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重大利好!国务院正式批示:允许商业用地调整为居住用地!公寓市场新机遇来了(蚌埠楼盘网)

(2019-03-30 10:07:23)

近日,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,其中支持租赁住房建设的内容备受关注:允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。



商业地产去库存放大招


自营改增后,国务院又发力,商业地产去库存大招来了,16省发布商改住细则!以后做差了的商场可改建公寓,这个政策的意义非同小可,将成为中国商业地产转型谋变的一大新趋势。商场通过政府审批改建公寓后,土地使用年限和容积率还是不能变,但这次政府终于下狠心了,连土地用途都能调整为居住用地。目前,缴纳补齐完土地出让金,就可办理商改住。


这什么概念?就是把商场改建的公寓拉到和普通住宅同样的政策待遇。要知道,商业用地的水电可是住宅用地的3倍,这一改,立马提升物业的市场价值及回报,开发商也多了更多选择。


重大利好!国务院正式批示:允许商业用地调整为居住用地!公寓市场新机遇来了(蚌埠楼盘网)



新政下的商业新机遇


目前中国住宅租赁市场涉及人口达1亿以上,整个市场容量已经突破1万亿元。要知道,我国住房租赁市场供应主体还只是以个人为主,占90%以上,而在发达国家,专业的租赁企业提供房源占比达30%,是中国的3倍多,这一巨大市场将成为开发商的必争之地,连万科都在加速推进这块新蛋糕。


2016年房价全面上涨,有个统计,全国住宅租金在3月份就涨了14.8 %。到了2017年涨势稍稍维稳,但房价高高在那,潜力依旧。


整个住宅租赁市场正迎来最好时刻。于是,在这样的大商机的背景下,商场转型公寓变得越来越具诱惑性。



新政正式执行!购买40年公寓契税降低!


近日,安徽省财政厅发布文件,对契税适用税率进行调整,全部统一降至3%,2019年3月1日起正式执行。


重大利好!国务院正式批示:允许商业用地调整为居住用地!公寓市场新机遇来了(蚌埠楼盘网)


契税使用率降低,对于楼市的最大影响就是:3套及以上住宅,还有商业项目原来4% ,现在降至3%,这也将会为买房人省下一大笔钱。


重大利好!国务院正式批示:允许商业用地调整为居住用地!公寓市场新机遇来了(蚌埠楼盘网)


从发布的新政中我们可以总结出:这对于3套房以上人群、购买40年公寓人群是利好消息。


相对于住宅,契税使用率降至3%,对于想要购买公寓的买房人,不管是首套、二套还是以上,全都能省下一笔钱。


从这方面来看,其实也可以理解为,该政策有一定扶持商业市场的意味在里面。



商业公寓怎么买才能收益最大化


重大利好!国务院正式批示:允许商业用地调整为居住用地!公寓市场新机遇来了(蚌埠楼盘网)


随着今年商办公寓去库存的利好不断,众多公寓的销量可以说是全面爆发。


那么问题来了,公寓楼盘这么多,究竟应该怎么选,才能保证收益最大化?


可以重点考虑6个方面:


1、交通方便,最好有地铁,而且是真正的地铁盘,出了地铁就能到;

2、是品牌房企打造的公寓,靠谱;

3、物业优质,助力后期升值;

4、有商业配套,生活方便;

5、周边高薪企业多,人群密集,便出租;

6、如果有包租托管模式可以考虑,纯投资的话不用操心。


但是公寓也不是十全十美的!


在总价相同情况下,公寓的购买成本、持有成本、转让成本相对于住宅来说都更高。


40年的公寓如果要转手的话,费用非常高,需要征收营业税、土地增值税、个税等,需缴纳交易总价差额的55.6%(20%个人所得税+30%土地增值税+5.6%营业税)。


简单点说,以原值45万,现价190万的二手商住房为例,买家在购买时税费至少85万。也正是因为税费高导致40年公寓转手交易相对住宅更困难。


重大利好!国务院正式批示:允许商业用地调整为居住用地!公寓市场新机遇来了(蚌埠楼盘网)


所以,买公寓,最好是自住。毕竟现在房价越来越高,买小一点的公寓,有个落脚的地方,也是不错的选择或者,长期持有出租,收取租金,相当于在银行存了一个定期,“整存零取”的方式理财而已。


公寓变现能力很差,所以买公寓一定要做好长期持有的心理准备,这才是购买公寓最基本的逻辑。


总体而言,今年应该是商办公寓的爆发年,随着租售同权政策的不断推进和落实,商办公寓或迎来“井喷”期。

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