十问“物业税”（下）

          六问：物业税的矛头指向，是开发商，还是普通购房者

    任何新的政策的出台，要想取得良好的政策效应和应有的社会效果，必须在政策的制定中有其鲜明的针对性。有人说，物业税的出台，主要针对的还是购房者中的投机炒卖者，似乎推高房价的最大“祸首”——开发商，并不是主要的“打击目标”。

    如果物业税的政策设计者真的是如此设想的话，那么新开征的物业税，就很难起到调控房地产市场、抑制和降低房价的应有作用。因为占用土地，囤地捂盘最多的，不是普通的买房人，而是开发商。

    众所周知，在这一两年的房价暴涨中，既有炒房者投机的推波助澜，更主要的还是开发商的囤地、捂盘和惜售。以寡头垄断为基本特征的中国房地产市场，开发商利用市场的供求失衡和垄断性，以囤积土地、拖延开发、控制销售为手段，激化住房的供不应求的矛盾，以攫取最大的垄断暴利。有的开发商为了获取最大的利益，囤积的土地，可以开发几十年，客观上阻碍了国民住房的正常发展；有的开发商虽然开发了楼盘，但同样是为了暴利，捂盘惜售，造成人为的短缺。所以正是开发商过度的占用了社会公众的全民资源，并制造了房价暴涨，才使普通百姓买不起房。他们是买房贵、住房难和推高今天中国房价的最大“黑手”。所以，物业税的开征，要想达到抑制和降低房价的功能和作用，就必须把“发力”的着重点，放在如何“斩断”这只“黑手”上。使开发商成为物业税征收的主要的对象。

    其实，不管是囤地也好，捂盘也罢，他们都有一个共同的特征，就是已经占有了土地和住房这些不动产物业。这就标志着囤地和捂盘已经进入了“物业税”的范畴。而土地和住房作为社会的稀缺资源，不能也不应该被“空置”和“闲放”。这不仅剥夺了其他公民的居住权利，而且还大大激化了社会的矛盾，是制造社会不安的不和谐因素。

    所以，物业税的设计者要想使这项政策在现今的社会建设和政治建设中发挥作用，让更多的老百姓买得起房，使社会中由此而引发的不和谐因素得到化解，就必须在物业税的设计上，对故意制造社会事端的囤地捂盘，进行有效的“定点打击”。对人为操控的“空置房”和“空闲地”，在物业税的税率上制定最高的税负水平，这样，不仅可以有效的打击开发商的囤地捂盘，而且还可以用同样的政策，以高税负来制衡投机的炒房者，可谓是“一箭双雕”。

        七问：物业税的收取，是照面积算，还是按房价收

    在民间对物业税的议论中，有一种很流行的观点。这就是物业税的征收，应该按照人均占有住房面积的办法进行。有的网友甚至给出一些具体的公式，对拥有不同住房水平的人，实施不同的物业税税率。比如人均住房面积在人均30平方米的小康范围内的，免征物业税；对人均住房面积超过60平方米（小康标准一倍）的，超出人均30平方米的部分，每年按照超出部分的房价的10%收取物业税；对超出小康标准两倍以上的部分，按照20%收取；超出3倍的部分，按照40%标准收取。总之，每多出一倍的部分，收取的标准也要翻一番。

    这样的想法很有建设性，也很朴实，但不够完善和成熟。

    之所以这样说，是因为在98年当初的房改时，我们就有过按面积分房的教训。当初房改办制定“房改”的补贴标准，就是按照面积来计算的。比如，一般干部职工的补贴面积标准为75平方米，科级干部为90平方米，处级干部为110平方米，厅局级干部为135平方米。如此的细分，已经体现了“官本位”指导下的差别。但是，它却有意无意的忽略了房地产的一个基本的市场规律，即居民的住房价值，除了和面积有关外，很大程度上还取决于住房的地点地段。就是对同一城市来说，因为区域和地段的不同，房价的差异也很大。有的甚至可以相差数倍。一个在市中心的80平方米住房的总价，往往比新区或者是郊区200平方米的住房的价格还要高。

    正是因为以面积为标准的方式在政策上留下了如此大的“空间”，所以到了“利为己谋”的官员手里，这样的政策又成了敛财和扩大财富差别的利器。很多政府机关和垄断企事业单位，纷纷拿着纳税人的钱、端着乱收费搜刮来的“金库”，以及靠着垄断暴利所得（如电信、烟草、电力和石化等行业），以落实房改政策为名，纷纷加入的抢夺城市黄金地段和市中心商品房的队伍中；很多官员、尤其是高官，借助“房改”的“面积标准”，动用巨额国有资金，以单位的名义高价买取黄金地段的高档豪宅，然后个人只需付出十几分之一、甚至是几十分之一的“房改房价”，就可以名正言顺的获取由国家买单的高档商品住房。这在中国已经是一种很普遍的现象。而对普通干部职工，他们或是被打发在房价最低的最差的地段“补齐标准”，或者干脆就“无房给分”。通过“面积补差”，官员和普通百姓之间的家庭财富差别，一下子拉高了十多倍甚至更高。人们不妨来做一个基本的调查，看看在身边的处级以上的干部中，他们现在的住房价值是多少？究竟有多少人居住的商品住房是自己以市场价在房地产市场自己买得的？房改的“福利分房”，又使他们的家庭财富究竟增加了多少。从某种程度上讲，“面积标准”的“房改”，也是造成主城区房价不断高涨的原因之一。

    所以，物业税的征收，如果还是继续按照面积计算的方法，而不是以房屋实际价值的来确定税率，就不仅极有可能继续推高各个城市主城区的房价，而且还势必造成贫者越贫，富者越富的两极分化现象继续扩大。

 八问：没有全国统一的房地产信息系统，物业税开征的“技术保障”从何而谈

    现在开征物业税的一个重要的指导思想，就是希望通过物业税，大幅提高“过度占有住房和土地”的炒房者总的税负水平，从而大大的提高他们的炒房成本，使炒房族在经济利益上“得不偿失”。通过有效的遏制炒房者在恶意投机行为，使房地产市场的需求和消费重新回归到“健康和良性”的轨道上。

    这里出现了一个最基本的“技术问题”，就有怎样才能来判定谁是“房地产的过度占有者”？不久前，人民银行提高对第二套住房贷款的首付和利率，在技术上除了遇到怎样判定“第二套住房”的问题以外，还有一个就是如何查实异地购房者“第N套住房贷款”的问题。好在现在的全国的银行系统基本上可以互联互通。但在住房上，全国的各城镇之间、城乡之间，基本上没有一个统一、互通、全民、完善的国民住房信息系统。这就使“追查”房地产的“过度占有者”成为不可能完成的任务。

    例如，在现在的房产登记中，不少地方同一城市内，在市区买房和郊区县买房都是不在一个地方登记，这就使同一城市内都难以核实谁是“多占者”；又比如，在不同城市“异地购房”，房产登记也是在各自不同的城市，而各城市间市民的住房信息系统又不是互通的，这就很难对异地购房的炒房者进行有效“治理”；再比如，有的人不仅在城市有房，而且在农村还有面积很大的“宅基地”和的住房。但这些“关键的信息”，不仅房产部门难以获悉，而且从权属上也管理不到。因为建设部及各城市的房产部门包括相关的房地产法，管理和适用飞范围，只是在城镇，而农村则“超出”了他们的权限。

    所以，没有全国统一的房地产信息系统，期望通过物业税来制衡“房地产上的过度占有者”就无从谈起。

  九问： “所有者”向“使用权租赁者”征收物业税，是否“合理合法”？

    除了上述的种种疑问外，物业税的征收，还有一个绕不过的“槛”，这就是在征收对象上的“合理合法”的问题。

    按照国际惯例，物业税的征收对象，是“土地和房子的所有人和拥有者”。如果机械的把物业税照搬到中国，就会遇到一个“向谁征收”的最基本的问题。

    众所周知，“房地产”的核心是“地”而不是“房”。和大中城市土地实际的高额市场价值相比，建房的费用仅仅只是土地实际费用的几分之一、甚至是几十分之一。从这点来说，物业税的重点主要还是在“地”。而按照中国的宪法，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”根据“物权法”的解释，包括城市国有土地在内的“ 国有财产由国务院代表国家行使所有权”；农村集体所有的土地，则依据不同的情况由村委会、村民小组和乡镇集体经济组织 “代表集体行使所有权”。而任何个人，都不能算是土地的“所有者”。就是城市买了商品住房的市民，虽然他们缴纳了土地出让金，但他们“买来”的，也只是土地的使用权，而不是所有权。

    这样的“基本国情”，就使传统意义上只是向“所有者”征收的物业税，在中国遇到了一个“前所未有”的难题：如果按照国际惯例在住房上的实施物业税，它主要的征收对象，就应该是“代表国家行使”国有土地所有权的国务院，是“代表集体行使”集体土地所有权农村乡镇和村组等集体经济组织，而不是普通的市民和村民个人。因为民众不是任何土地的“所有者”，而是土地使用权的“租赁者”。把他们作为征收传统意义上“物业税”征收的主要对象，于法无依。但如果向国务院和农村各级经济组织征收物业税，则显然就和现在力推物业税的政府部门的初衷相违。政府开征物业税的“动力”是“取之于民”，而不是搞“左口袋掏给右口袋”的税收游戏。

    既然中国的社会制度决定了我们物业税的开征，要避开“自己向自己征税”的“所有者陷阱”，那么，“中国特色的物业税”的着力点究竟应该放在哪儿呢？笔者认为，土地使用权转让过程各环节的增值部分，特别是靠倒卖土地使用权违法暴富的开发商，才应该成为物业税征收的“重中之重”。

              十问：征收的物业税，究竟应该用在何处

    物业税的开征，无疑使地方政府的财政收入又多了一大块。而且由于物业税征收的面广量大，使它成为地方财税收入中“数一数二”的大户。

    但面对“天上掉下来的大馅饼”，很少有人想到，取之于民的这项特大税收，究竟又应该如何的“用之于民”。是把它当作地方政府政绩工程的又一“金库”，还是作为民生社会建设新的财力支撑？或者，可否干脆就把它定向的作为居民住房开发的财力保障？

    笔者认为，物业税的获取来自于房屋、土地等不动产物业的相关利益人。它的本质，实际上就是对过度占有土地和房屋利益人的一种“收入分配再调节”。而这些物业的过度占有者，之所以可以获取极大的利益，往往是建立在在牺牲他人、尤其是社会弱势群体的住房居住权和居住福利的基础上的。所以，以对土地和住房资源过度占有为开征对象的物业税，就应该把主要支出在用于补助和保障那些在不当住房政策和房地产导向下的受害者。帮助和补贴这些社会的弱势群体，或者是购买住房，或者是租房居住。

    据不完全的统计，在当今的中国的城镇，不仅有数千万的无房户，而且还有4亿多人（相当于1.4亿以上的家庭）是人均住房面积还不到初步小康住房标准（人均30平方米）一半的“半无房户”。高房价使他们无力改善基本的居住条件。有的人为了能有基本的居住之地，不得不成为房奴，每月收入的相当大的部分，都交给了开发商。而与此成对比的是，中国的房地产市场，成了首富和暴富阶层的“制造工厂”。这些暴富的开发商利益集团，正是靠了不当甚至非法的占有那些数亿“无房户”和“半无房户”拥有所有权（宪法规定：“国家所有，即全民所有”）却难以生存的公有制土地，才成为今天的“首富”。所以，物业税的所得，首先也是最主要的支出，应该用在那些住房困难的人群的问题解决上。

    目前，中国城镇居民中有相当多的低收入群体已经无力买房。他们只能依靠政府提供的廉租住房来解决居住问题。而按照建设部的统计，在十一五期间要由政府提供廉租房的困难户就有980万户。为每户投资10万元建造60平方米一套的廉租房，就需要政府投入9800亿元。实际上，需要政府提供廉租房来解决住房问题的困难家庭的户数要远大于此。据测算，如果全国城镇10%的低收入者家庭都能靠政府提供的廉租房来解决居住问题的话，全国每年至少要拿出4000亿元的财政投入。而这些巨额投入，目前都因没有财税来源而成为“空炮”。物业税的开征，就可以为久久未能实施的城镇低收入群体的住房保障，提供 “来之不易”的财力支持。

     对物业税的贸然推出提出种种“疑问”，并不是为了反对这项新税种的实施。恰恰相反，任何一项“新政”，只有事先经过充分的民主和科学的决策，才能保证立于不败之地。从某种程度上来说，只有把人们对物业税的种种疑问，在政策和制度的设计时基本上都得到较好的解决，我们才可以说，开征物业税的“理论时机”“已经基本成熟”。

人们期望，中国的物业税，一路走好。

          （2007年10月23完稿  11月3日修改）

                                          沈晓杰

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