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伴随着国内房产中介行业的发展，大小中介公司如雨后春笋一样涌现，为房产中介公司提供专业的房产中介信息化服务

央行昨日（1月30日）发布的数据显示，截至2011年12月末，全部金融机构人民币各项贷款余额54.79万亿元，同比增长15.8%，全年累计增加7.47万亿元。
对于2012年的新增贷款，业内普遍预计为8万亿左右，并预测1月份的信贷投放仍将超过万亿。关于春节后的信贷具体情况，多家银行客户经理向《每日经济新闻》记者表示，目前的房贷可以申请，相比去年年底有所松动。
更有一家股份制银行相关人员表示，首套房贷还可以在基准利率上下浮5%~10%。
1月新增贷款或超万亿
“一季度的信贷肯定比较松。”某国有大行深圳地区一客户经理表示。按照惯例，1月往往是银行信贷投放最活跃的时候，而且去年年底未能发放的一些贷款也将在1月份集中发放。
此前有媒体报道称，元旦假期后3个工作日，工、农、中、建四大国有银行信贷投放达500亿元，1月前10天四大银行新增信贷达1100亿元。对于1月份的新增贷款规模，业内普遍预计其仍然将突破万亿。
数据显示，2009年1月份新增贷款为1.6万亿左右，2010为1.39万亿元，2011年1月份新增人民币贷款也略超1万亿元，为1.04万亿元。
某券商银行业分析师对《每日经济新闻》记者表示，1月份的信贷投放将超过1.1万亿

央行昨天发布的2011年金融机构贷款投向统计数据显示，2011年房地产贷款增速总体回落，全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，而保障性住房的信贷倾斜明显，占比首次超过一半。
向保障性住房倾斜
2011年全年累计增加人民币贷款7.47万亿元，而房地产贷款增速总体回落，其中保障性住房开发贷款增量占比提高。截止到2011年12月末金融机构人民币房地产贷款余额 10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点。2011年全年人民币房地产贷款累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点。
与此同时，保障性住房开发贷款增量占比提高。截至2011年12末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房地产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。
楼市已彻底入冬？
中原地产研究总监张大伟表示，保障房开发贷款首次占比超过了一半，主要是11年的保障房大量建设，银行信贷对保障房的倾斜，使得2011年全国提前完成了年度的保障房建设任务。北京等城市专门设立的保障房资金平台等措施也使得资金更倾斜保障房，而商品房融资的难度明显加大。

很长时间以来，房价是“乱花渐醉迷人眼”，而老百姓们则是“为伊消得人憔悴”。一边是国家的调控政策的轮番轰炸，另一边房价非但û有下降，反而节节攀升。这让很多购房人看不懂、猜不透，更加乱了阵脚。究竟是现在就买，还是再等一等，等到房价回落？在房价这ô高的情况下，如何买房？在房价走势不明、或将出现拐点的形势之下，做一个聪明的购房人只要掌握五个基本原则。
第一原则：现在该不该买房？先明确自身的生活居住需求。
现在该不该买房，要首先抛开房价涨跌的心理预期，因为房价回落非一朝一夕，而且从目前趋势来看，房价最有可能是回归到正常的速度和幅度，但不太可能一落千丈。
因此，最关键是认清自己现有的住所能否满足个人与家庭的生活居住需求。首先从家庭成员状况、日常起居、在家工作-学习、家庭休闲、家庭社交等家居生活的基本层面来确定住房需求，以此为依据来考察现有的住宅在地理λ置、交通状况、房屋面积、
户型格局、房屋质量、物业服务、周边配套等几个主要指标上能否满足。如果现有住房在3个以上的指标上不能满足需求了，那ô您就需要考虑尽快购置一套能符合需求的房子了。
第二原则：该买什&o

春节消费并未激活趋冷的楼市，在北京、广州、深圳、青岛、杭州等多个城市出现成交冷淡，北京更是出现了三年以来第一次春节七天“零成交”，龙年楼市“倒春寒”或提前而至。
相比众多一线楼市行情冷淡，南昌、合肥等一些二线城市楼市成交量比去年同期略有回升。但业内专家分析，在调控政策并无松动的背景下，局部地区的一些楼市回暖，只是“昙花一现”。万科北京公司高管肖劲分析认为，目前卖不动是楼市的现实。“从当前形势看，2012年市场难以好转。”
“春节过后，开发商降价促销的意愿将更加强烈。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，随着开发商资金链的愈发紧张，节后有望迎来低价新盘的入市高峰，二手房业主降价销售的意愿也将更加强烈。
北京：出现3年来首次春节零成交
市住建委网站数据显示，截至1月27日，北京新建住宅成交仅为4319套，二手房2510套，总成交量创造了网签以来的最低值。同时，商品房住宅均价17560元/平方米，比2011年同期的22985元/平方米下调了23.6%。春节假期，北京出现了三年以来第一次完全“休眠”，春节七天出现了“零成交”。
北京中原市场研究部总监张大伟分析说，房地产市场低迷与春节有关。“今年春节

许多中介公司已经拥有或正在准备开发自己的公司网站，对外发布自己的房源信息，树立企业形象。而中介业务管理软件则主要基于公司内部管理，包括房源、客源、跟进、成交、任务、计划、统计等企业的日常经营管理。但是某些中介公司仅仅建立了网站，并认为依靠网站就足够，忽视了内部管理软件的应用，这会带来以下诸多问题：
1、由于网站是面向互联网发布信息的，即任何人可以通过任何地方的电脑来访问，因此其信息安全性存在很大隐患。即使网站有密码验证机制，一旦由于内部人员泄露密码，或者被人破解，则竞争对手可以随时随地轻而易举地获得公司的所有资料。
2、中介公司的房源资料并不都是可以公开到网站上的。例如一家中介公司拥有10000条房源，一般至多发布2000至3000条到网站上，金额大、利润高的房源是不会发布出去的。即使这2000至3000条房源，也不是将其所有信息都发布上去的，例如房号、业主电话就不能轻易发布上去。
3、网站仅可以来发布房源，一定不能发布客源资料，也不能对业主和客户进行业务跟进，更不能登记成交资料、制定任务计划等，否则竞争对手或其他人就对公司的经营情况一清二楚。
4、由于网站是集中存放数据，分店并无

1. 间接法：“您说得很有道理，但……”，如：
（1）“先生说得不错，目前交通是差一点，但关于在这地方建一路公交车站的听说政府已定下来了。”
（2）“先生认为东西向的房子不好，较喜欢南北向的，的确大家都这么认为，但我个人认为这应与周边环境配合以及与自然环境的搭配来讲。东西向的房子阳光较充足且湿气易消除，我们这里属亚热带湿润气候，湿气重。如西向反而可保持室内干燥，也不会患风湿、关节炎等。就地理风水而言，向东的房子最先到太阳，紫气东来，前途无量，朝西则有“赚钱无人知”的意义，且西晒的墙也可以用建筑材料来克服。
2. 理由质询法：
（1）“先生认为价太贵，请问，您认为什么价格比较合适呢”
（2）“您说要考虑，这是应该的，我做这行很有经验，能否告诉我，我帮您参考一下。”
3. 比较法：即以同类型、同区域等有可比性的产品比较，可以差异性突出我们的产品。
4. 避重就轻法：任何产品都不是十全十美的，将劣势大化小，小化无，多强调房子的其他优点。
5. 迂回法：将正在交谈的主题暂搁在一边不谈，将话题转换到与正事无关的地方，直至于顾客对抗较缓时再转回主题。
例：“我得和我丈

满堂红集团近日结束在上海的二手房业务，成为继美联物业后又一家退出上海滩的国内大型连锁中介机构；北京二手房中介共关闭门店约1000家左右，为3年来最多；深圳中介龙头中原地产面临着关店裁员的困境；21世纪不动产也先后关闭了34家直营店，而这一数字还在不断增加。目前楼市再次出现新一轮的中介关门潮。有业内人士表示，小型中介已经直逼“生死线”，即便是龙头中介同样面临着生存大考验，房地产中介亟待转型的呼声越来越高。笔者认为，在今年楼市调控政策仍然持续趋紧的背景下，以及房地产市场运行规则的悄然改变，房地产二手中介行业到了必须转型的时候了。

首先，二手房市场成交萎缩导致中介亏损严重，直接触及中介转型底线。以上海二手市场为例，2011年前11个月上海二手房成交量为13.3万套，预计全年在14.1万套左右，同比约下降8%～9%。而11月上海共成交二手房6900套，比去年同期下降近五成，为去年7月以来最低。按照去年高峰时1.3万家中介门店计算，每个月每两家中介门店仅能分到一套成交房源。由北京链家地产发布了2011二手房年度报告显示，2011年全国6万家二手房经纪门店的总亏损额将达到30亿元，平均每家店面年亏损额为5万元。数据表明，二手房成交量长

2011年，楼市经历了最深刻的变化。在即将来到的2012年，郑州又会朝着怎样的方向发展呢？对此，作为本土房企的领军者和掌舵者，胡葆森有着自己的思考。
“调控有两个目的，一个是控制房价的过快上涨，另一个是调节不合理的供应结构，改变大户型供应偏多的市场局面。”在胡葆森看来，当下郑州的房价处于一个相对合理的区间，所以并不是调控的重点所在。
支撑这个观点的是他对楼市运行的洞察，“一般来说，户均收入与房价比在1∶5到1∶6是比较合适的，大了就属于虚高。”胡葆森认为，郑州的房价收入比大约在1∶7，处于稍高的位置，但相比于一线城市动辄1∶20甚至1∶30，郑州依然处于性价比较高的区域。
但对于调控之下的2012年，胡葆森并不很乐观，“冬天至少还有一年的时间。”他说。
实际上，多年前他就有此预见，所以在2011年之前，建业集团已经在河南全省18个地市布局完毕，并将在2013年实现在50个城市同时建设100个项目的阶段目标。
“夏天不凑热闹，冬天也不悲观”，这是胡葆森对建业战略的总结，也是面对冬天的应对之策，在他的规划里，2012年，建业迎来二十周年庆典，在第三个十年，建业将全面进驻河南1

土地市场低迷拿地机会隐现为避市场风险大型房企抱团
12月份，北京土地市场极度低迷，各大房企拿地意愿下降，致使多个优质地块都以底价成交。而在业内人士看来，低迷的市场成交与调控政策延续的预期让大大小小的房地产企业拿地普遍谨慎，正因为需求的冰冻，竞争减少，一些好的拿地机会正在显现。不过，如何规划产品，以及避过处于低谷的销售时期将成为对逆市拿地房企的考验。
●优质地块底价成交
楼面价远低于周边均价
近日，北京市土地整理中心公告，以近47亿元的底价出让两宗地块，总规划建筑面积达59万平方米：其中，北京融创恒基地产有限公司、上海拓丰投资咨询有限公司、天津融创奥城投资有限公司联合体以30.6715亿元，竞得朝阳区来广营乡土地储备项目B1-B3组团居住及商业金融项目，建设用地面积139168平方米，建筑控制规模283800平方米；泰康之家(北京)投资有限公司与北京昌科航星科技开发有限公司联合体，以底价16亿竞得昌平区中关村科技园昌平园东区三期0303-03地块住宅混合公建用地，建设用地面积143386平方米，建筑控制规模308589平方米。
“从这几块地的位置来看，都属于配套完善、周边市场成熟的区域地块，要是放在以往绝

据21世纪不动产上海锐丰吴淞路店经理吕立本介绍，该分行最近接待了一位张姓客户，打算购买一套总价100万元以内、小面积的办公物业。据了解，张先生打算成立一家自己的物流公司，本想租一间办公室，但近几个月的调查让张先生改了主意。今年初以来，办公楼的租金一直在上涨，明年还有延续的势头，而且办公楼的售价也在节节攀升。张先生觉得，与其把钱花在租金上，还不如买入一套物业，兼顾自用和投资需求，资金也能实现保值增值。
据吕经理透露，今年以来，此类“租转买”型客户时有出现。究其原因，自年初开始的迅猛的租金涨势促使不少写字楼用户“转租为买”，寻找有价值潜力的写字楼物业。
一份来自机构的数据显示，自年初至今，写字楼累计租金涨幅已达13%。而从张先生最终购入的上海联和滨江大厦的办公楼来看，目前单层（即层高4米）办公物业的租金约为57元／平方米／月，较年初增长了18.75%；双层（即层高5.4米）办公物业的租金约为78元／平方米／月，较年初增长13.04%。
业内人士表示，除了上述原因，通胀压力也迫使不少机构和个人急于为资金寻找一个稳妥的投资渠道。目前国内住宅市场正处于深度调控阶段，后市走向不明，且多数住宅的年出租回报