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北京:2到3折的房子,真的要来了!但你想不到的是……

2017-11-16 18:30:04

今天(1116日)一大早,北京就传来一个大消息:

从今年起的5年里,北京将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。

这是北京市规土委、市住建委在联合印发的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》中宣布的,北京青年报、北京日报都进行了报道。

这是啥意思?

其实,就是我们此前说的“23折”的房子来了!当然,你也可以认为这是“合法的,受到使用权、产权限制的小产权房”!

因为这类房子下面的土地,没有经过国家征地、拍卖的环节,没有一次性缴纳70年的土地使用费。 

在北上广深等一线城市,商品房的价格里,70%左右是土地成本,剩下的是建筑成本和开发商的利润。

如果集体土地入市,建设租赁住房,首先土地成本大大降低了。如果再没有开发商的环节,农村集体组织直接请规划机构、监理机构和建筑队来施工,又可以节省至少10%的成本。

此外,还有融资上的便利、利率打折。这样,房屋建起来,实际成本只有商品房的20%30% 

更令人感到震撼的是,北京这次决心非常大,每年这类供地面积将达到200公顷,也就是2

平方公里,或者200万平方米。如果按照4倍容积率推算,则将带来800万平方米的住宅增量,大约相当于810万套房子!

为了保证租赁性质,北京市做了如下规定: 

1、只租不售,租期最长10年,防止变成“小产权房开发”。

2、除承租人另有要求外,单次租赁期限不低于3年。但如果承租人要求承租3年或以内的,出租机构不得拒绝。

3不动产权利证书(包括土地使用权和房屋所有权)按项目整体核发,不予分割办理单元产权证书。

同时,权利证书还应注明:仅用于租赁住房建设和运营,未经批准,不得出让、转让,不得转租,不得出售,不得改变土地用途。

4、要么农村集体组织自己开发,要么与国有企业联合开发建设。但集体经济组织在新成立企业的持股比例不得低于51%,且应有保底分红。

需要特别注意的是:这里面暗含一个条款,这类集体土地建设租赁住房,是不允许民企、外企参与的。

要么农村集体组织自己玩,要么拉上国企“一起玩”。 之所以这样规定,就去为了防止变成“合法的小产权房”!

好了,到了关键的问题了:租金是什么水平?会是市场租金的23折吗?

 官方文件给出的答案是:租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素,并参考周边市场物业水平,与房屋租赁市场接轨。

 也就是说,仍然是市场租金!

看到这里,读者可能一头雾水:既然成本只有商品房的23成,为什么租金不能便宜一些呢?

其实,这也很好理解:如果是低于市场的租赁出租,必然带来北京租赁市场的大搬家,大家都想住这样的房子。于是,房子租给谁就成为大问题。这时候,就需要成立“租赁局”,通过大量的资格审查、公示、监督来完成。否则,必将是腐败丛生!

关键问题是,低廉的租赁价格,会刺激大量外地人口的涌入,而北京正在限制外来人口。

事实上,这就是政策的矛盾所在。此前我们在专栏里已经指出了这一点:政府提供大量便宜的租赁房源、提倡租售同权,必然增加中心城市的人口吸引力,带来更多的人口增量。相比蜂拥而入的人口,你那点住房增量其实是很有限的。尤其对于一线城市和强二线城市来说,更是如此。

但话说回来,集体土地入市毕竟带来了租赁房屋的增量,即便是按照市场定价,也可以在一定时间段里抑制房租的上涨,仍然是非常好的事情。

北京这条新闻的最大价值是,告诉楼市小白们:由于中心城市拥有更好的发展机会、公共资源,人口吸引力长期存在,房价、房租真的是很难抑制的。

在这个事件里,最大的受益者当然是北京近郊的农民,他们获得了一轮长期发财的机会:以市场价20%的成本,获得了租赁市场100%的利润,而且是长期获利,世世代代永宝用。

这合理吗?当然,国家也是在尝试,未来的规则或许还会修改。

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