楼市调控:疯狂的昙花疯狂地开

徐轲

2007年年初，董藩教授为《中国房地产报》写了一篇新年特约评论——《让理性来驾驭房地产这匹骏马》，认为中国房地产业“疯”了！——消费者们疯了，业主们疯了，金融机构疯了，一些具体政策疯了，某些地方官员疯了，读书人也疯了！吴晓东在《中国房地产报》2006地产年度回顾特刊的开篇也写到：“对于一个大的行业，内心保持克制和理性至关重要，但是，在纷乱嘈杂的2006年，这种克制与理性，变得如此昂贵。”过去的一年，中国的房地产业比“疯狂的石头”更疯狂，调控政策疯狂地出，政策疯狂地变，房地产业像脱缰的野马疯狂乱跑。

如果说2006年是中国房地产市场的政策年，政策的频出与多变成就了房地产宏观调控的第二轮高峰，那么，刚来的2007年，也许会成为中国房地产市场更加疯狂的政策年。1月10日清晨，翻开报纸，《新京报》、《北京晨报》、《北京娱乐信报》等媒体均在头条等重要位置刊出“90平方米住宅上限放宽至106平方米”的消息，报道建设部1月9日出台《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》，套型建筑面积标准不再“一刀切”，而根据不同地区不同气候、楼层有分别的修正系数，北京90平方米以下住宅最大可建到106平方米。当日傍晚，笔者颇有兴致写写评论，打开建设部网站，《〈关于征求90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）意见的函〉的说明》跃然首页，该《说明》指出，《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》不符合国务院办公厅和建设部文件要求，经研究决定，对《关于征求90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)意见的函》予以废止。从出台到废止，不足一天，如此短命的政策实属少见，这难道还不够疯狂？

联想到2006年年中，“国六条”、“国十五条”相继出台，确立了“90平方米以下住房面积所占比重达开发建设总面积70%以上”的指标，将套型建筑面积90平方米以下的住房视为普通商品住房。而2005年4月30日，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》所明确确立的普通住房标准为住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，且地方政府有20%的浮动空间。一年时间，普通商品住房的标准在中央调控文件的层面发生了变化。而房子不是一年时间能建成的，企业的政策适应能力与公众的消费习惯也不是一年能改变的。按照任志强的说法，政策改变证明了朝令夕改的中错误，政策改变所带来的制度成本与损失却没有人来承担。宏观调控的目的是让全社会可以在平稳的经济增长中受益，防止更多的投资人与消费者在经济增长的过渡波动中造成损失，保护最广大人民群众的合法权利与利益，而不能是让公众分摊调控政策引发的制度改革成本。

同样是2006年，同样是“国十五条”，“套型建筑面积”成为公众普及的一个新名词。建设部165号文件将“套型建筑面积”明确地界定为单套住房的建筑面积。而在2003年，也同样是建设部，其批准修订发布的国家标准《住宅设计规范》 3.5.2条规定，套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数，其中，套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和，标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。显然，在对“套型建筑面积”的界定上，建设部165号文件与国家强制性标准《住宅设计规范》，一个李鬼一个李逵，在工程师设计时，如何统一这个概念的不同含义，以在技术指标的设计上实现满足设计规范与满足国家调控政策的统一，又成为改革中的新问题。其前后不一致所增加的生产成本，又由谁来承担？

2005年岁末，中央经济工作会议提出了2006年经济工作的八项主要任务，列首位的是稳定宏观经济政策。政策的稳定，对于保持经济平稳快速增长、缓解经济社会矛盾非常必要，对促进社会和谐意义重大。在已经疯狂的房地产业，政策稳定对行业的又好又快发展起着至关重要的作用。而政府决策者作为政策主体的主要组成部分，在政策的制定与实施中有着决定性的地位。一个行业的健康稳定发展，离不开公众、企业、政府等各方参与者的理性与责任。

好的行业需要好的政策，好的政策应该是既注意短期效应又富有远见的政策。政策的摇摆不定，必将成为行业健康发展的重要制约因素。行业的调控政策不是首长一拍脑袋就能出的，急于求成、仓促出台、效应短期化的政策随着行业的快速发展只能带来不稳定，导致行业的混乱。如任志强所言，当一个国家级的命令已到了朝令夕改、难以过年的地位时，已不值得人们去对其进行评价了。政策的朝令夕改并不能确定其不给市场造成负面作用的损失，而谁应对这种随意的修改政令的责任进行监督则是有待解决的一个新问题。

政策稳，行业兴。宏观调控政策的制定与出台需要科学、审慎，行政首长拍脑袋需要理性与责任。展望新的这年，宏观调控政策将如何影响房地产业，我们满怀憧憬，拭目以待。