府显性负债为6.75万亿。在国债余额方面，2010年年末，我国对内及对外国债余额为67548.11亿元。如果采用欧盟关于国债余额占GDP比重，即负债率不超过60%的标准来衡量，我国国债余额与GDP的相对规模处于非常低的安全水平。

    中央隐性负债：规模约为10.94万亿左右。政府隐性债务包括政府负有担保责任或者是再出现违约情况下政府不得不使用财政资金进行最后'兜底'的各类型债务。在一定的条件下，这些隐性债务会通过违约的方式实现显性化，对银行体系造成冲击，所以仍然需要评估其对经济的潜在威胁。根据这样的定义，铁道部负债、社保基金缺口、政策性银行负债、国有银行和非银行金融机构不良资产均为典型的政府隐性负债。
　　地方政府显性负债：规模达6.7万亿。类似于中央政府债务的估算，地方政府的显

    最近的房地产市场，交易量的回暖原因何在？是否可以延续，进而成为房地产市场回暖的信号？争论不少。

    货币政策的适度放松，银行逐渐恢复首套房贷款利率的优惠（八五折），刚需买房可以获得贷款了，我认为是交易量回暖的主要原因。开发商为了回收资金开始采用“以价换量”、“降价促销”的方式，配合此次交易量回暖。这是普遍现象，可以看做是在“限购限贷”框架下的务实调整。

    但是，楼市调控的模式仍远未成熟，关键的问题是结构性调控如何实现？

    要想实施结构性调控，必须首先看清楚市场的供需结构。

    中国的住房需求结构，取决于中国的收入结构。众所周之，中国的消费结构是M型的，必需品消费和奢侈品消费都很巨量，原因在绝大多数居民属于中低收入阶层以及收入分配倾斜于高收入阶层。住房需求也类似，中低收入者的刚性需求主要集中在保障房和普通

    我不是一个极端的人，也接受不了极端的言论。受经济学熏陶多年，常存问题意识、质疑之心和求解习惯。面对当下一面倒似的言论和做法，直觉不妥。

    “房地产是万恶之源”吗？当下的房地产行业，承受了太多的社会抱怨，有正确的，也有欠考虑甚至是极端的。中国经济发展，把几件事撮合在一起，贸易开放、金融深化和房地产市场发展，三者纠合在一起，形成了2000年以后的经济发展轨迹。经济内外结构、产业结构的失衡，反映到产业和消费的载体——房地产上，吹大了“载体泡沫”。房地产行业的过速发展，实则是我们在体制和机制不完善情况下的过于乐观的惯性使然，壳做得太大，瓤做得不够。“软着陆”之道在于，做大产业投资和消费，壳才能稳固、不虚。

    一轮调控之后，风险的消化固然重要，但不能停止发展，发展本身就是消化风险的根本途径。当前地方政府财政开始缺血，并不是什么好事，也不能理解为是逼其就范的途径，更有可能出现的是该做的也做不了了。当前重要的区域开发、产业结构调整等等