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返乡置业?多数人将掉入陷阱

2015-02-22 23:39:56评论 房产

这两天,一篇关于房地产的报道,登上了各大网站首页,也被多个微信号转载,文章的题目是:《一线城市楼市低迷,二三线城市现“返乡置业”潮流》。

 

到底有多少人在这个春节“返乡置业”,尚不清楚,但很多地产商确实打起了这个人群的主意,各种促销活动纷至沓来。低廉的房价,各种美好的承诺,的确对在大城市打拼的白领们产生了诱惑。那么问题来了:要不要在家乡买套房子?

 

我的回答是:一般来说,不要“返乡置业”,因为你有80%的几率落入陷阱,投资要么失败,要么非常低效。

 

为什么这么说?因为中国房地产市场在2014年已经发生了重大转折,绝大多数城市的房子已经过剩。未来能跑赢通胀的房子其实不太多,而且集中在“一线城市”和“强二线城市”的中心区。

 

哪些城市在这个名单里?我曾经写过一篇《中国城市吸金能力排行榜》,按照2013年年底“金融机构本外币各项存款余额”,排列出了中国的一线城市和强二线城市,它们依次是:北京、上海、深圳、广州;成都、天津、重庆、杭州、苏州、南京。这些城市在2013年年底,存款余额都超过1.84万亿人民币。

 

如果适当放宽标准,可以再加入以下城市:武汉、西安、宁波、郑州、无锡、青岛、沈阳、长沙、福州。这些城市要么是省会,要么是副省级城市,而且资金总量都超过或接近1万亿,而且人口有明显增量。大连也是副省级城市,环境优美,但遗憾的是在40多个大中城市里,人口竞争力最差,过去5年人口严重流失,所以未能列入。

 

如果你的家乡不在上述名单之中,那么你买的房子很难跑赢通胀。即便你的家乡在上述名单里,如果你到郊区、新区去贪便宜,或者误入商业地产领域,将来能不能跑赢通胀,也非常难说。

 

也许有的朋友会反驳说,凭什么只有你说的这些城市楼市才有希望?地级市和县级市难道就只能等死?我不是绝对看淡地级市和县级市的楼市,其实在这些城市,其传统市中心的物业也有保值功能,这是毋庸置疑的。但中国绝大部分地级市和县级市处于人口流失状态。所以,如果你坚持要在这类城市置业,就需要分析人口因素。

 

以河南省为例,这是中国第一人口大省,户籍人口位居全国第一,实际生活人口也高居全国第三。但在这个省份里,只有郑州一个城市的人口在高速增长,新乡、济源、洛阳等少数城市缓慢增长。其他多数城市,都呈现人口严重流失现象。比如商丘在2009年到2013年之间的4年里,小学生减少了31%;周口在2010年到2013年间小学生人数下降了27.4%。其他城市2010年到2013年小学生人数下降比例分别为:信阳(-21.6%)、驻马店(-21.6%)、濮阳(-19%)、鹤壁(-17.7%)、三门峡(-16.1%)、漯河(-12.7%)。也就是说,河南多数地级市人口流失现象非常惊人。在这些城市里,还有大量单位集资房、小产权房不断涌现,当地城市居民人均居住面积一般在35平米左右。这在这样的城市买房子投资,将来能租给谁,卖给谁呢?

 

2014年8月前后,我曾经在“天天说钱”栏目推出了一个“哪里楼市最危险”系列,分析了中国经济总量最大的10多个省份的情况,多数省份的情况跟河南类似,只有河北中北部的地市因为北京天津因素,比较例外。所以,那时我就得出了一个结论:绝大部分地级市和县级市的房子,已经没有多少投资价值。如果你是刚需,可以在城市中心区购买普通住宅。如果是投资,还是尽量不要考虑这类城市。

 

我有一个朋友在上海生活,在当地购买了多套房产。2011年前后,自驾游到了浙江嘉兴,看到房子非常便宜,一激动买了一套。结果是,如果现在他卖掉这套房子,轻微亏损。而他同期在上海购买的房子,至少上涨了30%以上。同样的故事也发生在我多位同事身上,只不过地点变成了深圳和中山。原因其实很简单,上海和深圳的人气、财气之旺,远非嘉兴和中山可以相比。

 

所以,“返乡置业”多数时候都是陷阱,千万不能轻易往里跳。当然,如果你是土豪,有钱任性,那另当别论。

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