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郑州某房地产营销策划公司房屋租赁纠纷案

(2020-09-03 17:09:24)
王庆响  律 师  电话:18037165699


                河南省郑州市金水区人民法院

                          民事判决书



原告(反诉被告):郑州某房地产营销策划有限公司

委托代理人:王庆响,河南舒展律师事务所律师。

委托代理人:习正乔,河南舒展律师事务所律师。

被告(反诉原告):杨某。

 

原告(反诉被告)郑州某房地产营销策划有限公司(以下简称原告)诉被告(反诉原告)杨某(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理,原告公司法定代表人及其委托代理人习正乔,被告杨某本人及其委托代理人均到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原告向本院提起本诉诉讼请求如下:1、判决解除原被告双方签订的《房屋代理合同》,并判决被告向原告支付违约金45000元;2、判决被告向原告返还代收房租6415元;3.判决被告向原告赔偿因违约造成的经济损失150000元;4、诉讼费由被告承担。事实及理由:原告系房屋托管公司,在2019617日与被告签订《房屋代理合同》,被告将郑州市某公寓交由原告托管,因涉案30间公寓位于地下,经常漏水,被告向原告承诺,交房前对房屋进行检查修缮,维修费用由被告承担。原告按照约定向被告足额支付了房屋租金,并对托管公寓进行装修。被告在房屋及卫生间漏水,渗水维修工作均未完成便不再给原告维修房屋,导致公寓租客大量流失。20202月起,被告违反合同约定,跳过原告向租客代收房租共6415元,被告的行为不仅导致原告托管出租的合同目的不能实现,而且给原告造成了巨大的经济损失。因此,原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定起诉被告。请人民法院依法判决,支持原告的诉讼请求。

被告针对本诉答辩称:一、答辩人杨某同意解除涉案《房屋委托合同》。由于原告公司拒不履行约定的租金、水费、电费支付等义务,答辩人同意解除涉案《房屋委托合同》,并由于原告所提其他诉讼请求缺少事实和法律依据,恳请贵院依法予以驳回。二、答辩人杨某不存在违约行为,原告公司严重违约。双方签订房屋委托合同后,答辩人杨某已依约将委托房屋交付给原告,并积极配合原告对外出租。包括春节前和疫情期间,原告因为回老家不在郑州,不能履行合同约定的管理义务。虽然原告存在未按约定支付水费、电费、租金等情形,答辩人均始终抱着最大的善意和诚意,宽容对待,积极与原告沟通,在原告公司不在郑州期间,积极为承租人提供服务,代原告履行/配合政府部门指定和要求的疫情防控等相关工作。答辩人本以为原告返回郑州后会依约支付房屋租金和水电费,不料其仍然百般推诿支付;虽然原告撤出租赁房屋时配合答辩人进行了电表抄表,但是至今都没有对租赁房屋损坏的电器、物品进行过维修,也未向杨某交还钥匙,因此,答辩人杨某不存在违约行为,但原告公司却存在不按约定支付租金,水电费等严重违约行为,已构成根本违约。三、原告诉称涉案30间公寓经常漏水,与事实不符。涉案的商城饭店负一层区域由办公区、健身房和公寓等组成,其中共有38间公寓房,原告仅承租了其中的30间,根据常识,地下室在夏季等高温天气可能会产生潮湿现象应属常识,但并不影响居住使用,原告公司对此是明知并认可的,而涉案公寓房也并不存在漏水和渗水的情况,原告也未提供证据证明其“涉案30间公寓经常漏水”的主张,由于与事实不符,答辩人杨某对此也坚决不予认可。四、原告所提诉讼请求无事实和法律依据,依法应予驳回。前已述及,由于春节前原告公司人员回老家,后因为疫情期间一直未返回郑州,导致原告一直不能履行《房屋委托合同》约定的管理义务。并且,由于原告拖欠答辩人巨额的租金和水电费,多次催要原告仅支付了5000元电费。答辩人也因为疫情不得不代原告履行公寓管理责任期间,代原告收取了少量的房租,已告知原告有关事实并同意从原告应付答辩人杨某的房租中扣减,原告也予以认可,现在,原告在自己严重违约、并构成根本违约的情况下,起诉答辩人、要求答辩人承担违约责任、赔偿损失,不仅违反了基本的诚实信用原则,也没有任何依据。综上,答辩人杨某认为,自己不存在违约行为,原告公司拒不履行付房屋租金和水电费等合同重要义务的行为已严重违约。构成根本违约。由于答辩人合同目的已然无法实现,故同意解除涉案《房屋委托合同》,并由于原告所提其他诉讼请求缺少事实和法律依据,恳请贵院依法予以驳回。

被告向本院提出反诉诉讼请求为:1、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的房租45000元、电费18865元、水费8500元;2、判令反诉被告交还原告涉案房屋的钥匙;3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金 45000 元;4、本诉、反诉的案件受理费等费用均由反诉被告承担。事实与理由:2019617日,反诉原告与反诉被告签署《委托代理合同》一份,约定反诉原告将位于郑州市某路30 间公寓托管给反诉被告。托管期间。反诉被告拒不按约定支付房租和水电费,已经严重违反了合同约定的托管义务,反诉原告多次要求反诉被告支付拖欠的房租,水电费,但反诉被告一直以各种理由拒绝支付,并在反诉原告不知情的情况下径行向法院提起诉讼。反诉被告的行为严重伤害了反诉原告并给反诉原告造成了严重的经济损失,反诉原告为维护自身合法利益,特向贵院提起反诉,请贵院依法判决。

针对被告提出的反诉,原告辩称:反诉原告违反合同第六条约定,未对涉案房屋渗水漏水积水进行修缮,导致涉案房屋无法对外出租,反诉被告可依据合同第六条约定终止合同,且反诉被告于20193月份通知杨某,故反诉被告不存在违约情况,故不应支付违约金。合同自 20203月份已解除,故不用支付后续的房租 4.5 万元,电费1.8865 万元、水费8500元与实际情况不符。反诉被告自201975日首次入住房屋时进行了抄表,与杨某提供的初始电表记录不符,且在反诉原告接受房屋时,房屋内有杨某的部分租户,一直居住至20199月份,该部分租户的水电费由杨某收取,且反诉被告曾支付水电费5000元,应当从杨某的诉请中予以扣除。综上所述,反诉原告诉请的违约金及拖欠的房租无事实法律依据,不应得到支持,水电费应扣除反诉被告已经支付的5000元及杨某曾收取的水电费。

针对本诉,原告向本院提交以下证据:1、原、被告于2019617日签订的《房屋出租全程委托代理合同》1份;2、涉案房屋渗水、漏水、积水视频光盘1份;3、证人宋某的证言1份;4、原告为装修房屋签订的装修合同3份;5、原涉案公寓租户租房合同及其出租的收款证明5份。

针对本诉被告向本院提交以下证据:1、房屋代理合同一份;2、房屋电费抄表记录一份;3、到庭证人证言一份:4、收款收据一份;5、刷卡凭条三张、郑州贸易中心某饭店出具的《情况说明》原件一份。

针对反诉,原告(反诉被告)向本院提交证据如下:1.微信转账记录1份;2、反诉被告抄表记录。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2019617日,原告作为乙方(代理方)、被告作为甲方(委托方),双方签订的《房屋出租全程委托代理合同》一份,主要载明,甲方将坐落于郑州市某路负一楼公寓30间委托乙方代理,代理期为5年,201971日至202471日止,甲,乙双方协商,乙方代理甲方房屋每间每月代理租金为750元,一年共计8250元。第四条:在租赁期内,如房屋所在地进行公共设施改造如:小区建设、电力增容、宽带入户等所需缴纳的相关费用由甲方承担。第五条:5、甲方每年给乙方30天,作为乙方寻找合适的客户的时间,期间甲方不收取乙方费用。6、甲方在交房时有义务对房内设施进行检查修缮,保证水、电、燃气及各项电器能够安全使用。9、代理期间,房屋因自然损坏,乙方应及时通知甲方修缮;如甲方不及时修缮房屋及各项设施给乙方造成损失的,甲方赔偿一切经济损失。第六:1、甲乙双方签字,合同即刻生效,甲方乙方均不得以合同以外的理由单方解除合同。如有特殊原因,需要提前一个月以书面形式通知对方,支付两个月房租作为违约金并赔对方一切因此次违约造成的连带经济损失。3、如室内出现渗水、漏水、积水等造成的经济损失由甲方承担,若双方协商不成功,乙方有权视甲方违约,终止合同,并赔偿乙方一切经济损失。第七条:补充:2、室内扣板由乙方安装,以后室内物品损坏由乙方维修;3、维修:墙内损坏由甲方维修,墙外损坏由乙方维修;4、水费甲乙平分等内容。附载明:房屋附属家具、电器、装修及其他设备实施情况处载明:洗衣机30台,空调30台,交房日期为201971确认甲方处有“杨某”签字,乙方处有“郑州某房产管销策划有限公司”签章,交房日期为201971日。房屋交付清单载明:第一季度为201971日,金额为4.5万元;第二季度为201991日,金额为6.75万元;第三季度为2019121日,金额为6.75万元;第四季度为202031日,金额为6.75万元等内容,

原告提交的《装修合同》三份,分别载明:(1)委托方(甲方)为郑州某房地产营销策划有限公司、承接方(乙方)为宋某,工程项目:壁纸装修,工程开工日期为201971日,工程竣工日期为201981日,工程价款为2.1万元,人工费为21000元,付款方式为现金分三次支付,甲方处有“郑州某房地产营销策划有限公司”签章,乙方处有“宋某”签字;(2)委托方(甲方)为郑州某房地产营销策划有限公司,承接方(乙方)为仝某,工程地址:郑州市某商城饭店负一层,工程开工日期为201981日,工期为30天,工程价款4.2万元,材料款2万元,人工费2.2万元,付款方式为现金分五次支付,甲方处有“郑州某房地产营销策划有限公司”签章,乙方处有“仝某”签字;(3)委托方(甲方)为郑州某房地产营销策划有限公司,承接方(乙方)为刘某,工程项目:批墙装修,工程地址:郑州市某路商城饭店负一层,工程开工日期为201971日,工程竣工日期为201981日,工期为1个月,人工费为4500元,付款方式为现金支付(已支付),甲方处有“郑州某房地营销策划有限公司”签章,乙方处有“刘某”签字,日期为201971日。

2020123日,原告通过微信转账的方式向商城城健身杨某转账5000元,转账说明:商城公寓水电费。

 被告提交2020年811日,郑州某商城饭店出具的《地下室健身宝2019年房租,水电物业明细》一份。载明:2019 年房租:1 -12 月:30万元(25000/*12个月;2019年电费:7-12月电费共计37120元;水费合计:10125.5元;物业费合计:12000 元(1000/*12个月)。


 被告提交2020811日。郑州某商城饭店出具的《地下室健身室2020年房租,水电物业明细》一份。载明:2020年房租:1-6月:15万元(25000/*6个月)2020年电费:1-3月电费共计25120元;水费合计:9016.8元;物业费合计:6000元(1000/*6个月)。

庭审中,被告认可在201978月份的汛期知道漏水情况,是在东边的2间房子,有一次漏水渗到了走廊上,但是没有原告说的那么严重,至今还没有修好。在疫情期间代原告收取房租6415元,在20203月底原告搬走的。

 本院认为原告与被告签订的《房屋出租全程委托代理合同》系当事人的真实意思表示,合法有效,均应受其约束,全面履行自己的义务。根据《房屋出租全程委托代理合同》的约定,租赁期自2019年71日起,双方签字,合同即刻生效,双方均不得以合同以外的理由单方解除合同,如有特殊原因,需要提前一个月以书面形式通知对方,支付两个月房租作为违约金并赔偿对方一切因此次违约造成的连带经济损失。如室内出现室内出现漏水、渗水、积水等造成的经济损失由被告承担,若双方协商不成功,原告有权视被告违约,终止合同,并赔偿原告一切经济损失。本案中。根据原告提交的漏水视频录像和被告陈述在2019年78月份汛期时知道漏水情况,有一次漏水渗到了走廊上,但被告一直未进行修缮,且被告表示同意解除《房屋出租全程委托代理合同》,故原告诉称被告存在违约行为,要求解除《房屋出租全程委托代理合同》并支付违约金,本院予以支持。根据原告提交的三份《装修合同》的内容、合同相对方到庭陈述的情况和上述的漏水情况,原告因上述的漏水产生的损失共计 66500元,虽然合同约定的2个月的租金作为违约金,但该约定过高,本院以原告的实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素,根据公平原则和诚实信用原则,将各违约金调整为损失的 30%即 19950 元(66500 元×30%=19950元),原告诉请过高部分,证据不足,本院不予支持。

 原告诉称被告代其收取租金6415元,被告认可收到上述租金,但辩称其之前告知原告,但未提交证据证明,故被告的该项辩称,本院不予采信,故原告诉请被告退还收取的房屋6415元,本院予以支持。告诉请被告赔偿因违约产生的经济损失15万元,但原告提交的证据证明其损失为66500元 故原告诉请过高部分证据不足,本院不予支持。



原告反诉诉请原告支付房租45000元,电费18865元,水费8500元,被告认可原告于20203月底搬离,原告支付房屋支付至20203月,故原告诉请被告支付房租 45000元,本院不予支持,关于电费,被告提交在2019年615日,其与前出租方杨某一起抄录的数字,原告不认可,但原告亦未提交证据证明其承租涉案房屋时的电表抄件。故本院对被告提交的上述抄件认可,结合原,被告在2020330日的抄表数,故被告反诉诉请被告支付电费18865元。本院予以支持。关于水费,根据《房屋出租全程委托代理合同》的约定,水费双方均分,结合被告提交的郑州某商城饭店出具的《地下室健身室2019 年房租,水电物业明细》、《地下室健身室2020年房租,水电物业明细》,20197 月至 2020  3 月平均水费为 9571 元(10125.2/12×6+9016.8/6×3),现被告诉请原告支付水费8500元,本院予以采信,综上所述,水、电费共计27365元,扣除原告已经支付的 5000 元,原告应支付被告剩余水电费共计22365元,被告反诉诉请过高部分,证据不足,本院不予支持。

    被告反诉诉请原告交还涉案房屋的钥匙,庭审中,原告同意退还,故被告的该项反诉诉请,本院予以支持。

 被告反诉诉称原告拒不按约定支付房租和水电费,构成违约金,应支付违约金,但介于原告应支付房租的时间发生在疫情期间,被告亦未提交证据证明向原告催付水电费,原告拒不交纳,故被告反诉诉称原告存在违约,要求其承担违约责任,证据不足,本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:


一、 解除原告郑州某房地产营销策划有限公司与被告杨某于2019617日签订的《房屋出租全程委托代理合同》;

二、被告杨某于本判决生效后十日内赔偿原告郑州某房地产营销策划有限公司损失66500,支付违约金19950元并逼还房租6415元;

三、原告郑州某房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内支付被告杨某水电费共计22365元并向被告交付涉案房屋的钥匙;

四、驳回原告郑州某地产营销策划有限公司的其他诉讼请求;

五、驳回被告杨某的的其他反诉请求。

本诉案件受理费减半收取为 2161 元,由原告郑州某房地产营销策划有限公司负担1100元,被告杨某负担1061元;反诉案件受理费减半收取为 1324 元,由被告杨某负担1144.5元,原告负担179.5元。


如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本一式十份,上诉于河南省郑州市中级人法院,并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费,将缴费凭证交本院查验,逾期视为放弃上诉。

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