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楼市会“惊天大逆转”吗?

2014-10-26 23:43:47评论 房产

这个周末,《华夏时报》一篇题为《超20城急推购房补贴,地方救市力度接近2008年》的报道广为转载。

报道的核心内容是说,目前地方政府在楼市上救市力度越来越大,除了取消限购、放宽购房入户条件、降低公积金贷款门槛外,绍兴、杭州、长沙、南京、沈阳、武汉、宁波等超过20个城市出台了购房补贴、税收优惠等措施。从这个意义上说,地方政府的救市力度接近2008年的水平。

应该说,这篇报道没有夸张之处。它非常明确地使用了一个限定词:地方政府。但如今一个是“浅阅读”、“速阅读”的时代,所以在很多读者和转发者潜意识中,这篇文章是说“政府救市力度,接近2008年水平”。

所以,昨天很多读者通过微信给我留言,向我求证上述判断是否正确,问房价会不会再次出现暴涨等。

中国房价“不回头式”的上涨,最根本原因还是资金推动。说到底,是广义货币(M2)不断膨胀造成的,或者说是通胀造成的。1999年年底的时候,中国的M2是12万亿,到今年9月底是120万亿,14年里上涨了10倍。而10倍,基本上就是中国房价在这期间的平均涨幅。当然,由于有些房子位于“有权力”的城市或者片区,上涨更多。比如北京五道口那些著名的学区房,价格也许上涨了有80到100倍。而中西部人口流失的小县城,房价也许只上涨了七八倍。

2008年、2009年之所以会出现楼市惊天逆转,绝对不是因为地方政府出台了买房减税、购房入户、降低公积金门槛等政策,而是国家开动了印钞机。在2008年之前的2年里,M2增速分别是16.9%和16.7%,但2008年到2010年则突然增长到17.8%、27.7%和19.7%!

而2008年到2010年的GDP增速分别是9%、8.7%和10.3%。假如你认可M2的增速减去当年GDP的增速,就是“真实通胀率”,那么这3年的“真实通胀率”分别达到了8.8%、19%和9.4%。也就是说,100元人民币的购买力,经过这3年后,就变成了67元!在这种情况下,假如房价上涨33%,其真实价值等于“原地踏步”。

最近几年,M2的增速一直控制在14%以内,比2008年金融风暴前还低。正因为如此,中国出现了钱荒,出现了经济下滑。为什么2010年以后国家逐步收紧了M2增速?因为以前那种高增速无法持续,积累了大量问题:企业负债率到了危险地步,固定资产投资占GDP比重也已经接近惊人的80%。这就好比一个高血压患者,血压已经达到了低压110、高压180,继续膨胀只有脑溢血一个结局了!所以,中央决定要改革,要转变经济增长方式。

那么今年的M2增速是什么情况?上半年增长比较快,一度达到过14.7%。但到了下半年,中央明显在踩刹车。9月末的M2为120.2万亿,比6月末竟然还减少了0.7万亿,这在历史上都是比较少见的(M2增速已经下降到12.9%)。此外,固定资产投资增速也有所下滑。

所以,别被地方政府不断出台的刺激政策,以及央行一波又一波的定向降准、PSL、SLF贷款所迷惑。由于企业、个人持有外汇意愿上升,加上部分热钱撤退,人民币过去采用的“外汇占款”发行方式基本上走向了终结。也就是说,央行用旧方式“印钱”的数量在急剧减少,新方式“印钱”的数量有限,总体上,货币没有宽松,下半年甚至还有所收紧。在这种情况下,楼市想重现2008年的惊天逆转,显然是不可能的。

从这一点上看,新一届政府的确改变了“打法”,他们显得更有定力,真的是想通过改革来促发展,而不是简单地重走老路!

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