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这个数字不变,楼市别想反转

2015-03-29 23:14:38评论

3月29日,星期天,最大的财经新闻是什么?是央行可能把二套房首付比例降至5成!

 

消息的来源,是北京的《经济观察报》。该报称,中国人民银行正在测评房贷政策,即将下调二套房首付比例。在降息降准背景下,各大商业银行对该政策持支持态度。记者从建设银行和中国银行信贷处获悉,将支持改善性住房需求,下调二套房首付比例至五成。

 

应该说,这是继上周五国土部、住建部联合发布“关于优化2015年住房及用地供应结构,促进房地产市场平稳健康发展的通知”之后,国家在房地产救市的新举动。此外,今天媒体还报道了一个意味深长的人事变动:中国建筑工程总公司董事长易军将调至住房和城乡建设部任常务副部长。

 

总而言之,在成功激活股市之后,国家将刺激经济的“着力点”集中在了房地产领域。这表明,在美元的加息之年,中央动手早、动作快,显然在提前加大力度,应对正在到来的全球通缩。

 

而楼市,是非常重要的战场。因为“一路一带+亚投行”,概念虽然靓丽,但变成GDP,变成就业岗位,还需要假以时日。而楼市是实实在在的,在眼下甚至比股市还直接,还重要。

 

我前两天曾写过一篇文章,梳理了中央可能出台的政策,概括为10大举措。如今一周不到,多项举措已经陆续出台,或者已经“听到楼梯响”了。

 

那么,问题来了:如果这些政策叠加着起作用,中国楼市会不会出现2009年的大逆转?

 

我的判断是,不可能。“10大政策”固然非常诱人,会让市场回暖。但“给油”的同时,政府的另外一只脚还轻踩着刹车,让车子在爬坡的时候不断给力、提速,但不会失控。这个“刹车”,就是广义货币M2的增速。

 

关于M2的重要意义,近期周小川和吴晓玲都有论述,其中周小川每次说法不尽相同,但核心意思是不变的:观察货币政策有没有变得更宽松,主要看M2增速是不是提高了。

 

2008年全球金融风暴爆发之后,2009年中国出台了“四万亿”刺激经济举措,最终中央的4万亿,通过杠杆变成了全国30万亿大投资。当年中国广义货币增速达到了27.7%,如果扣除GDP增速,当年真实通胀率可能达到了20%左右。或者说,中国多“印刷”了20%的货币,手持现金的居民,其财富在一年之内打了8折。

 

正是在这种强刺激下,楼市出现了飙升。类似绿城宋卫平这样“豪赌”的地产商,避免了破产,并在一夜之间暴富。房价,当然也就出现了逆转。

 

2009年大刺激之后,政府也发现了问题所在,开始逐步收紧货币增速,让它重回常规。2010年至2014年的M2增速分别是19.7%、13.6%、13.8%、13.6%、12.2%。中国近年来为什么出现钱荒,民间借贷利率高企?就是因为先有强刺激、上项目、铺摊子,然后又开始踩刹车,很多项目为了避免“下马”成为烂尾工程,只能去抢资金。

 

跟2009年相比,中国的房屋存量和建设面积,都有了较大幅度的提高。而中国的城镇化,又因为公共资源不能实现均等分配,出现了人口流动失衡的局面。大城市强者恒强,吸引了大量外来人口;而两三千个中小城市(包括县城),则普遍出现显著的人口流失。在这种情况下,仅仅出台系列救市政策,不大幅提高M2增速,是不可能让全国楼市出现逆转的。

 

事实上,中央也不可能让2009年重现一次。因为那种玩法是很危险的,会毁掉改革,让中国经济错失最后的转型机会。所以,今年政府工作报告里提出,2015年的M2增速是12%左右。其中1月份是10.8%,2月底是12.5%。我的判断是,只要M2增速不上20%,楼市就无法逆转。

 

所以,2015年的救市政策,注定是温和的。在这种背景下,能被激活的只有大城市,而且可能还必须是中心城区的普通住宅。至于过剩的商业地产,本来就不再拯救范围内。绝大多数中小城市,尤其是人烟罕至的郊区、新区,那些空置楼宇只能继续在雨打风吹中,凋敝、衰败。

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