11月15日，温州市个人集资建房发起机构——温州市市场营销协会)的秘书长赵智强宣布，委托的房地产开发商已经拿到政府挂牌出让的25亩土地，既“炒房团”事件之后，此次冒天下之大不为的集资建房活动再次把温州人推向房地产大潮的风口浪尖——

集资建房，关于这个赋有争议的名词，追溯其本身是带着解万民之疾苦的光环而诞生于世的，可以说是以民声民需为出发点，但由于其本身没有形成严谨的体系及组织分散，外加很多企业在当时打着集资建房的口号，大肆变相搞住房实物福利分配或商品房开发，对整个房地产行业的规范起到了很大的负面影响，最近于2006年8月14日政府颁布了《国务院办公厅转发建设部等部们关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，更是强调了集资建房被定性为非法合作行为。

那么既然是非法行为，何以温州的集资建房活动开展到今日如火如荼的场面？为什么当地政府会对此视而不见？为什么在土地政策俞发严酷的环境下拿到开发的土地？带着这一系列问题，我们更深一步的走近此次温州集资建房活动的幕后。

首先是拿地问题， 第一，集资建房的代理人通过开发商出面拿地，在取得土地的环节上就可以规避掉很多政策限制。而作为这个项目合作伙伴——瑞安正元房地产开发有限公司。原来它是家国有公司，今年5月份改制，银行账号很清白，为集资人投入资金安全做了保障。而在开发商方面，做了这个项目之后这家公司的资质能从三级升到二级。所所投入的主要是人力资源，获取的是业绩和品牌，这种互利互惠的选择为合作的成功打下了良好的基础。第二，在土地的选择上尽量选择一些面积较小或因为其他原因其它开发商不感兴趣的土地，这样能大大节省土地的成本，也能保证基本满足购房者的需求。在具备了以上条件之后，经过整个挂牌15天后，正元公司以高出要价1万元的1.0458亿元拿下了这个位于温州东部经济技术开发区、临近瓯江的“龙湾区蒲州街道江前三产安置地块”。

拿地后之后开发商按照房地产开发的正常程序操作，建筑单位招标，办理土地使用证，规划用地许可证，建设工程规划许可证和施工许可证等，这一切就边的顺理成章了。所以说此次集资建房的关键是开发商方面的选择，寻找一个盈利点在利润之外的开发商，而后注入资金既而完成整个项目的合作，一切政策限制也是无法干预了。

当以上问题的疑虑被打消之后，我们发现却要面临一个更加严峻且长期以来一直成为产业诟病的难题。

在房子建完之后，每平米房屋单价为5300元，而在同样一个区域内由房地产开发商全程操办的项目价格要高达万元以上，难道成本之外都是利润么？开发商们一直强调的土地成本决定房价似乎也开始动摇了。房地产是“暴利行业”？开发商是吃人的魔鬼？在这一切之下又有多少支愤怒的矛头将直指开发商？

首先我们分析一下集资建房与开发商操盘的项目区别究竟所在

1集资建房成本=土地成本+建造成本+管理费用+相关税费

2开发建房成本=土地成本+建造成本+管理费用+销售费用+相关税费+开发利润

通过以上公式不难看出，除去开发商应得的那部分利润，两者的之间的差别在于销售费用，这其中包括广告费，代理费，以及在这其中所需要附加建造费其他成本等。若说此时开发商的“暴利”实属冤枉，难不成把房价推高真正的幕后黑手、全民公敌竟然是销售代理商和广告媒体？事情变得如此错综复杂……人民群众雪亮的眼睛也变得迷茫起来了……

其实，只是拿两个公式做比较对开发商来说确实有些委屈，一个是完全没有任何负担的销售，另一个责要面对众多商界对手，竞争决定了要提供更大的成本为付出，就那个集资建房不会为了壮门面斥资数千万修个气势磅礴的广场和大门，而更多时候则本着能省则省的态度，竭尽资金将“好钢全用在刀刃上”。可是开发商不同，做环境，做气势，炒文化等等这些都成必须条件，这些附加的成本创造了一个个房价新高，而这些成本推动者就是消费者本身，而且也只有这样才能充分的诠释达尔文“优胜劣汰”的自然法则，同时也是整个行业走向标准化的必然途径。

而另一方面房地产是将巨大的资金囤积在一个以销售周期相对很长的行业，其产生的时间成本不能不计算到其中，若是简单的做一下投资分析我们也不难发现这是一笔相当不小的费用。所以不能以简单的1+1推理来臆断行业“暴利”行径的存在。

再回过头来展望一下政府会对此次事件做如何举动。

集资建的房已经进入施工倒记时，众家业主也欢天喜地的准备乔迁新居，聪明果敢的温州人再一次成功的钻了国家政策的空子。相比之下那些自觉得花了冤枉钱的买房者肯定也不会甘心，而在他们之后更多的想买房人也仿佛看到了希望，正值房地产行业一片肃穆之际，此次集资建房行为无疑是上演了一出闹剧，而真正难以下台的就是政府方面了。此时可谓“按下葫芦瓢又起”刚刚对开发商方面进行了整顿，又有甚者钻法律空子来搅局，任谁也不能坐看其乱，所以可以肯定的是对集资建房更严厉的政策很快就要出台，而其大概控制点在于土地政策加剧以及房地产开发商的资质审核，只有真正强大才能在行业中确立下来，这种局面变得越发明显，无论是投机还是非正规非专业的介入都将作为行业规范的牺牲品，此后若真有执迷不悟者愿意甘做炮灰，那我们也只能在为温州人喝彩的同时为他们发出一声叹息……