北草的博客

调控以来的政策市仍未减弱，国土资源部2012年5月18日最新发布本年度全国用地供应计划显示，今年全国计划供应保障性安居工程和中小套型商品房用地13.68万公顷，占全国住房用地供应计划的80%，并要求各地合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。

国土部门重申“禁墅令”，一是表明土地调控继续从严，别墅用地基本告别市场；二是再度反映出土地资源的稀缺性，政府要将有限的土地向保障性安居工程及中小户型商品房建设倾斜；三是18亿亩红线的耕地面积必须保住，这已经是一道无可逾越的红线。

自2003年开始，国务院、国土资源部连续提出，限制别墅用地供应，迄今为止，已是第六道对别墅用地发出“斩立决”令牌，可见政府对土地调控的决心。除此之外，在2010年9月21日，国土资源部和住房城乡建设部下发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中明确，今后住宅用地容积率指标不得低于1.0。政府意图从源头上限制低密度大户型的住宅项目，此类“一刀切”的政策，对商品房的市场化来讲，无疑是残酷的，即便是市场有需求，但是从政策层面加上行政性手段，可以强制性让别墅产品包括其他高端住宅产品绝迹。禁墅

2012年，不到半年时间，央行从2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点，而在5月12日央行又宣布，从5月18日起，再次下调存款准备金率0.5个百分点。今年二次存准率下调，共计释放银行体系流动性约8000—9000亿元左右。由于连续调控，房地产行业的资金早已是捉襟见肘，因而，存准率下调，对房地产调控究竟有多大影响？坊间猜测五花八门。

存准率下调，其所释放的流动性究竟会不会流向房地产市场？这是最大的焦点。因为自2010年初调控以来，银根一直紧缩，迄今仍未有松动的空间让人揣摩。房产商这边，为了挽救因调控带来的颓势，在解决资金的道路上已从私募、股权、信托直到海外渠道融资，那种资金压力的窘境为行业发展迄今前所未有，以2012年境情尤甚。

房地产调控迄今，中央一直在强调实行稳健的货币政策，虽然今年二次下调存准率，但这并不意味今年的货币政策会走向宽松。抛开房地产业以外的中国十大产业都在需求货币的投放，而由于中国的经济层面一向都以政策经济来作为主导，就如房地产调控，将政策和行政之手来对市场进行绝不对称的干预，那么，再多的流动性投放，房地产行业要想分一杯羹微乎其微，而十大产业等并没有让中国实体经济全面提振，当房地产

进入2012年4月以来，银监会的脸色变得好看一些了，包括中国银行、中国农业银行等开始放宽首套房贷款利率，8.5折至9折的优惠，为迷茫的楼市拢开了一丝迷雾，其中，房贷审批效率也全面提高，银行的举措，也说明在调控中，政府对自住房、真正刚需群体购房显得比较重视。

二年多的楼市调控，银行纷纷取消首套房贷款利率折扣，早已是家常便饭。看似打击囤房、炒房，抑制投资投机，但楼市真正的民生需求、大量的刚需购房者已受到伤害。事实上，为了服从调控，无论是政府，还是银行，自首套房贷款利率取消一年多来，个中尴尬无以言表。从银行来讲，房贷利率差是利润主要来源，提升利率正好以价补量，你政府再调控，银行是不吃亏的。那么，政府方面，当初调控本意是抑制投机投资、打压高房价，但出台首套房贷款利率执行基准利率的政策，且让刚需购房者成本大幅提高，老百姓负担越弄越重，当初取消首套房贷款利率优惠，对普通购房者真正有刚性需求的最不公平。

从整个房地产市场以及我国城市发展程度来看，刚性需求和改善性需求在首套房购买中占有相当大的比例。在调控其他政策组合和首套房贷款利率折扣取消的压力之下，有形或无形地加大了消费者观望情绪，增加楼

因为调控，楼市神经总是那么敏感和脆弱。

2012年5月8日，江苏扬州市财政局、市房管局联合出台通知，“对个人购买成品住房进行奖励，此通知将从7月1日起执行，执行期暂定一年”。

老实讲，楼市调控二年多以来，地方政府心中早已是一肚子的“憋屈”，从房地产市场到相关行业的市场持续冷却，税收流失、失业增加、内需迟滞、市场迷茫。扬州政策从某种程度上反映出地方政府的一种无奈，或许也代表了类似城市地方政府不愿意、更不忍心看到因房地产市场的“萧条”使地方整体经济受到“绑架”。

扬州，中国著名历史文化名城，迄今为止，扬州玉器加工仍是雄踞全国“老大”位置。拥有近500余万人口的扬州，由于其自然资源的富庶，被评为“中国最适合退休居住的城市”。长江以北的扬州，虽与镇江一江之隔，但迄今仍无高铁和动车，与沪宁线的便捷，尚存差距。在国内，扬州属经济发达城市，但在长三角由于区域竞争比较激烈，扬州在加快产业布局，完善交通枢纽等发展仍有待商榷，而在城市建设和发展中，房地产无疑也是扬州的重中之重，已有数据显示，扬州房地产及建筑业相关行业税收占地税50^%之多，是扬州政府税收的“半壁江山”。由于扬州城市的特殊情况，这

楼市调控已连续二年多，政府似乎决心依旧，中国房地产基本面一片扑朔迷离。房价下降预期继续加大，购房意愿创下历史新低，股市还是那个熊样，投资全面趋缓，地产股明显下行，房企资金链继续紧绷，每一件、每一桩，对市场、对政府而言都十分棘手，其中最为敏感的问题或许就是如若继续加大调控及限购力度，那么，中国经济的下行风险无疑也正在持续加大。

可以看一下，2012年以来，在短短上三个半月中，中央政府三番五次表明调控态度。

温家宝总理主持会议谈房地产调控

2012年4月中旬，温州民间借贷登记中心试营业，使温州民间借贷正式阳光化，这个举措既表明了中央已开始对金融改革的信心和决心，也为民间借贷趋向市场化、公开化、阳光化首开先河。

由于温州人做事敢作敢为，风格豪爽，眼光前瞻，自改革开放初期开始，温州曾被誉为中国当代“资本”主义发源地。民间借贷之风，在全国来讲，莫过于温州、广东、鄂尔多斯等地。民间借贷，似乎从来不曾阳光化，一直在一种“潜规则”下大肆进行，名声“狼籍”。高利盘剥、投机取巧、行骗利诱曾一度成为民间借贷的代名词。

在民间借贷过程中，各类案件频发，纠纷不断。近几年，民间借贷更被推至风口浪尖，仅2011年，温州两级法院共受理民间借贷纠纷案件12052件，收案标的额113.434亿元。在房地产市场的调控中，至2011年年底，各地民间借贷纠纷集中爆发。温州立人集团数十亿民间借贷崩盘，备受全国关注；2012年4月初杭州“金星房产”破产，其背后母公司浙江中江控股又因民间借贷引发崩盘；而著名的“吴英案”，迄今尚未尘埃落定，也因民间借贷惹火上身，2011年12月，鄂尔多斯民间借贷危机集中爆发，这个全国矿产资源最为丰富的城市之一，民间借贷曾经多么的风生水起，迄今，依然笼

中国指数研究院数据显示，2012年3月份监测的40个城市中，33个城市成交量环比上涨，北上广杭州等地显著攀升。而国家统计局数据也显示，2012年3月份，包括上海、深圳、江苏等多地销售回暖迹象明显。当2012年一季度各地城市在成交量上得到释放，“小阳春”为低迷的楼市似乎带来了一种“骚动”。而进入四月份以来，楼市“小阳春”且渐近“枯萎”，小幅回暖而又迅即衰退，楼市“回光返照”，对房企而言，似乎更应该引起足够的警惕。

2012年以来，楼市相关政策上有微调，包括部分银行房贷利率优惠，北上广正式重启房贷利率8.5折，四大行缩短贷款审批时间，最快一周内即告解决，央行承诺对刚需首套房优先按揭等，这些举措在一定程度上拉动了各地购房需求，而相当部分房企为缓解资金压力，除了降低房价之外，各种优惠措施比比皆是，比如送装修、送设备、送物管费等，事实上带动了交易量的上升，形成楼市回暖氛围。

但是，中央一而再、再而三地在强调，楼市调控决不放松，在政策仍然从紧的前提下，整体楼市成交又继续处于胶着状态。个别的政策微调以及银行的相对高姿态，但调控并没有出现方向性的转折和改善。当然，作为政策而言，在调控下的市场中，往往可以为人

据传是因为资金链断裂，杭州金星房地产开发有限公司向法院申请破产。这本就是一个个案现象，且引起业内外及传媒的过度渲染。而当楼市调控仍在加剧之时，“金星”破产申请便变得有点玄乎了。

坊间，由“金星”引发的各种传闻此起彼伏。有直言因此或将引发楼市降价潮；也有说或引发房企破产多米诺效应；更有观点认为房企兼并或将加剧。如此种种，自然而然地引发了业内外的关注及反思。

杭州金星房地产是浙江中江控股集团旗下公司，中江网站介绍，中江控股是一家集投资、科技、制造、贸易、旅游、服务于一体的多元集团。而金星房产作为中江旗下公司，不要说在行业内，就是在浙江房产圈子内也是一家名不见经传的超小房企。杭州余杭有关部门信息显示，金星破产，与其母公司中江控股所涉及数额巨大的担保债券债务有关。其中几点或可看出，“金星”在经营中所受到的牵制是巨大的，受制于控股集团的管理也极为混乱，没有开发的土地被中江控股用于抵押担保；商品房预收款挪作他用，大量工程欠款。

自2006年开发迄今，金星楼盘“西城时代家园”已申领10张预售证，售出房源约10余万方、1000余套，从当初4300元/平米至2011年4月已涨至11895元/平米，按销售价

笔者曾于公元2009年11月11日发表博文，“二至三年，峰值房价每平米25万元以上。”2012年3月23日，亚洲著名的豪宅顶级专家香港“新鸿基”上海项目“凯旋滨江园”正式亮相，网上公示该项目最高售价为26.4万元/平米，刷新了上海顶级豪宅的最高价。

时至今日，尽管楼市依然处于严厉调控之下，而这听起来似乎真的让人不相信这是事实，特别是在业内，这种时道这种价格，新鸿基的做法或许让人感觉不可思议，但这就是市场，而且确凿无疑。调控中，上海豪宅市场是有些疲软，但上海又有几个黄浦江？又有几个佘山？绝版地段高端豪宅售价的坚挺，是黄金地段绝配黄金法则，凯旋滨江园以26.4万元/平米推出的售价体现了黄金地段的黄金价值。事实上，这种高端豪宅和普通住宅市场毫无关联性，但是，限购、限贷是不会向此青睐的。

对于新鸿基“凯旋滨江园”，只能就事论事，该楼盘的销售，当然亦同样处于调控之下。但是有一点可以肯定的是，周边其他高端豪宅在“凯旋滨江园”的咋舌售价参照下，售价下降空间或许变得更小，物以稀为贵，毕竟这种高端豪宅可以选择的地段，已十分稀少。六年前笔者也曾著文，“对质疑汤臣一品的质疑”，想当初，汤臣一品以10余万元/平米的售价，

两会上温家宝总理有过对多个问题的表态，但是，无论是温州“吴英案”，还是重庆“王立军事件”，都没有温总理对房价问题和楼市宏观调控问题的表态，来得影响更大。因为房价问题所涉及的高度，其它问题都无法比拟，房价攥紧着国人的心。

温家宝总理关于房价问题的表态，明确宣告房价还将继续下降，宏观调控政策继续执行，最终使房价跌到与居民收入相适应的合理区间。如此表态对房地产行业而言，特别是住宅市场，前景或许更加迷茫和混沌，调控矛头依然指向楼市迄今仍然偏高的房价。

两会前夕，楼市“小阳春”的景象此起彼伏，在房价下降的压力下，销量似乎出现了缓慢上升；一些城市甚至出现了不同程度、不同手法、不同表述方式的楼市微调政策。个别地方也暗地借机加大与中央“博弈”的力度，楼市的诡异性可见一斑。

调控已整整进入第三个年头，房价的确也下降了。但是，从温总理的发言中，可以看出，中央政府对调控不尽人意已感到明显“阻力”，所以，继续维持调控政策是必须的。二年多来，全国各地楼市基本处于房价下降的“四面楚歌”之中，而至今两会前夕，房价基本进入胶着状态，期待的就是两会能给个“信号”。

温家宝总理对房价问题及