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上海楼市传出大消息!风向要变?

2017-07-06 18:15:41评论

7月4日,上海规划和国土资源局公布了一份土地出让公告,引起了全国的广泛关注。

上海楼市传出大消息!风向要变?

上面就是这次上海拟出让的2个地块,其中最大的看点是:土地用途明确使用了“租赁住房”的表述方式。

也就是说,如果开发商拍到其中一块土地,他必须按照合同的要求建设符合套型要求的房屋,并只能作为租赁用途,在整个70年土地使用期限内,是不能卖掉这些房子的(如果缺钱,可以卖掉项目公司)。

也许你会说:这没有什么新鲜的,在这之前北京、佛山都有要求开发商自持100%,也就是“70年禁售”的住宅了。

其实,还是有很大区别的。此前北京、佛山等地的土地拍卖中,出现了开发商自愿持有房屋100%至70年的案例。但这些土地的用途还是普通住宅性质,而不是“租赁住房”。或者说,前者的确是“70年禁售”,而上海从一开始就明确要求只能租赁,根本就没有卖的概念。

或者说,北京佛山的房子,是在竞拍中被开发商自宫为“太监”,而上海提供的本来就是“无性人”。

理论上,北京、佛山的那些土地上建成的房子,应该是每套一个不动产证,跟普通住宅一样,但只是禁止出售;上海的由于是租赁住房,是整个小区一个不动产证,还是每套一个不动产证,可能还存在疑问。对此,国土部门尚未给出解释。

我的建议是:国土部门把好事做到底,这类租赁住房小区的产权证只给一个,单套没有不动产证,这样便于管理,便于控制拍卖价格,降低开发商成本,最终降低房租。

至于70年到期续期的时候,应该仍然维持租赁土地的性质、身份。

在上海这次准备出让的2块“租赁住房”性质的土地里,“张江南区”的那块土地明确要求套型面积70平方米左右的住房建筑面积不少于4.7万平方米,90平方米左右的不少于4.08万平方米,120平方米左右的不少于2.89万平方米。

据上海当地媒体报道,此次出让的张江南区配套生活基地A3-06地块位于张江科学城核心区域,而按照上海市发布的《张江科学城建设规划》,张江科学城将会“新增住宅全部用作租赁住宅”,以此满足科学城就业人口居住需求。此次租赁住房用地的出现,无疑是这一设想的落地。张江科学城,是上海全力打造的硅谷。

了解这些背景之后,我们就可以明白上海市的良苦用心了。这次上海的尝试,可能会对中国房地产市场带来巨大影响。下面是我的看法:

第一,无论是从厦门开始的“禁售”,从西安开始的“追溯性禁售”,以及北京的学区房新政,还是此次上海的把“租赁住房”明确写入土地用途,都是在探索房地产调控的长效机制。

如此高密度、多角度尝试新举措,说明中央多次表态的“建立促进房地产市场健康发展长效机制”的确不是一句空话。而这些尝试的“中心思想”,都是在落实“房子是用来住的,不是用来炒的”。也就是把炒房者挤出市场。

在这个导向之下,有持续人口增量的中心城市,由于房屋越来越紧俏,未来“五限”很难取消,只会越来越严格。最终,按照这个导向,房地产税也将率先在这些城市试行。

事实上,房地产税在全国推行是不具备条件的,未来只可能在一二线城市及其城市圈里实质性推行。其他区域,不仅征收难度大、成本高,还会摧毁地方经济。

第二,住房的性质,正在从居民的一般性财产,被定性为“生活必需品”。只有实现了这个定位,政府的限价、限购、限售才可以解释得通,才不是过度干预,或者是涉嫌限制私人财产权。

现在这个阶段,是政府默认住宅为“生活必需品”,未来可能会从法律上界定。但这肯定会存在广泛争议。

第三,国家试图发展租赁市场,让年轻人习惯租房,而不是一定要买房。估计接下来,各地会参照上海的做法,出现一大批“租赁住房”用地,推向市场。

但大家安于租房的前提是,房价、房租不能快速增长。说白了,就是资产价格必须被控制住。要控制住资产价格,当然是控制住M2增速。让“M2同比增速÷GDP同比增速”迅速回落到1.1倍以内(前者是发钞速度,后者是财富创造的速度)。但事实上,自改革开放以来,这个比值就是2倍左右波动,最近央行不断踩刹车,仍然维持在1.45倍左右。

当这个比值回落到1.1倍以内,就意味着国家基本上没有收取“铸币税”。这个比值比1大得越多,说明收取“铸币税”越高。如果比值不能回落到1.1倍以内,那么大家还是会买房子保值的。

第四,如果国家真的控制住货币发行速度,租房观念会自动深入人心,因为房价上涨的力度、幅度自然而然就下来了。再加上房地产税的征收,增加外空置房屋的持有成本,市场上可供租赁的房源将不断增多。

所以,我认为中心城市政府需要真正增加供应的,是小户型的住房。在北上深这种房价特别贵的城市,政府应该兴建大批套型在20平方米以内的房子,这样才能真正造福于年轻人。动辄70平方米以上的房子,无论是租和买都压力巨大。几个人合租,则生活质量很差。但遗憾的是,很多城市的政府,仍然从控制人口角度出发,不愿意提供超小户型住宅。

有人说,超小户型是不人道的。这其实是“何不食肉糜”式的观点,超小户型才是真正人道的、实用的,能增加城市竞争力的。

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