今后广州市民买一手房，可在签约收楼后210天，即7个月内拿房产证。广州市国土房管局昨日表示，2009版房屋管理系统将于7月6日正式上线运行，同时网上签约将采用新版商品房买卖合同。新版合同对小业主在房产面积、收楼、房产证等方面进行了详细的规定。

 

商品房计价方式首度明确

    市民购买的房子面积货不对板怎么办？新版商品房买卖合同首度明确了商品房计价方式，减少面积差异时的纠纷。

    广州市国土房管局市场处处长陈大旺表示，由于商品房预售时约定的房屋面积是根据规划报建图纸预测算而来，而用于产权登记的房屋面积是通过规划验收后的商品房实测面积。

    为妥善处理实测面积与预测算面积之间的误差，2009版预售合同的面积差异处理条款提供了“按套内建筑面积计算房价的，合同约定套内建筑面积与产权登记的套内建筑面积存在差异时的处理方法”供买卖双方选择。

    由于已建成并办理了产权初始登记的一手现房已明确产权登记面积，2009版一手现房合同提供了按产权登记的建筑面积计价和按总价交易两种计价方式。

 

交楼时9证不全业主可拒收楼

    为防止开发企业延期交楼等不规范交楼行为损害购房者利益，2009版预售合同的交楼条件条款确定为“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。

    2009版预售合同和一手现房合同均有“房屋交付时的有关资料”条款列举开发企业交楼时必须向购房业主出具的9项材料，如这些文件不全的，可视为不符合交付标准，购房者有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由开发商承担。

 

交楼后210个工作日内须办房产证

    在目前多数购房合同中，开发商一般会把办理房产证的期限定在720天。2009版的预售合同约定了办理产权登记和转移登记的起算时间、延迟办理产权登记的违约责任。如果购房业主委托开发企业办理房地产权证，开发企业应当在该商品房交付使用之日起最多210个工作日内办妥，并交付给购房业主。开发企业延迟办理产权证的，需自逾期之日起按日向购房者支付该商品房总价款0 .05%的违约金。延迟办证达120日的，购房者有权选择继续履行合同或单方解除合同。

 

备忘

    预售商品房收楼“九大件”

    (一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。

    (二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。

    (三)建设部门出具的《建设工程质量监督报告》。

    (四)公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》。

    (五)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。

    (六)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件.

    (七)《房地产(住宅)质量保证书》。

    (八)《房地产(住宅)使用说明书》。

    (九)《临时管理规约》或《管理规约》。

关于适用《劳动争议调解仲裁法》、《劳动合同法》

若干问题的指导意见

广东省高级人民法院 广东省劳动争议仲裁委员会于二00八年六月二十三日联合下发，自下发之日起施行。

 

为了及时公正处理劳动争议案件，依据《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》（以下简称《劳动争议调解仲裁法》）、《中华人民共和国劳动合同法》（以下简称《劳动合同法》）等有关规定，结合我省实际情况，提出如下指导意见：

第一条 人民法院、劳动争议仲裁委员会处理劳动争议案件应遵循平等保护劳动者和用人单位合法权益、充分利用劳动仲裁资源和合理配置审判资源、合法公正及时、法不溯及既往、法律效果与社会效果相统一等原则。

第二条 下列争议，应作为劳动争议处理：

（一）劳动者与用人单位因养老保险缴费年限发生的争议；

（二）劳动者以用人单位未为其缴纳社会保险费导致其损失为由，要求用人单位支付工伤、失业、生育、医疗待遇和赔偿金的；

（三）劳动者以用人单位降低其缴纳社会保险费的工资标准导致其损失为由，要求用人单位承担工伤待遇损失的。

第三条 劳动者与用人单位因住房公积金产生的争议，不作劳动争议处理。

第四条 人民法院受理破产申请后，劳动者对管理人列出的工资、经济补偿金、医疗费用等劳动债权清单提出异议，管理人不予更正，劳动者可以直接向受理破产申请的人民法院起诉。受理破产申请的法院是中级法院的，中级法院可以指定基层人民法院审理上述案件。

第五条 劳动者与不具备合法经营资格的用人单位因用工关系产生争议，应当将该单位或出资人列为当事人。不具备合法经营资格的用人单位借用他人营业执照经营的，还应当将被借用营业执照的一方列为当事人。

在建设工程施工过程中，作为实际施工人的自然人与其非法招用的劳动者产生纠纷，劳动者申请仲裁或起诉的，应将具备用工主体资格的发包方列为被诉人或被告，并可视案情需要将施工的自然人、转包人、违法分包人列为被诉人或被告、第三人。

第六条 当事人以劳动争议仲裁委员会逾期未作出受理决定而直接向人民法院提起诉讼的，劳动者应向人民法院提交劳动争议仲裁委员会出具的已接受其申请材料的凭证及尚未受理的证明。

当事人以劳动争议仲裁委员会逾期未作出仲裁裁决而直接向人民法院提起诉讼的，人民法院经审查确实不存在鉴定、延误送达、移送管辖、案件排期及等待工伤复议、诉讼、评残结论等中止事由的，应予以受理。人民法院在审查时可以要求劳动者提供劳动争议仲裁委员会出具的《受理通知书》及尚未裁决的证明。

人民法院决定受理劳动者申请的，应在受理之日起五日内书面通知劳动争议仲裁委员会终结有关案件的仲裁。

第七条《劳动争议调解仲裁法》中规定的“三日”、“五日”，均指工作日。

第八条 劳动者依据《劳动合同法》第三十条第二款和《劳动争议调解仲裁法》第十六条的规定向人民法院申请支付令的，应符合《民事诉讼法》第十七章的规定。

人民法院裁定终结督促程序后，劳动者应先就劳动争议事项向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。

第九条《劳动争议调解仲裁法》第四十七条应作如下理解：

（一）劳动者追索劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或赔偿金，其仲裁请求涉及数项，分项计算数额不超过当地最低工资标准十二个月金额的，仲裁裁决为终局裁决；

（二）劳动者要求按国家法定标准执行工作时间、享受休息休假的争议，以及劳动者与用人单位发生本意见第二条规定的社会保险争议，仲裁裁决为终局裁决。

申请人的仲裁请求同时涉及仲裁终局裁决和非终局裁决事项的，劳动争议仲裁委员会应分别就仲裁终局裁决与非终局裁决事项作出裁决。

第十条 劳动者就终局裁决向基层人民法院起诉，而用人单位依据《劳动争议调解仲裁法》第四十九的规定向中级人民法院申请撤销仲裁裁决的，中级人民法院应不予受理。已经受理的，应裁定终结诉讼。但基层人民法院审理案件时，对用人单位的抗辩应一并处理。

劳动者起诉后撤诉或因超过起诉期间被驳回起诉的，用人单位自收到裁定书之日起三十日内可以向劳动争议仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销仲裁裁决。

中级人民法院在受理用人单位撤销仲裁裁决的申请后，或基层人民法院在受理劳动者对于终局裁决不服的案件后，均应在开庭审理前审查是否同时存在撤销仲裁之诉和劳动者不服终局裁决的起诉，以便两级法院就有关案件进行协调和沟通。

第十一条 劳动争议仲裁过程中，用人单位可能出现逃匿、转移财产等情形的，劳动者可以凭劳动争议仲裁委员会《受理通知书》向用人单位住所地人民法院提出财产保全申请。

劳动者的申请符合《民事诉讼法》第九十三条规定的，人民法院依法作出财产保全的裁定。劳动者在仲裁裁决生效或者人民法院判决生效后三个月内未申请人民法院强制执行，用人单位要求解除保全的，人民法院应当解除保全措施。劳动者确因经济困难不能提供财产担保的，也可提供保证人担保。

第十二条 劳动争议仲裁委员会依据《劳动争议调解仲裁法》第四十四条的规定将先予执行裁决移送被执行人住所地或财产所在地的基层人民法院执行时，应向人民法院提供以下材料：

（一）移送执行函（函中注明案件双方当事人的联系电话及住所）；

（二）先予执行的裁决书；

（三）裁决书的送达证明。

第十三条 在人民法院审查用人单位撤销仲裁裁决的申请是否符合法定条件的期间，人民法院可不停止生效仲裁裁决的执行。

用人单位向人民法院申请撤销仲裁裁决被驳回的，又在执行程序中以相同理由提出不予执行申请的，人民法院不予支持。

第十四条 根据审理撤销仲裁裁决、执行仲裁裁决案件的实际需要，人民法院可以向作出原裁决的劳动争议仲裁委员会调阅案卷。在收到人民法院的函件后，劳动争议仲裁委员会应于五日内提供案卷。

人民法院在办理上述案件过程中作出的裁定，应当送作出原裁决的劳动争议仲裁委员会。

第十五条 用人单位没有为劳动者缴纳工伤保险费，劳动者请求用人单位承担其工伤待遇，却不能提供劳动行政部门作出的工伤认定书的，劳动争议仲裁委员会应裁决不予支持，人民法院应裁定驳回其起诉。但下列情形除外：

（一）用人单位对构成工伤并无异议的；

（二）非法用工单位与非法用工中的伤亡人员就赔偿问题发生争议的。

第十六条 2008年5月1日后受理的劳动争议案件适用《劳动争议调解仲裁法》，但对于2008年5月1日前发生的劳动争议案件，有关仲裁时效和起诉权的规定仍适用《劳动法》。

第十七条 用人单位招用已达法定退休年龄但未享受养老保险待遇或退休金的人员，双方形成的用工关系可按劳动关系处理。

用人单位招用已享受养老保险待遇或退休金的人员，双方形成的用工关系应按雇佣关系处理。

第十八条 外国人、港澳台地区居民在中国内地就业产生的用工关系应按劳动关系处理。外国人、港澳台居民未依法办理《外国人就业证》、《台港澳人员就业证》的，应认定有关劳动合同为无效劳动合同。外国人、港澳台地区居民已经付出劳动的，由用人单位参照合同约定支付劳动报酬。

第十九条 外国企业常驻代表机构、港澳台地区企业未通过涉外就业服务单位直接招用中国雇员的，应认定有关用工关系为雇佣关系。

第二十条 用人单位在《劳动合同法》实施前制定的规章制度，虽未经过《劳动合同法》第四条第二款规定的民主程序，但内容未违反法律、行政法规及政策规定，并已向劳动者公示或告知的，可以作为用人单位用工管理的依据。

《劳动合同法》实施后，用人单位制定、修改直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时，未经过《劳动合同法》第四条第二款规定的民主程序的，原则上不能作为用人单位用工管理的依据。但规章制度或者重大事项的内容未违反法律、行政法规及政策规定，不存在明显不合理的情形，并已向劳动者公示或告知，劳动者没有异议的，可以作为劳动仲裁和人民法院裁判的依据。

第二十一条 自用工之日起一个月内，劳动者与用人单位就签订劳动合同事项协商不一致，用人单位提出终止劳动关系的，无须支付经济补偿金。

自用工之日起超过一个月不足一年，用人单位有足够证据证明其与劳动者未能签订书面劳动合同的原因完全在劳动者，且用人单位无过错的，用人单位无须支付两倍工资。但用人单位提出终止劳动关系的，须支付经济补偿金。

第二十二条 用人单位恶意规避《劳动合同法》第十四条的下列行为，应认定为无效行为，劳动者的工作年限和订立固定期限劳动合同的次数仍应连续计算：

（一）为使劳动者“工龄归零”，迫使劳动者辞职后重新与其签订劳动合同的；

（二）通过设立关联企业，在与劳动者签订合同时交替变换用人单位名称的；

（三）通过非法劳务派遣的；

（四）其他明显违反诚信和公平原则的规避行为。

《劳动合同法》实施前，用人单位已按国家和省有关主辅分离辅业改制、劣势企业关闭退出和富余人员安置等规定，办理了解除劳动合同手续并依法支付经济补偿金的，工作年限不连续计算。

第二十三条 用人单位变更名称、法定代表人、主要负责人或者投资人，不影响劳动合同的履行，劳动者的工作年限应连续计算。劳动者要求解除劳动关系并由用人单位（投资人）支付经济补偿金的，不予支持。

第二十四条 劳动者以用人单位在《劳动合同法》实施前未按当地规定的险种缴纳社会保险费为由，请求解除劳动合同并要求用人单位支付经济补偿金的，不予支持。

《劳动合同法》实施后，用人单位未按当地规定的险种为其建立社会保险关系，劳动者请求解除劳动合同并要求用人单位支付经济补偿金的，应予支持，但经济补偿金支付年限应从2008年1月1日起开始计算。劳动者以用人单位未足额缴纳或欠缴社会保险费为由请求解除劳动合同并要求用人单位支付经济补偿金的，不予支持。

第二十五条 劳动者以用人单位在《劳动合同法》实施前未及时足额支付劳动报酬为由，请求解除劳动合同并要求用人单位支付经济补偿金的，除符合最高人民法院《关于审理劳动争议适用法律若干问题的解释》第十五条规定的情形外，不予支持。

《劳动合同法》实施后，用人单位未及时足额支付劳动报酬，劳动者请求解除劳动合同并要求用人单位支付经济补偿金的，应予支持。

第二十六条 用人单位与劳动者约定竞业限制的，应当在竞业限制期限内依法给予劳动者经济补偿，用人单位未按约定支付经济补偿的，劳动者可要求用人单位履行竞业限制协议。至工作交接完成时，用人单位尚未承诺给予劳动者经济补偿的，竞业限制条款对劳动者不具有约束力。

用人单位在竞业限制条款中约定的违约金过分高于实际损失的，人民法院、劳动争议仲裁委员会可以依据劳动者的请求对违约金数额予以适当调整。

第二十七条 用人单位与劳动者虽然未书面约定实际支付的工资是否包含加班工资，但用人单位有证据证明已支付的工资包含正常工作时间工资和加班工资的，可以认定用人单位已支付的工资包含加班工资。但折算后的正常工作时间工资低于当地最低工资标准的除外。

第二十八条 劳动者加班工资计算基数为正常工作时间工资。用人单位与劳动者约定奖金、津贴、补贴等项目不属于正常工作时间工资的，从其约定。但约定的正常工作时间工资低于当地最低工资标准的除外。

第二十九条 劳动者主张加班工资，用人单位否认有加班的，用人单位应对劳动者未加班的事实负举证责任。用人单位以已经劳动者确认的电子考勤记录证明劳动者未加班的，对用人单位的电子考勤记录应予采信。

劳动者追索两年前的加班工资，原则上由劳动者负举证责任，如超过两年部分的加班工资数额确实无法查证的，对超过两年部分的加班工资一般不予保护。

第三十条 《劳动合同法》实施后，用人单位违法解除或终止劳动合同，劳动者不要求继续履行劳动合同或劳动合同已经不能继续履行的，用人单位应按《劳动合同法》的规定向劳动者支付赔偿金，但无需另行支付经济补偿金。该赔偿金的计算年限自2008年1月1日起计算，以前的工作年限按《劳动法》的规定计算赔偿金。

用人单位因未在用工之日起一个月内签订劳动合同须按月向劳动者支付二倍工资，其中加付的一倍工资不纳入经济补偿金或赔偿金的计算基数。

第三十一条 本意见自下发之日起，供全省各级人民法院、劳动争议仲裁委员会参照执行。本意见施行前下发的有关指导意见与本意见规定不一致的，以本意见的规定为准。法律法规、司法解释有新规定的，按法律法规、司法解释的规定执行。

    今年初，小刘将新购买的还没来得及上牌照的小车向保险公司投了保，并缴纳了保险费，其中包括盗抢险保费856.20元。保险公司向其出具的保险单载明了该车的发动机号码及车架号，保险期间为2009年2月5日至2010年2月4日。一个月前，其的小车被盗后，公安机关侦查未果。事后，保险公司拒绝赔偿，理由是《保险合同》已经规定:发生保险事故时被保险车无公安机关交通管理部门核发的行驶证或号牌，不论任何原因造成被保险机动车损失，保险公司均不负责赔偿。

    本案保险公司的理由不能成立，其必须承担理赔责任。一方面，《合同法》第五条规定:“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”小刘与保险公司之间的保险合同为双务合同，小刘依约缴纳了保险费，就应当享有相应的保险权利。保险公司收取了保险费，同样应当承担合同义务。如果从投保后到上牌照的时间里，保险公司只享有收取保险费的权利而不承担理赔的义务，而小刘只承担缴纳保险费的义务而不享有索赔的权利，显失公平。另一方面，保险公司明知小刘的小车无行驶证和车辆号牌而同意承保，并以小车的发动机号、车架号代替车辆的号牌，不仅表明了保险标的物(小车)的确定、唯一性，而且明确了双方对保险标的物(小车)的权利义务，应当视为彼此达成了特别约定。再一方面，就本案所涉的类似免责条款，最高人民法院的相关批复已明确规定，保险公司除必须在保险单上载明让投保人充分注意外，还应当对免责条款的概念、内容及法律后果等以书面方式向投保人解释，以使投保人能够明了该条款的真实含义和法律后果。而本案中，保险公司以格式条款免除其应承担的法定责任无效。就此，《合同法》第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”综上，保险公司应承担理赔的义务。

    广东省广州市民周某的银行卡被不法分子伪造并盗取存款57万余元，周某起诉银行要求承担赔偿责任，银行则以银行密码系统不存在泄密可能性等为由抗辩。广州市番禺区法院一审判决银行应承担赔偿责任，广州市中院日前二审维持原判。

　　法院审理查明，犯罪嫌疑人黄某指使陈某等4人，用其提供的伪造的银行卡和用户名称、密码等资料，于2006年10月下旬至11月上旬，在东莞市城区、虎门镇、深圳市等地，利用假银行卡购物并提取现金，造成多位银行卡用户遭受损失。其中，在某银行广州番禺某支行申办银行卡的周某被盗取57余万元，后被警方追回约51万元。

　　周某将某银行广州番禺某支行告上法庭，要求赔偿损失。广州市番禺区人民法院一审判决银行应赔偿周某其余存款及57万余元被骗取之日至偿还之日的利息，共计11万余元。

　　银行对一审判决提起上诉，并公布了PIN码的技术原理，称PIN码在密文传输过程中会经过多次转换，最初的密文传输由密文A转换为密文B，再由密文B转换成密文C，以此类推，系统最终再进行核对，“可见银行密码系统是计算机而非人为客观运作，并经过相关部门监测，不存在泄密的可能性”，“复制银行卡不可能得到银行卡密码，除非储户泄密，他人不可能知晓。”

　　广州中院二审认为，存折、卡、密码的确是储户交易必备的条件，但是存折验证、密码验证是缺一不可的条件，少了任何一个条件，银行都不应兑付，只要银行能识别伪造的借记卡，即能阻断犯罪行为的得逞，识别伪造的存折、卡，是银行应尽的合同义务。本案中，周某的损失是犯罪分子伪造借记卡导致，银行未能识别伪造的借记卡，应承担违约责任，遂判决维持原判。 

 求购方应付税费

税费名称	税费标准	收费单位
契税	普通住宅：房屋成交总额×1.5%	国家财税局
	非普通住宅：房屋成交总额×3%
交易手续费	2.5元/平方米×建筑面积	房屋交易管理机构
合同印花税	房屋成交总额×0.05%	国家财税局
权证印花税	5元/本	国家财税局
交易登记费	住宅：80元	房屋交易管理机构
	非住宅：300元
配图费	25元	房屋交易管理机构
查档费 （求购方有查档要求时）	30元	房屋交易管理机构
买卖合同公证费 （求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴纳）	房屋成交总额×公证费率表对应系数+速加数额 （见公证费率表对应系数表）	公证处
贷款合同公证费 （求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证且需贷款时才须缴纳）	贷款额×3‰	公证处
他项权利登记费（抵押登记费）(需贷款时才须缴纳)	商业贷款或组合贷款：200元	房屋交易管理机构
	纯公积金贷款：100元
保险费 (需贷款时才须缴纳)	贷款额×保险费率对应系数 (见保险费率对应系数表)	贷款银行指定的保险公司
评估费 (需贷款时才须缴纳)	房屋成交总额≤50万：300元	贷款银行指定的评估公司
	50万≤房屋成交总额≤100万：500元
	房屋成交总额≥100万：房屋成交总额×1‰
转按揭担保费 （需贷款且须转按揭时才须缴纳)	贷款额×1.5‰（≥500元）	担保公司
公积金贷款担保费（需公积金贷款时才须缴纳）	贷款额×担保费率对应系数 (见担保费率对应系数表)	担保公司
中介费	房屋成交总额×1%	中介公司
备注：      一、关于普通住宅： １、住宅小区建筑容积率在1.0以上。 ２、单套建筑面积在140平方米以下。 ３、坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。         4、 须同时满足上述三个条件方为普通住宅，反之为非普通住宅。

二手房过户费用的分摊是有规定的:

1、税金（税务局收取）：契税应由买方负担；营业税、个人收入调节税应由卖方负担。

2、房产过户费（房管局或房管处收取）：过户交易费为每平方米6元，由双方各承担一半；房产证公本费及印花税由买方负担。

3、土地证费用（由土管局收取）：房改房上市补交的土地出让金应由卖方负担；土地证公本费应由买方负担。

4、中介费用：一般由双方各承担一半。

5、评估费用：买卖评估费用由卖方负担。

6、按揭费用：由于买方用按揭方式购房，按揭产生的费用由买方负担。在实际操作中，上述费用往往由一方承担，关键是看房价谈得如何。

  

二手房交易各项收费计算方法

1、契税：交易价格和评估价格取最高x1.5%

2、土地出让金：交易价格和评估价格取最高值x1%

3、印花税：交易价格和评估价格取最高值x0.1%

4、交易费：6元x建筑面积

5、房证工本费：80元

6。现在五年那再次交易的房屋，还要交5.55%

法定继承公证基本程序及所需要的证明材料

 

一、 申请

申请人及其代理人均可提出公证申请。

申请人应当提供的证明材料如下：

（一） 申请人及代理人的身份证明，代理人的代理权证

明（如经公证的委托书、申请人为未成年人的，其代理人的监护权证明等）；

（二） 申请人的户籍证明；

（三） 被继承人的死亡证明；

（四） 被继承的遗产的权属证明；

（五） 申请人与被继承人的亲属关系证明；

（六） 被继承人的配偶、子女、父母情况证明，无第一

顺序继承人或被一顺序继承人均放弃继承权的还应提供被继承人的祖父母、外祖父母、兄弟姐妹的情况证明；

（七） 放弃继承权的继承人的经公证的放弃继承权声明

书；

（八） 其它公证员认为应当提供的证明。

二、 受理

 1、不动产的继承由不动产所在地的公证处受理，动产的继承由继承人所在地、经常居住地或实施继承行为发生地公证处受理；

 2、继承人对遗产的处理达成合意，遗产的处理不违反法律规定；

    3、申请人提供的相关材料无疑义。

三、 告知

可以采用格式告知或其它方式告知公证当事人的相关权

利、义务、继承公证的法律意义和后果及承办的公证员。

     在告知内容中需特别注明继承人在继承了被继承人的遗产后有偿还被继承人未偿还债务的义务，偿还债务以继承的遗产为限；放弃继承权的继承人在遗产处理完毕后无权再主张继承权。

四、 制作谈话笔录

笔录要点：1.申请人的身份

          2.申请事项的内容

          3.被继承人的基本情况及遗产取得来源，被

继承人生前与谁共同生活，生活费用的来源，是否存在应当取消继承人继承权的情况，遗产何时以何时方式取得，是属于被继承人个人所有还是与他人共有，是否属于合伙财产

          4.被继承人的亲属情况

A婚姻情况：几段婚史的始止时间，原配偶的姓名及婚

姻终止的原因，现配偶姓名，现配偶及原配偶在婚姻关系存续期间生育或收养子女的情况，现配偶及原配偶在与被继承结婚前生育或收养子女的情况；

B子女情况：婚生、非婚生、养、继子女的人数和姓名，与继子女是否形成扶养关系，先于被继承人死亡的子女的子女情况，先于被继承人死亡的子女的配偶是否对其尽了主要赡养义务，在遗产处理前被继承人死亡后死亡的继承人的配偶、子女、父母情况，是否存在未出生的胎儿；

C父母情况：生（养）父母姓名，父母的婚姻情况，与继父母是否形成扶养关系；

D没有第一顺序继承人或第一顺序继承人均自愿放弃继承权的，被继承人的祖父母与外祖父母情况，兄弟姐妹共有几人，在被继承人死亡时仍然存活的兄弟姐妹人数及姓名

          5．是否存在继承人丧失继承权的情况

          6.被继承人生前是否有遗嘱、债务，是否与

他人签订遗赠扶养协议

7.申请继承的遗产权利是否受到限制（如抵

押、质押、留置、查封、扣押等）

8．继承人对遗产的处理意见

9．对告知内容的确认及是否要求公证员回避

10．其它公证员认为应当询问的内容。

五、 调查核实

核实重点：1、被继承人是否死亡，死亡时间是否确定；

          2．遗产权属有无争议；

          3、被继承人的亲属关系，涉及转继承与代位继承的，转继承人与被代位继承人的死亡时间，亲属情况；

          4、继承人对被继承人是否尽应尽义务，先于被继承人死亡的子女的配偶是否对其尽了主要赡养义务；

          5、继承人是否有丧失继承权的事由；

          6．是否有对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人。

核实途径：被继承人生前所在单位（可以查阅人事档案、工会会员档案）、继承人所在单位、被继承人生前住所地的居委会或村委会、被继承人住所的物业管理人员、被继承人生前的邻居、与被继承的遗产无利益关系的被继承人的亲属（如由第一顺序继承人继承时，被继承人的兄弟姐妹可以对其情况进行说明）、其他知情人。

分析与判断：

1、代位继承与转继承  被继承人的子女先于被继承人死亡的，其晚辈直系血亲因代位继承的法律规定成为第一顺序继承人，一般这种情况称为代位继承，其特点是取得代位继承权的仅限于被继承人子女的晚辈直系血亲（含拟制血亲），被继承人子女的配偶及其生存的父母无权继承；被继承人的子女在被继承人死亡后遗产分割前死亡的，其应继承份额转由其法定继承人继承，故被继承人子女的配偶、子女及生存的父母均有权继承其份额，这种情况一般被称为转继承。

2．办理婚姻登记的配偶与未登记的同居人  已经办理婚姻登记的配偶属于法定继承人，现实中经常存在没有办理婚姻登记的同居人，应该说在一九五四年《婚姻法》颁布之前即以夫妻名义共同生活，为社会承认的同居关系一般被认为与已经登记的婚姻具有同样的效力，一九九四年二月一日《婚姻登记管理条例》公布实施以前，符合结婚实质要件，以夫妻名义共同生活的同居人被视为事实婚姻成立，在相关组织和部门对上述情况予以证实的情况下，应当视为被继承人的配偶参与继承，如果不能证明同居开始时间或不能证明以夫妻名义同居，不能列为法定继承人。

3、生子女与养子女  一般情况下生子女均有继承权，但在被继承人去世前已经送养的生子女除外。在被继承人生前因被继承人与配偶解除婚姻关系而未与之共同生活的生子女，不论是否变更姓名均不因抚养关系的变更而丧失继承权；在一九九二年四月一日《收养法》实施前已形成事实收养关系并为社会所认同的，应该认为收养事实成立，在《收养法》颁布之后才形成收养关系且未办理收养登记手续的不应该认为收养关系成立，已经办理收养登记的养子女在离婚后未与被继承人共同生活，被继承人也未支付养子女生活费用的，如未办理解除收养关系的手续或未再送养他人，收养关系仍然成立。

4、继子女（父母）与形成扶养关系的继子女（父母）  形成扶养关系的继子女（父母）有继承权，反之则没有。

5．已出生的子女与未出生的胎儿  已出生的子女有继承权，未出生的胎儿其生存状况尚不能确定，所以应该将其应继份额保留，待胎儿出生时视情况再定。

6．现配偶与原配偶  现配偶有继承权而原配偶没有，这一点自然没有分歧，但办理继承公证时因为要确定被继承人的遗产范围，那么就要了解被继承人遗产的取得时间与其婚姻之间的关系，以明确原配偶是否对该财产有共有权。

7．先于被继承人死亡的兄弟姐妹与被继承人死亡时生存的兄弟姐妹  当没有第一顺序继承人或第一顺序继承人均放弃继承权时，第二顺序继承人可以主张继承权，因继承权的取得是在被继承人死亡时，所以先于其死亡的第二顺序继承人没有继承权，而在被继承人死亡时仍然存活的兄弟姐妹有继承权；代位继承仅适用于被继承人的子女先于其死亡的情况，所以先于被继承人死亡的第二顺序继承人的晚辈直系血亲没有继承权，而在被继承人死亡时仍然生存后于遗产处理前死亡的兄弟姐妹的继承人有继承权。

8．有继承权的（外）孙子女和无继承权的（外）孙子女  （外）孙子女不属于法定继承人的范围，一般情况下没有继承被继承人遗产的权利，但如果被继承人的子女先于其死亡的，其晚辈直系血亲因代位继承的法律规定取得继承权，可以继承被继承人的遗产；在被继承人死亡后遗产处理前死亡的子女的子女，其继承的是被继承人的子女未表示放弃继承即被视为接受继承所应取得的财产权利；被继承人的子女均放弃继承权的，不符合代位继承和转继承条件的被继承人的孙子女并不能因被继承人的子女均放弃继承权而取得继承遗产的资格。继承人丧失继承权的，其晚辈直系血亲不得代位继承。

被继承人的子女丧失继承权后死亡的，其晚辈直系血亲及其继承人均无权继承被继承人的遗产。

9．丧偶的儿媳、女婿  被继承人的子女先于被继承人死亡的，对其尽了主要赡养义务的丧偶的儿媳与女婿有继承权，其取得继承权的条件有二：一是先于其死亡的子女的配偶，二是对被继承人尽了主要赡养义务。

10．个人财产、共有财产、合伙财产  属于被继承人个人所有的财产是被继承人的遗产；按份共有的财产中属于被继承人所有的份额是被继承人的遗产，被继承人是共同共有的财产共有人的，被继承的遗产是共同共有财产中属于被继承人所有的财产权利；合伙财产比较复杂，总的来说合伙财产属于合伙人共有，但因对合伙人有“共同经营、共同劳动”的要求，而合伙人的继承人却不一定具有成为合伙人的能力，所以被继承人是合秋人的，其继承人只有在得到其他合伙人认可的情况下才能继承被继承人依据合伙协议所取得的合伙人的权利，否则应该在对合伙财产分割后，继承分给被继承人的财产。

11．个人财产与夫妻共有财产  在办理继承权公证时，对被继承人名下的财产是属于其个人所有，还是属于继承人与配偶（现配偶及原配偶）共同所有，应该从财产的取得与婚姻成立及终止的时间上的关联来分析，如果是婚前财产的，应当询问是否曾以约定形式约定为夫妻共同所有，如果是婚后取得财产，要询问是否曾约定属于个人所有，如果是婚后继承或受赠的财产，要了解是否属于指定归个人所有的财产。

夫妻中一方去世后，其配偶以夫妻共同财产参加房改所购房地产属于夫妻共同所有。

12．对股份的继承与股东资格的继承  被继承人生前是有限责任公司股东的，属于其所有的股份是遗产可以被继承，但股东资格具有人身依附性，应根据该公司的章程确定是否可以被继承。

13．可以继承的财产权利 

属于被继承人所有的知识产权中的财产权利可以被继承，而人身权利不可以；

被继承人生前依据已经生效的合同取得的可以继承的合同权利，继承人可以继承，同时亦应承担合同债务；

被继承人的合法债权可以被继承；

被继承人依法取得的土地使用权可以被继承；

14．虽有遗嘱，仍然按法定继承处理的遗产  遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠的（受遗赠人在法定期限内没有做出接受遗赠的意思表示的也视为放弃）；遗嘱继承人丧失继承权的；遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的；遗嘱无效部分所涉及的遗产；遗嘱未处分的遗产。

六、 审批和出证

符合《公证法》第三十条及《公证程序规则》第三十六

条的可以出具公证书。

七、 参考意见

办理继承权公证所依据的是继承人的合意，但应注意法

律的禁止性规定，同时要注意保护弱势群体，例如继承人中有未成年人的，未成年人或者无（限制）民事行为能力公民的监护人无权代表其作出放弃继承权的表示，依靠被继承人扶养没有劳动能力也没有其它生活来源的继承人及盲聋哑等患残疾的继承人表示放弃继承权的，应当告知后果，并在避开其它继承人的情况下单独询问，确认该继承人的真实意思表示，如果该继承人称放弃继承权后其他继承人承诺会给予经济补偿的，应当引导继承人共同继承，然后继承人将继承的财产再转让给其它继承人。

继承权是财产期待权，并非财产所有权，继承权不可转让，继承人必须在经遗产处理取得财产的所有权后才可以对其进行处置。

放弃继承权必须是自愿的、无偿的和没有条件的，不能以放弃对义务的履行为条件放弃继承权，也不宜以取得补偿为条件放弃继承权。

在遗产处理之前，继承人在作出放弃继承权的表示后在遗产处理（公证书生效）前，又要求参与继承分割遗产的，如果其它继承人对此行为予以认同，应该重新制作谈话笔录，并以继承人达成的新的继承遗产的意见重新办理继承公证，如果其它继承人不同意的，应该告知通过法院以诉讼方式解决争议，公证处不宜简单地对继承人的行为予以否定。

僧侣的财产不应办理继承公证，有的僧侣去世时会遗留财产，然而关于此财产的归属（即是属于僧侣个人所有还是属于宗教组织所有）是有争议的，佛教的戒律中有不蓄私财的要求，全国佛教协会曾下文表示僧侣的财产归属宗教组织所有，从习惯（法律渊源之一）来看，僧侣的财产的承受者是僧侣所在的寺庙，所以不应该属于继承公证的范畴。

已经签订购房合同，房屋未交付的，继承的标的是合同项下权利，房屋已经交付取得权属证书的，继承的标的是房屋所有权。