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如果楼市也搞注册制,中国将发生4大惊人现象!

(2017-01-21 09:26:49)
标签:

财经

最近几天,关于IPO注册制改革是不是“事实上已经启动”,正在困扰着A股,尤其是中小板和创业板。

 

于是有人提出了这样的问题:如果楼市也搞注册制,将会发生什么?中国的房价会大幅下降吗?

 

所谓“IPO注册制”,其含义大概是这样的:政府把企业上市发行股票的权利交还给企业和市场,不再对一家公司能不能上市做实质性的审批。也不再控制其发行价格、发行数量、发行时机以及此后的再融资,也不对大盘指数做调控。证监会、交易所只是审核企业有没有按照规定,披露应该披露的信息。当然,如果作假,将会有严厉的惩罚措施。

 

在“IPO注册制”下,新股供应量将大大增加。平衡点在哪里?当然是价格低到企业自己不愿意IPO、再融资,大股东也不舍得减持,最终达成动态平衡。

 

所以,“楼市也搞注册制”的含义是,只要有开发商希望获得土地建房子,政府就应该批地。而且政府不控制供应量,尽量多地批地。当然,土地是竞价的,价高者得。

 

如果是这样,将出现四种结果:

 

第一,全国房价将大幅下降,尤其是中心城市的房价。

 

这很简单,因为供应量增加了。现在中心城市,尤其是四大一线城市,采取的都是饥饿疗法,所以房价很难下降。

 

第二,金融危机可能爆发,而且从北、上、深率先开始引爆。

 

这也很好理解,因为这三个城市的房价最高,即便是下跌一半,仍然超过很多二线城市。金融体系的抵押物里,大部分是土地和房屋,如果房价下跌超过30%,就会引爆金融风险。大城市新房首付一般是3成,当房价下跌超过三成,就会出现负资产人士,他们会放弃供楼。

 

第三,大量人口涌入中心城市。

 

目前大多数省会及以上城市,都存在户籍门槛,只是门槛高低的问题。在这种情况下,人口仍然涌入这些城市。其结果就造成了目前房地产的销售额和销售面积,都集中在大城市。下面让我们看一个表格:

 

5大省会城市房地产和人口占比(2015年)

城市

销售面积

占全省比例

销售金额

占全省比例

常住人口

占全省比例

武汉

42%

61%

18%

成都

39%

--

18%

长沙

30%

41%

11%

郑州

22%

31%

10%

注:表中数据来自各省市统计局2015年统计公报,销售面积和金额,均是“商品房”的。

 

湖北、四川、河南、湖南都是中国的人口大省,也基本上是经济大省。其中武汉和成都人口占全省的比例均达到了18%,长沙和郑州大概在11%10%左右。无论占比多少,都出现了这种现象:省会城市人均商品房销售面积是全省的两倍以上,至于人均销售金额就更高,因为省会城市房价一般是全省最贵的。

 

如果省会城市土地随便供应,户口随便上,人口必将大规模涌入。至于北上广深,将更是如此。

 

假如“注册制”在楼市实施,几年之后,中国绝大多数人口必将集中到20多个大城市里。其中北京上海可能会超过1亿人,深圳广州也差不了太多。原因很简单,大城市公共资源优质,谋生机会多。唯一能阻挡人口无限制增长的就是房价(户籍其实都变成了软约束),“注册制”将摧毁这个门槛。

 

第四,大量小城市、小村镇将被废弃,那里成片的商品房价格将归零。估计到时候,连拆了卖废品的人都找不到。这种情况曾在中国的玉门老城发生过,也在俄罗斯西伯利亚无数的村镇发生过。

 

不过话说回来,这有什么不好吗?

 

如果这种变化是渐进式的,防止金融风险爆发,通过超前规划解决城市病问题,其实没有什么不可接受的。表面上看,带来了一些资源浪费,但也减少了城镇化对土地资源的占用。毕竟,“大城市化”比“大中小城市均衡发展”更能节省资源。

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