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关于建议修改社区代行业主委员会职责的相关规定

(2020-09-17 18:12:48)

现状与问题:沈阳市旧住宅区的街道办事处及社区,以《沈阳市物业管理条例》第二十七条为准则,实施代行业主委员会职责去与所谓保障型物业签合同,其实质已侵害了广大业主的权利并且是违法行为。理由:其《……条例》其条款是在未遵循权利与责任对等的原则下起草的,事实已违背尊重人权,因为业主(住户)包含一人以上的成员,基于这个事实,“代行业主委员会”最起码要有以单户业主为代表的授权委托社区与物业签服务合同,社区应该在获取所谓的“双过半”之后方可行使代替业主委员会的职责,否则必然侵害民事行为人的应有权利。以上是《……条例》条款中缺失的内容,亦是未注明避免出现问题的内容。因此,在沈阳市范围内的街道办事处及社区违法事实屡见不鲜。(附照片为证)

提供第二十七条供参考:不具备成立业主大会条件的物业管理区域,或者具备成立业主大会条件而未成立,且经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域可以由街道办事处、乡镇人民政府指导物业管理区域所在地的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责,或者组织成立物业管理委员会临时代行业主委员会职责。

建议补充内容之一:综上提到的以单户业主为代表的授权委托社区签服务合同,不如放弃让社区违背本来具有的规范监管职责,并力求让每位业主直接与物业签订服务合同,这样才能有效地做到服务主体与被服务主体依据合同约定内容去主张各自的权利。按法理而论,社区本不该去做“包办”侵权事务,可是《……条例》或《沈阳市旧住宅区综合管理实施意见》却误导了街道办事处及社区的工作,同时也误导了市场的经营活动,致使社区工作与改革开放的国策相悖。

建议补充内容之二:如果社区愿意并竭力要代行业主委员会的职责,必须以法条进行规范其行为,避免社区只想要代替业主签署合同的权利,而抛开相应的责任。熟知,责、权、利三者关系不可分割。那么,街道办事处及社区就应该全盘管理物业服务的相关工作内容。建议在《沈阳市物业管理条例》或《沈阳市旧住宅区综合管理水平实施意见》相关条款中增加“代行业主委员会”的职责内容。例如:凡是社区以代签订服务合同形式去代行业主委员会职责的小区,因被服务的主体已不是业主而是社区,所以社区要承担日常监管物业事务的工作。这一内容应该增加在《沈阳市物业管理条例》第二十五条当中。

提供第二十五条八项内容供参考:

业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

(五)物业共有部分的使用和收益情况;

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

建议补充内容:第(九)条、凡是由社区代行业主委员会职责的小区,所有涉及监管物业服务事务的工作均归属社区承担,同时负责物业服务过程中发生的财务帐目支出工作。

建议补充理由:因被服务的主体(业主)资格已被社区剥夺,所以构成“出钱”买服务的被“架空”的法律事实,致使非法的主体成立,社区便成了侵害并取代业主主体资格的责任人。因此应由社区承担业主委员会的全面工作,并掌管财务收支帐目,这才是权利与责任对等公平公正的准则体现。不可非议!

建议修改内容之一:《沈阳市物业管理条例》第四十二条中……由物业服务企业代为收取……这段应该修改为“由社区收取”。

建议修改内容之二:……业主对机动车辆有保管要求的,应当与物业服务企业另行约定……这段应该修改为“与社区另行约定”

提供第四十二条内容供参考:物业管理区域内确需占用业主共有道路、场地停放机动车辆的,应当经业主大会同意,由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。

业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,由物业服务企业代为收取,单独计账,独立核算,定期公布账目,并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

建议修改内容:《沈阳市旧住宅区综合管理水平的实施意见》第(九)条,此条全文内容涉嫌违背市场经济施政。

理由一:物业公司是企业,亦是以盈利为目的经营主体,条款中提倡“早期介入”这过程谁去掌控“买卖”的得与失?

理由二:未成立业主委员会的老旧小区占绝大多数,谁去与物业服务主体谈判?

理由三:谁能代表业主选择“先行服务、先整治、先改造”这个提意?(政府替业主“买单”情形除外)。

理由四:第(九)条全文涉嫌公私不分,纯属是计划经济条件下的习惯性思维理念,并非在法律框架内起草的规章。

理由五:第(九)条全文之精神涉嫌让物业服务主体干“碰瓷”的事务,因为绝大多数旧住宅小区没有业主委员会,都是社区代行业主委员会职责去与物业签服务合同,一但沾了物业的“便宜”,物业是不会饶了老百姓的!社区无疑成为了扮演“圈拢”业主的中介角色。

以上五点理由,难道立法起草人及起草部门不懂得吗?诚然,立法不严谨直接影响公信力,并危害社会正常秩序,甚至破坏营商环境。

提供《……实施意见》第(九)条供参考:简化选聘管理服务主体程序。业主大会执行机构可采取竞争性谈判、单一来源、询价等简易程序,选聘旧住宅区管理服务主体。提倡将未纳入物业管理区域的旧住宅楼纳入临近物业管理小区管理。提倡物业服务早期介入,管理服务主体在征得业主大会执行机构同意后,可采取“先期介入、先行服务”或“先整治改造、后物业接管”的方式,提前介入旧住宅区改造和管理。

建议人 曲云澎

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