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呼和浩特楼市令人胆寒

2014-06-27 23:37:19评论 房产


说实话,这次呼和浩特的地方官表现得还像是一群男人。

 

在更正了相关文字后,呼和浩特市政府办公厅《关于印发切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见的通知》全文在626日正式公布。这意味着呼和浩特市取消了房地产市场的限购政策,成为全国正式发文“取消限购第一城”。要知道,此前有多个城市绞尽脑汁玩弄文字游戏,死活不愿意当这个第一。

 

呼和浩特的房地产市场会因此转暖吗?非常不幸,答案是否定的。因为这个城市的经济总量实在太小,人口太少,而楼市供应量又太大,大到了可怕的程度。

 

其实整个内蒙古的经济总量和人口规模都不大。内蒙全区的总人口2500万,大概是深圳的1.4倍(深圳警方本周再次确认,深圳实际管理人口是1830万),但经济总量只比深圳多15%,而资金总量(金融机构各项存款余额)只有深圳的45%

 

至于内蒙的首府呼和浩特,更是国内少有的“弱省会”:论经济总量,它赶不上鄂尔多斯和包头;论人口,它赶不上赤峰和通辽。两项最重要的指标,呼和浩特都只是内蒙的“老三”。这个城市2013年的GDP2710亿元,常住人口300万,资金总量只有4438亿,上述三个数字,大概相当于北京或者深圳大一点的区。

 

但你知道呼和浩特的房地产开发规模有多大吗?20138月的时候,这个城市的房屋施工面积是5466万平米,其中住宅施工面积是3845万平米,增幅超过30%。而深圳在2013年年底的时候,房屋施工面积是4003万平米,其中住宅是2608万平米。也就是说,呼和浩特人均住宅施工面积是12.8平米,深圳是1.45平米。呼和浩特的人均住宅施工面积,是深圳市的8.8倍。

 

深圳商品住宅供应量偏小是全国闻名的,所以再看看广州的情况。2013年年底的时候,广州房屋施工面积是8939万平米,其中住宅是5474万平米。广州的实际生活人口,我在此前的文章中推算过,大概是2000万人,因为广州有83万在校小学生,超过北京和上海,而北京和上海分别有2100万人和2400万人。这样计算,广州在建住宅是人均2.7平米,呼和浩特是广州的4.7倍。

 

我们还可以拿呼和浩特跟东莞进行比较,由于东莞没有公布“住宅施工面积”,我只能拿“房屋施工面积”来比较。两个城市在建房屋面积分别是5466万平米(20138月)和2838万平米(201312月),人口分别是300万和832万(此为东莞官方数字,实际应该有1200万)。这样人均的房屋在建面积分别是18.2平米和3.4平米,呼和浩特是东莞的5.4倍!

 

那么呼和浩特对外来人口的吸引力如何?官方的人口统计历来是糊涂账,“在校小学生人数”是一个非常实用的指标。我查阅了2004年、2009年和2013年呼和浩特市在校小学生人数,分别是19.1万人、18.3万人、16.9万人。所以,很难说这个城市有什么人口竞争力。我们甚至可以说,随着周边鄂尔多斯、包头的经济繁荣,呼和浩特的人口可能在流失。

 

人口基本上没有增量,但房子却越建越多,而且人均在建规模数倍于经济发达地区,呼和浩特的楼市,只能用“令人胆寒”四个字来形容。

 

呼和浩特仅仅是中西部城市的一个代表,很多城市只会有过之而无不及,这些城市的楼市让人看不到希望。等待他们的,将是漫长而严酷的寒冬。至于取消不取消限购,根本产生不了多少影响。



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