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王庆响 律师  电话：18037165699   

律师助理赵媛 电话：13939049680

（一）案件基本情况

1996年8月22日，上诉人江某（原审原告）与河南某房地产公司（原审第三人）签订商品房购销合同书。1999年6月25日，法院对被上诉人张某（原审被告）申请执行原审第三人借款纠纷一案进行立案执行，2012年11月21日，法院作出执行裁定书，将登记在江某名下32号的房屋子以查封，江某向法院提出执行异议。2015年11月17日，法院作出裁定，驳回了江某的异议。江某不服一审法院裁定，遂向二审法院提起诉讼。

（二）法院审判结果

法院立案后依法组成合议庭进行了审理。依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第九条第一款、第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决撤销河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民一初字第6134号民事判决；不得执行登记在江某名下（郑房权证字第***）的房屋。

（三）律师分析  

物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（－）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（－）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；…金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

本案所涉房屋登记在江某名下，且江某持有该房屋的房产证书（郑房权证字第***），江某是该涉案房屋的物权所有人，享有直接支配和排他的权利，张某与河南某房地产公司之间系金钱债务纠纷，张某申请执行的系金钱债务，而江某作为涉案房屋的物权所有人，享有足以排除强制执行的民事权益。

（四）本案启发

购买房屋后，要及时办理不动产登记，并尽快入住使用，以减少不必要的麻烦！