西安别墅发展的六大趋势

别墅的词义出自“别业”，指在风景区或在郊外建造的供休养的住所，由少数特殊人拥有。中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同，国内通常把一户一栋的住宅称为别墅，卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫house，是卖给普通阶层的,一般在城市边缘或远郊都有数平方公里范围这样的house社区。而在国外称为villa或者Luxury house的顶级豪宅或者庄园类的豪宅，才是真正卖给富豪阶层的,这类别墅是请顶级建筑师专门设计的。

中国所谓的别墅在形式上大多数是借鉴国外洋房：诸如罗马花园、西班牙风情、英国小镇等眼花缭乱的称谓和风格，一个心思想模仿欧洲贵族那样的生活，结果是常常搞得比西方人还西方，既不是House，也不是Villa；多数是带Villa色彩的House，或者带有一定House功能的Villa。

　　近几年，随着国家对城市建设的宏观调控，国民收入的提高，道路交通的快速建设，特别是高消费群体的迅猛崛起，人们对生活深层次的追求大大推动了住宅郊区化的进程。所谓深层次的生活追求无非是每天能呼吸到新鲜的空气、享受安静的环境、可以拥有任意释放自我身心的一片天空，于是低密度、远离城市、亲近原始山水成了追捧的对象。　

　　西安市的别墅市场起步较晚，远不及北京、上海等成熟地区的发展程度，还处于较为单一的初级市场阶段。从2004年开始，影响别墅市场的政策层出不穷，一系列土地政策，对别墅市场的供应量进行控制，同时加息等金融政策，给别墅市场带来了强烈的冲击，为别墅购买者与别墅开发者之间构筑了一道新的门槛。2006年国家继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地，新政的出台不禁使开发商的脚步放慢，西安别墅市场受宏观调控政策影响深远。

　即便是目前非常势好的西安别墅市场，并没有像上海一样价格飞涨，形成抢购热潮，反而形成很大反差的观望态势，并一度趋于平淡。一些市场上供应的综合性别墅项目纷纷选择自身的非别墅产品来观望市场，判断下一步的开发策略。同时又可以抵御购买者的观望心理，可谓是一举两得。这也就造成了别墅供应量成交量下降。

毕竟别墅未来将成为最为稀缺的产品。随着政策影响的逐渐减弱，各大开发商纷纷投入到新的市场竞争中来，开始为未来的别墅大战续势。伴随着西安城市发展空间的提升，未央区、浐灞区、曲江、秦岭别墅市场仍将孕育着较大的市场机会，存在较强的购买力。尽管国家政策有可能继续压制，但高档别墅的消费群体受住宅市场的干扰相对较小，因而未来的高端别墅市场值得我们期待。

西安未来的别墅市场发展方向有以下几点：

一、老板块竞争激烈 新板块蓄势待发

　　本市目前别墅供应中，其中多数项目集中在曲江及其以南区域，曲江区域成熟的富人区形象已深入人心，在拥有着良好的生态环境的同时，配套更加成熟，居住氛围更加浓重，具备较强的板块竞争力。

　　新板块浐灞凭借原生态自然环境和大品牌开发商的倾力打造，以及后花园的绝佳区位优势，竞争实力不容小视。未来随着区域内生活、商业、商务等配套的齐备，市政路网的进一步完善，距市心较远的劣势将不断弱化。在政府大力扶植和知名开发商的关注下，新板块（浐灞直至未央带）将成为西安最具吸引力的新兴居住区。而目前在整体环境综合素质相对并不占优的情况下，依托良好产品，是浐灞河市场发展的最佳突破口之一。

　　目前各主要板块中，位于中心区域的高新板块由于受到地理位置限制，其发展范围将不再扩大；曲江板块能够诱人的南湖已经从1000亩缩减到300亩，而沿湖的土地已基本瓜分完毕，后势明显不足；秦岭板块不能成为大面积的第一居所，而少数的那一部分已经占据先机；浐灞未央带等板块土地供应量较大，将占据未来市场份额的主导地位。

　二、高私秘性、高密度别墅应是西安市场的主流

就中国的国情而言，对于一个人均耕地只占世界十几分之一的国家来讲，使有限的土地服务于更多的人是一个符合国情的做法。然而鉴于中国贫富差距的日益扩大，市场与制度的不健全，较之国外的郊外别墅区，我们的密度还是应当偏高的一些；对于西安这种具有保护性开发责任的古城来说，土地资源的利用总是伴随着对文化的破坏和牺牲，如果也与其他城市一样去开发，是要招报应的。

当密度已经不是满足尊贵的第一要素时，别墅的私密性问题更为消费者关心，中国人向来重视居住私密性。这从南到北的院落式住宅可见一斑，大到西安的城墙，小到北京的四合院实际上就是私密性的合理布局，讲究一个内敛。国外的别墅更注重私人空间的不可侵犯性，所以在别墅里，应该从私密性的角度把人的居住习惯和居住需求达到一个最大限度的合理化。

如果在低层高密度的别墅区及TOWNHOUSE中将院落引入其中，形成既有私密性又有高品质感的居住空间，是值得我们不断探索的课题。毕竟祖辈留给我们的围合形内向院落，是远比西方开敞式别墅高明、高档、高尚得多的居住空间。比如院落式别墅空间、一端开敞、一端围合的中西式别墅相结合的空间以及完全围合的口字型别墅……都将是市场关注的热点。市场期待扎扎实实地探讨中国院落的精神，而不是表皮，希望不再出现那种在典型的西式别墅中用了点灰色，种了点竹子就举起“中式”院子大旗炒作的浮躁。

 三、别墅市场的主力客户正由富豪转向新贵阶层

   从西安市场的层面来看，别墅实际上客户群正在转型，从第一代（比如枫叶苑）的富豪，文化程度比较低白手起家打拼出来、到秦岭度假运动别墅的商界精英甚至所谓的领袖们、逐渐转到目前的新贵阶层。

这种建立在城市远郊的所谓的风水宝地，已经改变了原有的概念并且是大批量集中生产，这样的别墅，实际上成了远离城市的低密度低层住宅社区。

这个转变对别墅市场也会起到很大的影响，转型这个群体才是社会的中间，他们务实；追求理性；追求生活品位、文化品位；不张扬，所以这个群体未来对别墅市场而言是一个主流的消费市场，也将是下一轮别墅板块的成败关键，因为对他们来说别墅不仅仅是居所，而是个性释放的自由空间，人们在这里不完全是为了偶尔休闲游息，而是全方位享受高品质生活。另一方面，由于别墅的居住者大多是社会中的知识型精英分子，这就对别墅提出了更高一层的要求，开发商和设计师必须从生活的角度去理解别墅的概念，即力求营造一个适应受众群体的、真实生活加精神享受双赢的生活空间。这就是个性化或者是人性化的空间。

 四、与地域特色交相辉映的本土化别墅是市场追求的目标

盖房子要因地制宜，这是人人都懂得的道理，但是西安目前别墅的建造上，总是出现不顾地域的自然条件、气候文化氛围等环境因素，想当然地按照既定的“风格”去打造；有的甚至不惜破坏生态环境，搞得红墙耸立，而绿树倒地。其原因仍然是对别墅概念缺乏的深刻理解，坚持原始的开发理念。

未来的趋势是一定要出现原创别墅的缔造者，在考察、设计时就树立了因地制宜，因人制宜，与时俱进的一种别墅开发理念。赋予原创别墅的精神就是充分考虑本地区特定的地理位置、气候条件、周边环境等客观因素的不同，利用和挖掘自然优势，设计建造适宜本地区、本地块的别墅产品，而不是一味地照搬其他地区的成型模式。
    在西安要做出高品位的别墅，首先需要理解城市发展规划，理解人文和历史，理解环境特色和气候，这样，在设计时就能够把对区域的理解，对建筑的理解，对文化背景的理解，对目标客户的理解融会于设计之中，通过人与人，人与自然，人与社会各种关系的协调，达到建筑、环境与用户三者合一的境界。也就是说，未来的方向是在制造物质产品的同时，还要制造能够诠释别墅概念、丰富这个概念内涵的精神文化产品。
   别墅真正意义上是独享，而不是公共。在别墅里应该反过来是私有大于公有，应该强调别墅自身的独立性。这个独立性，实际上就是个性化与人性化的高度统一。所谓个性化，就是彰显特定居住群体在物质和精神两个层面上与其他阶层人士不同的需求，而不是仅仅满足起居的基本要求；所谓人性化，应该是使别墅具有人文关爱的功能，让没有生命的建筑、园林以及各项服务设施，通过巧妙的组合具有与主人心灵相通的“灵气”，全方位为主人服务。

西安需要的别墅就是这种诚实生活与精神享受双赢的生活空间——原创别墅。而诚实的生活是需要勇气的，所以原创别墅是给有勇气生活的人住的，这就涉及到原创的第二条原则：因人而异。

也就是针对特定人群量身定做的专属产品，能够适应这一特定阶层的生活习惯、居住需求与精神追求。而不是毫无指向性、泯灭建筑个性、千人一面的别墅建筑体。这也说明了原创别墅在设计中充分考虑到了当代人特别是西安目标客户的文化、建筑、历史、美学、心理学趋向，满足目标客户对居住功能的空间要求。当然，能够把别墅打造到这种境界，还是基于他们对别墅，尤其是对建筑在西安的别墅有深刻的认识和理解。说明原创别墅不仅仅是生活空间，更重要的是体现了一种崭新的思维方式，别墅的个性，来自于开发商的个性是开发商脑海中别墅印象的真实体现。
五、别墅不单单是尊贵的标牌，而是与地产经济的时代标志相吻合的产物
  任何一种文化都具有鲜明的时代特征、区域特点、人文烙印，建筑更是这些特征的集中体现。许多开发商都喜欢把自己有特色的项目冠以“地标性建筑”的称号，而别墅则无不打出“尊贵的象征”的旗号，好像拥有了别墅就拥有了财富和尊贵的地位。实际上这是对别墅，尤其是对中国别墅概念的误导。诚然，按照中国目前的国情，别墅是为少数富有阶层服务的，但这只能说明是生活质量上的差距，并不代表身份和社会地位。
   你今天住在经济适用房里，也许明天就搬进了别墅，但你的身份决不会在一夜之间就摇身一变成为尊贵人士的。所以，别墅不是尊贵的标牌，它是社会经济文化发展的必然产物，与某个人或者某一群体的身份地位没有内在联系，其实把别墅说成是地产经济的时代标志，倒是十分确切的。
从西安居住模式的变化可以看到时代变化的缩影，从民房、筒子楼、板楼、塔楼到别墅，不同的建筑形态涵盖了居住模式、建筑风格、意识形态上的变化。这三个变化最明显地显示了时代特征，所以说，建筑是时代特征的标志，别墅亦是如此。
    从社会发展角度来看，影响建筑模式、风格变化的因素很多，其中有政治因素、文化因素和经济因素。如果深入到经济因素中去剖析。就不难看出，别墅的出现，反映了地产资本达到了集约化和规模化的时代。也说明开发商的开发理念由必然王国提升到了自由王国的境界。

近期提倡打造原创别墅，只有当开发商的社会观、文化观和审美观达到一定高度之后，才会站在一定的高度上去审视别墅的内涵，才会产生对现有别墅产品的创新，同时，只有当资本运营达到一定实力之后，才敢于大手笔投入，生产精神与物质“神形兼备”的别墅产品。所以说，原创别墅的开发商代表的是现代需求，而不是停留在古老的维多利亚时代；代表的是民族和区域文化，而不是遥远的大洋彼岸文化；代表的是时代的发展，社会的进步，美学原则变化的潮流和趋势，这实际上是对中国别墅概念的进一步丰富。
   总之，别墅满足的不仅仅是居住空间的扩大化，而是超越了物质需要的精神层面的需求，所以对别墅的理解，不能停留在具体的某一种建筑形态上，更多体现的是一种社会、政治、文化、经济等领域综合特征。而别墅开发的理念和原则，是一种精神，同时也是一种文化。只有在深刻理解这种精神、具备这种文化素质，才能够设计并打造出真正意义上的西安别墅来。

六、 与民族文化一脉相承的本土别墅具有长久的生命力

当地产资本运营到了高级阶段，必然会由纯经济轨道向精神与物质相融合的轨道上发展；而其产品，也必然会出现精神与物质有机结合的新形态，别墅就是这类产品的典型代表。

遗憾的是，综观西安众多别墅项目，存在的一个普遍弱点就是重建筑实体而轻文化内涵；开发理念停留在“为卖房而建房”的经济效益层面上，忽略了对产品精神文化内涵的深层次理解和追求。别墅不能说建造得不漂亮，但是尚缺乏与民族文化、地域特色以及使用者的精神境界的有机结合，有悖于别墅的本质概念。
    别墅是在本宅以外修筑的园林游息处及其建筑。它是与社会政治、经济、文化以及人们的生活方式有着密切联系的。自清代之后，随着政治的腐败和经济的落后， “别墅”也与中华民族渐渐疏远。改革开放以来，随着我国经济文化的复兴，别墅又回到了中国人的视野里来。不过却给人们造成了这样一个假象：认为别墅是从国外引进的舶来品，拥有别墅，是模仿洋人过洋式生活。于是乎，建筑的风格也不遗余力地照搬模仿西洋，好象只有“纯正澳洲风格”、“典雅欧陆风情”才算是正宗的纯正血统的别墅。即使是那些给外国人打造的别墅，也不可能把一切都营造得完全西洋化，不可能赋予他们身临其境的感受。真正进驻了这些洋式别墅之后，却又因为很少能够体味到“欧陆风情”的典雅而失望，甚至被那种半土半洋的生活困惑得啼笑皆非，颇有邯郸学步之感。
    这不能不说是别墅的悲哀。这种悲哀，正是由于开发商对别墅生硬而肤浅的理解所致。殊不知，别墅并非舶来品，它根植于悠久的中国历史文化。《晋书·谢安传》中就有“安方与谢玄围棋赌别墅”的记载。因此在中国本土上，为中国人建造别墅，大可不必崇洋而舍本，搞得不伦不类。应该与民族文化一脉相承，使之更适应中国人的生活习惯和居住理念。

西安需要的是能在继承和发扬中华民族传统文化的基础上，吸收古今中外别墅精华的同时，进行了新一轮的扬弃，不拘泥于“中国现代潮流”既有产品的思路与模式，不受任何一个国家或地区的所谓建筑风格所限制，同时，也不拘泥于所谓的本民族的传统复兴，而是用现代开放式思维模式，让思维回到原点，沿着民族文化遗产与世界建筑潮流相结合的设计理念，在中国传统文化中汲取营养并提炼出“天人合一”的理念来，追求建筑艺术上的创新与超越，更追求一种文化理念上的本原气质；注意保护人文环境、民族心理、居住习惯、文化传统等建筑元素。直达现代居住的本真，追求骨子里的尊崇，关注居住者的身心体验。

西安别墅市场面临最大的一个困境就是复制、照搬、平庸。而别墅是房地产项目里面一个最能代表艺术建筑品位的项目，所以目前出现的困境跟别墅的需求、别墅所具备的品质是不相配的，所以西安别墅市场应该打破过去传统的观念，别墅发展应该是多元化。因为客户群在变，他们已经不像我们原来的低文化水平的、暴发的群体，他们追求张扬，他们已经比较务实，他们已经尊敬本国的文化。

欧式、美式等等别墅的复制的产品将在西安市场中的份额越来越少，而强调中国的传统精神和现代风格的别墅产品将成为西安未来的发展方向。