“国六条”加上“九部委十五条”让“套型建筑面积”成了一个热点,下面从纯技术层面谈点看法.

    多次与专业测绘公司主管和房地产专业律师探讨这个问题，一般情况下专业测绘公司是按如下情况提供“套型建筑面积”和“套型套内面积”的。

一.   予售时初步确权面积测量（一般用于开盘蓄水期房源销控）

1.    计算资料：房地产商提供的建筑专业单元建筑施工图中平、立、剖面图和必要的相关资料；（可参照本地专业测绘公司向房地产商要求提供的资料清单）；

2.    计算公式：

1）无山墙套型套内面积=分户墙水平投影中轴线和外纵墙面水平投影中轴线所围合的建筑面积+应计算面积的阳台等辅助半开放空间面积（全算或算一半按相关规范执行）

2）有山墙套型套内面积=山墙水平投影外边线与分户墙水平投影中轴线和外纵墙面水平投影中轴线所围合的建筑面积+应计算面积的阳台等辅助半开放空间面积（全算或算一半按相关规范执行）

3）单元公摊面积=单元各层分户墙水平投影中轴线和公共外墙面水平投影外边线所围合的建筑面积之和+单元各层应计算面积的公用辅助面积之和（含门厅、楼梯间、电梯间、出屋面机房等，全算或算一半按相关规范执行）

4）单元公摊率=单元公摊面积/单元所有套型套内面积之和

5）套型公摊面积=套型套内面积×单元公摊率

6）套型建筑面积=套型套内面积+套型公摊面积

注意：

    1)在3单元及以上连体结构栋号中，一般端山墙单元比中间单元多出端山墙水平投影一半结构面积，所以端山墙单元套型套内面积比同型式中间单元套型套内面积略大。

    2)初步确权面积测量时资料不全，计算结果不太准确，只能供买卖双方在正式签定合同之前使用。

二.   申办产权证确权时面积测量（用于正始签定合同）

1.    计算资料：房地产商提供的已经审图公司审批通过的建筑专业全套建筑施工图，加上必要的其它专业施工图和相关资料；（可参照本地专业测绘公司向房地产商要求提供的资料清单）；

2.    施工图会审后与面积测绘有关的会审记要和补充修改设计图（实际中因结构专业设计和审图中变动引起外墙变化造成建筑面积变化的情况居多。）；

3.    按国家法规规定可以进入套型公摊面积的其它公摊面积的图纸和资料（无独立产权证的栋号以外的公共面积；例：会所、门卫室、设备房等。）

4.    计算公式：

    1）原则上同予售时初步确权面积测量，但更准确详细，本次计算结果是要记入合同的，是要承担法律责任的。

    2）一般情况下按国家法规规定可以进入套型公摊面积的栋号单元以外的其它公摊面积，执行中多数均未再加进套型公摊面积；这也是目前业主与开发商争议最多的焦点之一，因为无独立产权但成本多数已列入项目建筑总成本中了。

5.    两次计算可合成一次。

6.    房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，也就是合同中的套型建筑面积。

7.    房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

    1）其中各产权主共同占有的建筑面积多数指单元公摊面积，已计入套型建筑面积。

    2）其中各产权主共同使用的建筑面积多数指单元以外的按国家法规规定可以进入套型公摊面积的其它公摊面积，多数情况下未计入套型建筑面积。

三.   善意提醒

1.    仅是个人参与多个项目操作中，多次与专业测绘公司主管和房地产专业律师共同研究，并在项目中执行的结果，供大家参考。

2.    面积计算中因不同专业所依据的法规不完全相同甚至相背，还有法规的级别和时效性，执行中其说不一的现象很多。

3.    面积计算中同地区、同是专业的测绘公司对所依据的法规理解也不完全相同，计算结果也存在着误差。

4.    面积计算中专业的测绘公司与建筑设计院所依据的法规不完全相同甚至相背，所以有矛盾有误差也是经常发生的，但各有各的专业用途，目前尚无统一的迹向。

5.    为什么没人愿详解“套型建筑面积”如何计算，实在是比较复杂很难有权威解释，很多建筑行业专业人士都说不清楚；现实中是各专业的测绘公司按各地区主管测绘机关对所依据的法规的理解干的；大家自己到本地有资质的专业的测绘公司去找答案，才更有执行性。